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成都寫(xiě)字樓潛藏過(guò)剩危機(jī)情況分析
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http://www.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-8-14
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"未來(lái)兩三年將是成都甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)高峰期，而隨著國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)生變化，將造成甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)過(guò)剩的局面。"星彥地產(chǎn)成都公司總經(jīng)理張猛的語(yǔ)氣很肯定。
就在張猛發(fā)表這一觀點(diǎn)的當(dāng)天，爛尾11年的龍舟大廈復(fù)工了。而此前一個(gè)月內(nèi)，成都各家品牌顧問(wèn)公司先后發(fā)布了上半年成都寫(xiě)字樓市場(chǎng)的調(diào)研報(bào)告，其中兩項(xiàng)數(shù)據(jù)引人注意：成都甲級(jí)寫(xiě)字樓凈吸納量（含新出售和凈增出租面積）較去年同期大漲266%，達(dá)17400平方米；甲級(jí)辦公樓需求旺盛租金較去年同期上漲17%。在這種市場(chǎng)背景下，張猛的觀點(diǎn)無(wú)疑是晴天霹靂。不過(guò)，市場(chǎng)中并非張猛持有這一觀點(diǎn)，"未來(lái)三五年內(nèi)甲級(jí)寫(xiě)字樓過(guò)剩，商用物業(yè)處于下降通道的周期可能要持續(xù)到2014年。"近日在成都市房管局組織的成都市商用房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及對(duì)策建議會(huì)議上，本土一家知名寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)商副總經(jīng)理發(fā)表了類(lèi)似觀點(diǎn)。
是危言聳聽(tīng)還是冷靜的思考？
甲級(jí)寫(xiě)字樓迎來(lái)空前繁榮
"高新國(guó)際廣場(chǎng)和軟件園區(qū)一期入住率都在九成以上。"高新置業(yè)公司副總經(jīng)理王小康所說(shuō)的兩處高標(biāo)準(zhǔn)辦公物業(yè)面積超過(guò)30萬(wàn)平方米。這也是成都高端寫(xiě)字樓物業(yè)當(dāng)前市場(chǎng)狀況的縮影，"成都市場(chǎng)上的甲級(jí)寫(xiě)字樓大多能有較好的出租率，不少甲級(jí)寫(xiě)字樓入駐率都能達(dá)到8成以上，而且租金有明顯的上升。"中原地產(chǎn)成都公司總經(jīng)理莊澤寶(莊澤寶博客,莊澤寶新聞,莊澤寶說(shuō)吧)告訴記者，短期內(nèi)成都寫(xiě)字樓市場(chǎng)確實(shí)顯得比較活躍，而且在成都城市巨大的吸引力和寫(xiě)字樓發(fā)展基準(zhǔn)相對(duì)較低的前提下，這種狀況在會(huì)持續(xù)一段時(shí)間。
這種觀點(diǎn)得到了成都大多數(shù)寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)商的認(rèn)可。開(kāi)發(fā)商鼎國(guó)際的岷江新希望營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人姜孟軍告訴記者，在物業(yè)建設(shè)期間，就已全部銷(xiāo)售完，而在今年3月底建成交房之后到現(xiàn)在僅4個(gè)月時(shí)間，企業(yè)入駐率就已70%。目前集中在市中心和南延線一代的新老甲級(jí)寫(xiě)字樓和類(lèi)甲級(jí)寫(xiě)字樓物業(yè)情況大多類(lèi)似。威斯頓聯(lián)邦大廈、川信大廈、時(shí)代廣場(chǎng)、央擴(kuò)國(guó)際廣場(chǎng)、豐德國(guó)際廣場(chǎng)等高端辦公物業(yè)的入駐率普遍較高，"空置率很低，即使有企業(yè)遷出，業(yè)主在很短時(shí)間內(nèi)就能找到新的承租者。"時(shí)代廣場(chǎng)物業(yè)管理處內(nèi)部人士告訴記者。
"上半年成都甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)凈吸納量較去年同期大漲266%，達(dá)17400平方米，甲級(jí)辦公樓需求旺盛的主要推力來(lái)自新進(jìn)駐企業(yè)。"全球五大行之一的仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，新進(jìn)駐企業(yè)成交比例占市場(chǎng)總成交量的71%。甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)緊俏背后，獲利的自然是持有物業(yè)的業(yè)主，房管局的相關(guān)報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，2008年第二季度活躍的市場(chǎng)需求拉動(dòng)成都寫(xiě)字樓市場(chǎng)租金整體上揚(yáng)，平均租金達(dá)113元每平方米每月，部分硬件條件優(yōu)越的物業(yè)租金甚至達(dá)到182元每平方米每月。仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示上半年甲級(jí)寫(xiě)字樓租金較去年同期上漲17%，香格里拉自去年三季度投放市場(chǎng)后租金累計(jì)漲幅約為20%。成都甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)迎來(lái)空前繁榮。
可能被掩蓋的過(guò)剩危機(jī)
行業(yè)總是不乏思考者，尤其在市場(chǎng)形勢(shì)一片大好時(shí)。"我認(rèn)為目前成都甲級(jí)寫(xiě)字樓稀缺，主要是此前四五年時(shí)間成都甲級(jí)寫(xiě)字樓太少、寫(xiě)字樓檔次不高等因素造成的。"（房管局相關(guān)報(bào)告顯示，2007年成都五城區(qū)寫(xiě)字樓供應(yīng)量比2006年增加-0.74%）張猛告訴記者，不可否認(rèn)這種活躍現(xiàn)象可能持續(xù)一兩年時(shí)間，但隨著過(guò)去一兩年大量商住、商用地塊的拍賣(mài)，這種現(xiàn)象可能在未來(lái)兩三年后發(fā)生根本變化。"據(jù)我們公司了解的情況，僅人民南路到高新區(qū)、東大街沿線兩大區(qū)域，已規(guī)劃可能在未來(lái)兩三年內(nèi)進(jìn)入市場(chǎng)的高端寫(xiě)字樓就達(dá)15個(gè)。其結(jié)果可能導(dǎo)致市場(chǎng)需求跟不上，而出現(xiàn)供應(yīng)過(guò)�，F(xiàn)象。"張猛說(shuō)。
其實(shí)，提出類(lèi)似質(zhì)疑者并非張猛一人。"未來(lái)供應(yīng)的甲級(jí)寫(xiě)字樓低價(jià)普遍在800～1000萬(wàn)元每畝，售價(jià)在1.5萬(wàn)元每平方米以上，在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度下滑階段，如何能裝滿？"一位不愿透露姓名的成都寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)商說(shuō)，由于租金上漲，已有一些企業(yè)開(kāi)始搬離所開(kāi)發(fā)的物業(yè)，只是在高端寫(xiě)字樓相對(duì)稀缺的市場(chǎng)環(huán)境下，這種少數(shù)現(xiàn)象沒(méi)有被放大。仲量聯(lián)行報(bào)告顯示，2008年上半年，成都甲級(jí)辦公樓平均空置率為17%。
"冷靜派"的觀點(diǎn)建立在未來(lái)放量激增的前提下。一方面未來(lái)三年進(jìn)入市場(chǎng)的甲級(jí)寫(xiě)字樓面積將大幅度增加，據(jù)國(guó)土局?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2006、2007年，成都市五城區(qū)公開(kāi)出讓的商住用地分別為2061.7畝、4590.5畝；五城區(qū)公開(kāi)出讓的商用土地分別為878.7畝、356.8畝。仲量聯(lián)行調(diào)研報(bào)告顯示，2010年成都寫(xiě)字樓供應(yīng)量在80～100萬(wàn)平方米左右，到2012年，成都寫(xiě)字樓供應(yīng)量可能達(dá)到140～160萬(wàn)平方米的水平，意味著四年后，成都寫(xiě)字樓放量可能是2007年56.48萬(wàn)平方米的3倍。
正在變化的供需格局
"對(duì)未來(lái)甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行預(yù)測(cè)很困難，我們是在對(duì)兩個(gè)變量進(jìn)行衡量，但我們可以對(duì)需要主要注意的環(huán)節(jié)進(jìn)行分析。"高力國(guó)際蔡孟頤說(shuō)，相對(duì)而言，未來(lái)幾年的供給是比較清楚的，兩年后供應(yīng)量超過(guò)100萬(wàn)平方米。值得關(guān)注的是，在目前的國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，成都甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的需求增長(zhǎng)是否能跟上供給的增長(zhǎng)速度？"從過(guò)去幾年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，成都的甲級(jí)寫(xiě)字樓的年需求量在6～8萬(wàn)平方米左右，如果按照這種需求增長(zhǎng)速度預(yù)估，未來(lái)兩年后，供大于求的局面將可能出現(xiàn)。"高力國(guó)際蔡孟頤說(shuō)，一旦過(guò)剩，成都甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)進(jìn)入10年前上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)下滑通道的類(lèi)似局面將不是危言聳聽(tīng)。
不過(guò)，蔡孟頤同時(shí)認(rèn)為，市場(chǎng)需求這一變量很難預(yù)測(cè)，從目前成都市場(chǎng)的甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)情況看，需求增加主要存在兩方面的可能：一、政府出臺(tái)重大優(yōu)惠措施，或者行業(yè)鼓勵(lì)政策，將大幅度拉動(dòng)甲級(jí)寫(xiě)字樓需求。二、已經(jīng)進(jìn)入成都的不少企業(yè)目前寫(xiě)字樓需求量偏低，如高力國(guó)際在成都的寫(xiě)字樓面積為200平方米，而上海公司的面積為2000平方米，但可能隨著業(yè)務(wù)量的而擴(kuò)大規(guī)模提升到800～1000平方米。"類(lèi)似企業(yè)很多，只是這些潛在需求量只能預(yù)估。增長(zhǎng)速度，增長(zhǎng)量很難確保。尤其是在國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生變化后，一些國(guó)外企業(yè)的投資擴(kuò)張速度可能受到影響。"
而中原地產(chǎn)莊澤寶顯得更為樂(lè)觀，"經(jīng)濟(jì)形勢(shì)多少會(huì)對(duì)甲級(jí)寫(xiě)字樓的需求產(chǎn)生一些影響，但即使一個(gè)城市的GDP保持在8%以上，也已非常驚人。此外，開(kāi)發(fā)商會(huì)在比較冷靜的層面上去分析，如果市場(chǎng)供需局面不樂(lè)觀，不排除部分開(kāi)發(fā)商推遲物業(yè)面世時(shí)間，短期內(nèi)成都甲級(jí)寫(xiě)字樓出現(xiàn)的可能性比較小。"
對(duì)于需求增長(zhǎng)緩解未來(lái)甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)壓力的觀點(diǎn)，不少業(yè)內(nèi)專(zhuān)家持悲觀態(tài)度，"在美國(guó)次貸危機(jī)波及下，全球宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)進(jìn)入下滑通道，已有西方經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)測(cè)，2009年可能是全球經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，而甲級(jí)寫(xiě)字樓是受經(jīng)濟(jì)周期影響明顯的物業(yè)。"星彥地產(chǎn)張猛說(shuō)。
南城區(qū)域面臨較大壓力
采訪過(guò)程中談及甲級(jí)寫(xiě)字樓物業(yè)過(guò)剩問(wèn)題，幾乎所有專(zhuān)家都將焦點(diǎn)瞄向未來(lái)兩年內(nèi)供應(yīng)量最為集中的南城和東大街區(qū)域。"到2011年左右，南城甲級(jí)寫(xiě)字樓項(xiàng)目數(shù)量可能達(dá)到20個(gè)，即使以每個(gè)項(xiàng)目5萬(wàn)平方米的體量測(cè)算，供應(yīng)量也將達(dá)到100萬(wàn)平方米。"高力國(guó)際蔡孟頤說(shuō)，高新區(qū)的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，能否解決這么大的供給量，還是未知數(shù)。
一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士表達(dá)了自己的觀點(diǎn)，盡管南城是成都規(guī)劃起點(diǎn)最高最科學(xué)的區(qū)域，但區(qū)域內(nèi)寫(xiě)字樓物業(yè)的供應(yīng)量空前，除了眾多寫(xiě)字樓項(xiàng)目外，軟件園全部完工后面積也會(huì)超過(guò)100萬(wàn)平方米，加上總部經(jīng)濟(jì)區(qū)大型企業(yè)自建的寫(xiě)字樓物業(yè)，實(shí)際供應(yīng)量非常驚人。而整個(gè)高新區(qū)目前的主要入駐企業(yè)，仍然是進(jìn)入了軟件園區(qū)，未來(lái)兩三年后大量面市的寫(xiě)字樓物業(yè)面臨的壓力不小。
"南延線和東大街區(qū)域的高端寫(xiě)字樓集中供應(yīng)，很可能導(dǎo)致短期需求跟不上而供應(yīng)過(guò)剩。"張猛說(shuō)。
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