2023年中國(guó)二手房行業(yè)發(fā)展分析與投資前景預(yù)測(cè)

• 劉明月 2023年8月25日 來源：中研研究院 920 57
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2023年7月百城二手房找房需求熱度指數(shù)環(huán)比出現(xiàn)上漲的成為87個(gè)，僅有13個(gè)城市出現(xiàn)回落。數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)65個(gè)主要城市二手房掛牌均價(jià)為16375元/㎡，環(huán)比下跌0.58%，65城中有10城二手房掛牌房?jī)r(jià)環(huán)比上漲。

目前，“認(rèn)房又認(rèn)貸”的城市主要集中在北京、上海、廣州、深圳、長(zhǎng)沙、合肥、成都、海口、廈門、福州、三亞、重慶等核心一二線城市。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，這一波新政策的落地，也會(huì)對(duì)上述城市影響較大。

2023年7月百城二手房找房需求熱度指數(shù)環(huán)比出現(xiàn)上漲的成為87個(gè)，僅有13個(gè)城市出現(xiàn)回落。找房需求熱度指數(shù)漲幅最大城市有一線城市的上海，上海在6月份二手房?jī)r(jià)格指數(shù)出現(xiàn)大跌之后，并且結(jié)合當(dāng)前限購(gòu)和限貸放松的可能性大幅增加的情況之下，購(gòu)房者的入市意愿出現(xiàn)明顯回升。

近來，監(jiān)管層發(fā)布了一系列支持需求的政策，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，政策底已然到來，房?jī)r(jià)下行空間已較為有限。但也有觀點(diǎn)指出，未來出臺(tái)政策力度大小對(duì)市場(chǎng)的影響會(huì)非常直接，購(gòu)房者或?qū)?jù)此作出反應(yīng)。

北京：

根據(jù)北京住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，7月份北京二手房網(wǎng)簽9718套，環(huán)比上月下降16.3%，再一次跌破業(yè)內(nèi)認(rèn)為的二手房市場(chǎng)枯榮線(月成交1.2萬套)。這也是今年二手房成交量自4月份開始連續(xù)4個(gè)月下滑，和3月份相比下降56.2%，整體市場(chǎng)熱度不高。

從目前的成交數(shù)據(jù)看，8月二手房成交可能依舊在1萬套左右。數(shù)據(jù)顯示8月1日-6日，北京二手房網(wǎng)簽1431套，平均每天成交238.5套，而7月份的平均每日簽約套數(shù)為313.5套。

南京：

最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，今年1-6月南京市共賣出二手房56357套，環(huán)比大漲40.5%。從供求關(guān)系上看，當(dāng)下呈現(xiàn)明顯的買方市場(chǎng)格局，截至到6月底議價(jià)空間為6.8%，買方的話語權(quán)達(dá)到歷史高位。

上海：

上海二手房市場(chǎng)呈低迷態(tài)勢(shì)，成交量處近兩年低位水平;價(jià)格方面，上海二手商品住宅價(jià)格環(huán)比下跌0.20%，跌幅較上月擴(kuò)大0.08%，同比上漲3.51%。

深圳：

深圳二手商品住宅成交約2200套，環(huán)比下降約一成;價(jià)格方面，深圳二手商品住宅價(jià)格環(huán)比下跌0.32%，跌幅較上月擴(kuò)大0.11%，同比下跌2.36%。

廣州：

廣州二手市場(chǎng)活躍度進(jìn)一步降低，成交量繼續(xù)下探，二手商品住宅價(jià)格環(huán)比下跌0.13%，跌幅較上月擴(kuò)大0.08%。

今年以來，部分城市二手房掛牌量處于高位，許多業(yè)主主動(dòng)降價(jià)以促進(jìn)成交。在武漢，作為當(dāng)?shù)貥鞘兄匾L(fēng)向標(biāo)的光谷區(qū)域，不少二手房掛牌價(jià)明顯下降，最高成交價(jià)曾觸及3.6萬元/平方米高位的小區(qū)，如今最低至2萬元/平方米;在成都，同小區(qū)、同戶型在2022年成交總價(jià)為230萬元，今年則跌至190萬元;備受炒房客關(guān)注的深圳市場(chǎng)亦如是，2021年掛牌總價(jià)觸及820萬元的房源，近期最低成交價(jià)降至510萬元，跌幅近4成。

中研普華研究報(bào)告《2023-2028年中國(guó)二手房行業(yè)發(fā)展分析與投資前景預(yù)測(cè)報(bào)告》顯示

2023年中國(guó)二手房行業(yè)發(fā)展分析與投資前景預(yù)測(cè)

傳統(tǒng)的二手房交易過程中，如果住房還有未還清的銀行按揭貸款，手續(xù)相當(dāng)煩瑣。需要賣方提前籌集資金還清貸款，即“贖契”，通過“贖契”解除原有抵押，才能辦理過戶手續(xù)，進(jìn)而買方將房產(chǎn)再次抵押，獲得銀行貸款。據(jù)了解，“帶押過戶”于法有據(jù)。民法典第406條規(guī)定，抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。

二手房指導(dǎo)價(jià)放松，其意義不僅限于松綁城市本身，更重要的是，向市場(chǎng)傳遞激活二手房流動(dòng)性的信號(hào)。二手房市場(chǎng)流動(dòng)性、活躍度提升，也將對(duì)新房市場(chǎng)信心產(chǎn)生正面和積極的作用，進(jìn)而帶動(dòng)包括更多城市、更大范圍的市場(chǎng)預(yù)期和置業(yè)信心的修復(fù)。

一是“帶押過戶”和個(gè)稅免退等支持政策提升了市場(chǎng)的活躍度，部分改善型需求業(yè)主積極入市，造成掛牌量有所增加;二是隨著房?jī)r(jià)的持續(xù)走低，部分業(yè)主預(yù)期下行，亦造成掛牌量增加。從積極的方面來看，有利于提升市場(chǎng)活躍度，促進(jìn)二手房市場(chǎng)成交，并進(jìn)一步通過置換改善鏈條促進(jìn)新房市場(chǎng)的成交;但另一方面，若市場(chǎng)需求支撐不足，出現(xiàn)明顯的供大于求，可能引發(fā)二手房?jī)r(jià)格的下行，從而對(duì)市場(chǎng)預(yù)期造成負(fù)面影響。

二手房“帶押過戶”模式的核心是免去了提前還貸以注銷抵押登記的“過橋”環(huán)節(jié)，實(shí)現(xiàn)貸款資金到賬與產(chǎn)權(quán)過戶登記、抵押權(quán)注銷和設(shè)立登記同步辦理。針對(duì)跨行間二手房“帶押過戶”可能產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)過戶后，銀行抵押權(quán)落空、交易最終未達(dá)成的風(fēng)險(xiǎn)，可引入公證或擔(dān)保等第三方機(jī)構(gòu)，保障資金安全，防控業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)65個(gè)主要城市二手房掛牌均價(jià)為16375元/㎡，環(huán)比下跌0.58%，65城中有10城二手房掛牌房?jī)r(jià)環(huán)比上漲。

從主力城市的二手房掛牌均價(jià)來看，一線城市中，北京二手房掛牌均價(jià)為60448元/㎡、上海為57494元/㎡、廣州為33799元/㎡、深圳為57433元/㎡。二線城市中，杭州二手房掛牌均價(jià)為32513元/㎡、南京為26029元/㎡、天津?yàn)?6598元/㎡、成都為15149元/㎡、武漢為15394元/㎡、鄭州為12746元/㎡、長(zhǎng)沙為10447元/㎡。

從城市來看，50城中超4成城市2月成交量環(huán)比增長(zhǎng)，典型的如西安、天津、鄭州等1月受疫情影響較大的城市。西安2月成交量超過1月的9倍，天津、鄭州成交量環(huán)比增長(zhǎng)超過60%。

數(shù)據(jù)顯示，50城二手房成交量環(huán)比增長(zhǎng)約4%，特別是2月7日至月底，50城二手房日均成交較1月日均水平增長(zhǎng)約40%，超過去年12月日均水平約10%。3月7日-13日，包括北京、深圳、蘇州、南京、廈門、寧波等在內(nèi)的10城二手住宅成交量為13208套，比前一周增長(zhǎng)11.22%。

二手房購(gòu)買意愿得到明顯提升

二手房的價(jià)格、成交量的上漲，說明市場(chǎng)已經(jīng)實(shí)質(zhì)回暖，并且有進(jìn)一步升溫跡象，從近期全國(guó)的二手市場(chǎng)情況來看，不少此前政策面的回暖信號(hào)，已經(jīng)從信號(hào)層面，進(jìn)入到市場(chǎng)實(shí)際交易回暖的層面。隨著多地出臺(tái)樓市積極政策，二手房市場(chǎng)信心也得到修復(fù)，購(gòu)房置業(yè)意愿得到明顯提升。

二手房行業(yè)重點(diǎn)企業(yè)分析、子行業(yè)分析、區(qū)域市場(chǎng)分析、行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析、二手房行業(yè)發(fā)展前景預(yù)測(cè)及相關(guān)的經(jīng)營(yíng)、投資建議等。報(bào)告研究框架全面、嚴(yán)謹(jǐn)，分析內(nèi)容客觀、公正、系統(tǒng)，真實(shí)準(zhǔn)確地反映了我國(guó)二手房行業(yè)的市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀和未來發(fā)展趨勢(shì)。

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