上半年預(yù)虧450億-550億 碧桂園發(fā)布公告 采取四項(xiàng)措施全力自救

• 李波 2023年8月14日 來(lái)源：中研普華集團(tuán)、央視財(cái)經(jīng)、中研網(wǎng) 1032 65
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8月10日晚間，近期處于輿論風(fēng)口浪尖的碧桂園以公告的方式正面回應(yīng)市場(chǎng)關(guān)切，坦承“公司遇到了自成立以來(lái)最大的困難”，公司管理層進(jìn)行了深刻的反思，并表態(tài)將全力自救，采取有力有效的措施，努力扭轉(zhuǎn)當(dāng)前的困局。

8月10日晚間，近期處于輿論風(fēng)口浪尖的碧桂園以公告的方式正面回應(yīng)市場(chǎng)關(guān)切，坦承“公司遇到了自成立以來(lái)最大的困難”，公司管理層進(jìn)行了深刻的反思，并表態(tài)將全力自救，采取有力有效的措施，努力扭轉(zhuǎn)當(dāng)前的困局。

上半年預(yù)虧450億-550億

碧桂園在公告中表示，自2021年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)步入了前所未有的困難時(shí)期，多重不利因素疊加，導(dǎo)致行業(yè)銷售和公開市場(chǎng)融資面臨嚴(yán)峻的困難和挑戰(zhàn)。

據(jù)披露，2023年1-7月，碧桂園實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售金額1408億元，同比下降35%，較2021年下降61%;7月單月實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售金額121億元，連續(xù)第四個(gè)月環(huán)比下降，同比下降60%，較2021年下降78%。

另外，由于房地產(chǎn)行業(yè)銷售下行的影響，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率下降，物業(yè)項(xiàng)目減值增加，疊加外匯波動(dòng)造成預(yù)期凈匯兌損失，碧桂園預(yù)期截至2023年6月30日止半年度的凈虧損介乎約450億元至550億元。

碧桂園表示，雖然公司上下已全力以赴自救，但市場(chǎng)整體尚未回暖，行業(yè)絕對(duì)規(guī)模下降，資本市場(chǎng)信心修復(fù)尚需時(shí)間，公司整體經(jīng)營(yíng)壓力有增無(wú)減，導(dǎo)致2023上半年預(yù)計(jì)出現(xiàn)較大虧損，公司賬面可動(dòng)用資金持續(xù)減少，出現(xiàn)了階段性的流動(dòng)壓力。

對(duì)此，碧桂園管理層進(jìn)行了深刻的反思，“雖然對(duì)本輪市場(chǎng)調(diào)整周期有預(yù)判，但對(duì)市場(chǎng)下行的深度、烈度和持續(xù)度估計(jì)不足，未能及早做出更有力度的應(yīng)對(duì)措施，未能洞見房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系已發(fā)生重大變化，對(duì)三四線及更低線城市投資比例過大、負(fù)債率壓降速度不夠等潛在風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)不夠深刻、化解行動(dòng)不夠及時(shí)有力?！?/p>

采取四項(xiàng)措施全力自救

“從哪里跌倒就從哪里爬起來(lái)?！北坦饒@方面表示，將全力自救，采取有力有效的措施，努力扭轉(zhuǎn)當(dāng)前的困局。

一是：全力以赴保交付。公司將通過落實(shí)主體責(zé)任、專款專用、嚴(yán)格管理預(yù)售監(jiān)控資金等方式，切實(shí)保障全國(guó)范圍內(nèi)項(xiàng)目的運(yùn)轉(zhuǎn)并完成保交樓任務(wù)，兌現(xiàn)對(duì)業(yè)主的承諾。

二是：積極化解階段性流動(dòng)壓力。公司將與各持份者溝通，并考慮采取各種債務(wù)管理措施，以保障公司的未來(lái)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，為各持份者保存價(jià)值、維護(hù)利益。

三是：保障經(jīng)營(yíng)有序開展。目前公司凈資產(chǎn)充足、土儲(chǔ)充裕，截至2022年底，凈資產(chǎn)約3096億元，總權(quán)益可售資源約12083億元(其中已獲取的權(quán)益可售資源約9555億元)，公司將盡最大努力做好銷售，努力盤活酒店、寫字樓、商鋪等沉淀資產(chǎn)，同時(shí)加強(qiáng)內(nèi)部管控，進(jìn)一步精簡(jiǎn)組織、減少行政管理費(fèi)用開支，改善經(jīng)營(yíng)效益，更好保障供應(yīng)商、合作方等各利益相關(guān)方的權(quán)益。

四是加強(qiáng)特殊時(shí)期的組織領(lǐng)導(dǎo)。為更好地應(yīng)對(duì)當(dāng)前困難，公司成立由董事會(huì)主席任組長(zhǎng)的專項(xiàng)工作小組，建立工作機(jī)制，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、高效決策、有力推進(jìn)，努力渡過難關(guān)。

碧桂園方面表示，雖然遇到了自成立以來(lái)最大的困難，但公司始終對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的前景充滿信心，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過這一輪的深刻調(diào)整，終將回歸健康平穩(wěn)發(fā)展的軌道。

碧桂園將積極貫徹7月24日中央政治局會(huì)議精神，充分用好“民營(yíng)經(jīng)濟(jì)31條”“金融16條”等有關(guān)政策，既立足當(dāng)前，協(xié)調(diào)各方資源，全力以赴保交付、保運(yùn)營(yíng);又著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)，穩(wěn)妥推進(jìn)各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)策略和風(fēng)險(xiǎn)化解措施，保障公司可持續(xù)健康發(fā)展，維護(hù)投資者的合法權(quán)益。

根據(jù)中研普華研究院撰寫的《2023-2028年房地產(chǎn)投資行業(yè)并購(gòu)重組機(jī)會(huì)及投融資戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告》顯示：

展望2023年，報(bào)告預(yù)計(jì)，房地產(chǎn)調(diào)控政策將邊際放松，小規(guī)模刺激會(huì)繼續(xù)推進(jìn)、小步快走。

城鎮(zhèn)化的速率在放緩，80%左右的城鎮(zhèn)化水平未必會(huì)達(dá)到。數(shù)據(jù)顯示，2022年，我國(guó)城鎮(zhèn)化率為65.22%，比上年末僅提高0.50個(gè)百分點(diǎn)，提升幅度較此前年份明顯下降。

可能的原因是，鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略成效初顯，鄉(xiāng)村留住了原本計(jì)劃流入城鎮(zhèn)的人口，并吸引在外打工者返鄉(xiāng)發(fā)展。鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的實(shí)施，推動(dòng)了城鄉(xiāng)之間的功能互補(bǔ)，提振了鄉(xiāng)村經(jīng)濟(jì)的活力。

從近期各省市公布的人口數(shù)據(jù)來(lái)看，一線城市及天津人口全部負(fù)增長(zhǎng)，其中上海2022年人口減少達(dá)13.5萬(wàn)人。二線城市中，被稱為“新一線”的城市，基本都出現(xiàn)人口增幅斷崖式下降。

城鎮(zhèn)化放緩，客觀上會(huì)減少人口流動(dòng)，進(jìn)而熨平住房需求的增長(zhǎng)曲線。人口的凈流出導(dǎo)致房地產(chǎn)的供需關(guān)系發(fā)生變化，對(duì)于房?jī)r(jià)，尤其是一二線城市的房?jī)r(jià)，會(huì)產(chǎn)生較大的影響。

2023博鰲房地產(chǎn)論壇上，縱橫百富創(chuàng)始人兼CEO賴國(guó)強(qiáng)表示，當(dāng)前客戶不是沒有房住，而是沒有合適的房住，對(duì)于中介行業(yè)從業(yè)者而言，更應(yīng)該從客戶端出發(fā)，推薦合適的房源。

房地產(chǎn)本身應(yīng)該追求長(zhǎng)期穩(wěn)定，隨著經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境改變，房地產(chǎn)要理性回歸到現(xiàn)實(shí)情況，往后的10年、20年、30年，開發(fā)已經(jīng)不是主流了，房地產(chǎn)企業(yè)需要更綜合的經(jīng)營(yíng)能力，盤活不同類型的資產(chǎn)?！?/p>

未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)將更加穩(wěn)定，注重長(zhǎng)期價(jià)值的追求，同時(shí)也需要關(guān)注存量資產(chǎn)的盤活發(fā)展?！睂?duì)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)如何在資本市場(chǎng)抓住機(jī)會(huì)，賴國(guó)強(qiáng)表示，投資應(yīng)該看政策風(fēng)向，這是一個(gè)大前提。

房企投資融資現(xiàn)狀

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生的重大變化，在很大程度上就是“房住不炒”的產(chǎn)物。

7月24日召開的中央政治局會(huì)議指出，要切實(shí)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

近期的市場(chǎng)消息顯示，監(jiān)管層召集包括多家民營(yíng)房企在內(nèi)的企業(yè)開會(huì)，在聽取企業(yè)希望進(jìn)一步拓寬債券融資渠道等訴求的同時(shí)，也表示將繼續(xù)加大民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具(“第二支箭”)服務(wù)民營(yíng)企業(yè)力度，加快債券市場(chǎng)創(chuàng)新，滿足民營(yíng)企業(yè)多元化融資需求。

但截至目前，房企的融資仍未出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)。據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，7月房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資總額為771.2 億元，同比下降2.5%;前7個(gè)月的非銀融資總額為4812.9億元，同比下降11.7%。其中，房地產(chǎn)行業(yè)信用債融資2855.9億元，同比仍下降5.8%。

有業(yè)內(nèi)人士表示，債券在二級(jí)市場(chǎng)大幅折價(jià)成交的背景下，純市場(chǎng)化的民企地產(chǎn)債一級(jí)發(fā)行十分困難。當(dāng)下多數(shù)成功發(fā)行了債券的民營(yíng)房企，往往需要來(lái)自中債增的擔(dān)保才能完成，例如近期的新城、碧桂園、新湖中寶、中駿等。

從純市場(chǎng)的角度來(lái)看，現(xiàn)階段金融機(jī)構(gòu)并沒有從一級(jí)市場(chǎng)上購(gòu)買房企新發(fā)債券的動(dòng)力。通常情況下，債券的投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低，二級(jí)市場(chǎng)上的價(jià)格波動(dòng)較小，為銀行、基金公司等機(jī)構(gòu)投資者青睞。

在中債增提供如此強(qiáng)力擔(dān)保的情況下，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房企債券的認(rèn)可度得到了提高，如“22美的置業(yè)MTN003”全場(chǎng)倍數(shù)1.97倍，“23新湖中寶MTN001”的認(rèn)購(gòu)倍數(shù)為1.86倍，“23新城控股MTN001”的認(rèn)購(gòu)倍數(shù)也達(dá)到了1.33倍。

《2023-2028年房地產(chǎn)投資行業(yè)并購(gòu)重組機(jī)會(huì)及投融資戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告》同時(shí)揭示了房地產(chǎn)投資市場(chǎng)潛在需求與潛在機(jī)會(huì)，為戰(zhàn)略投資者選擇恰當(dāng)?shù)耐顿Y時(shí)機(jī)和公司領(lǐng)導(dǎo)層做戰(zhàn)略規(guī)劃提供準(zhǔn)確的市場(chǎng)情報(bào)信息及科學(xué)的決策依據(jù)，同時(shí)對(duì)政府部門也具有極大的參考價(jià)值。

想了解關(guān)于更多房地產(chǎn)市場(chǎng)投資專業(yè)分析，請(qǐng)點(diǎn)擊《2023-2028年房地產(chǎn)投資行業(yè)并購(gòu)重組機(jī)會(huì)及投融資戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告》。

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