認(rèn)房不認(rèn)貸 降首付 降利率 會在哪些城市加快落地 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景

• 李波 2023年7月31日 來源：中研普華集團(tuán)、央視財經(jīng)、中研網(wǎng) 1225 79
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住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹在近日召開的企業(yè)座談會上說，要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升態(tài)勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費(fèi)減免、個人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施;繼續(xù)做好保交樓工作，加

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹在近日召開的企業(yè)座談會上說，要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升態(tài)勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費(fèi)減免、個人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施;繼續(xù)做好保交樓工作，加快項目建設(shè)交付，切實保障人民群眾的合法權(quán)益。

首套房首付比例或再降低

在業(yè)內(nèi)人士看來，住建部此次表態(tài)，釋放了超預(yù)期的政策調(diào)整積極信號。

比如，作為直接影響購房成本的關(guān)鍵變量，購房首付比例甚至比房貸利率本身影響還要大。在當(dāng)前購房者入市意愿偏弱的情況下，降低購房首付比例已成為政策重要發(fā)力方向。

在易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，當(dāng)前，很多城市沒有把首付比例降低到20%，且房貸利率依然高于4%。

據(jù)易居研究院統(tǒng)計，全國20個重點城市首套房首付比例主要分為三檔，即35%、30%和20%。城市能級越高，首付比例越高;

城市能級越低，首付比例越低。具體城市看，北京和上海的首付比例最高，為35%。廣州、深圳、蘇州、杭州和三亞的首付比例為30%。

“目前，大部分非限購城市首套房最低首付比例已經(jīng)按照20%執(zhí)行，但對于核心一二線城市，首套房最低首付比例大多仍不低于30%。”

在平安證券房地產(chǎn)首席分析師楊侃看來，此次住建部提出“進(jìn)一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率”，可以說超出市場預(yù)期，有利于降低購房者置業(yè)成本，若后續(xù)落地執(zhí)行，將更加利好總價高、購房門檻高的核心城市。

從貸款利率角度來說，據(jù)貝殼研究院監(jiān)測顯示，2023年7月份，百城首套主流房貸利率平均為3.90%，二套主流房貸利率平均為4.81%。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜在接受媒體采訪時表示，短期來看，預(yù)計一二線城市或進(jìn)一步降低首套房首付比例和房貸利率，首套房首付比例仍執(zhí)行30%的二線城市或逐步降至20%下限。同時，一線城市如北京、上海首套房貸利率加點數(shù)也存在下調(diào)可能。

“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策有望優(yōu)化

個人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”是此次倪虹部長講話中最受關(guān)注的一個部分。目前，仍有一線等熱點城市執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，這屬于房地產(chǎn)市場過熱階段，為避免投機(jī)炒房出臺的信貸政策。

所謂“認(rèn)房又認(rèn)貸”指的是如果有些購房者想賣掉手中的一套房子置換成另一套，由于購買第一套住房時曾經(jīng)使用購房貸款，哪怕已經(jīng)還清了貸款，因為有貸款記錄，再置換時仍被認(rèn)定為購買第二套住房，從而執(zhí)行更高比例的首付標(biāo)準(zhǔn)以及房貸利率。

以北京為例，一位名下無房但曾經(jīng)有貸款記錄的購房者，再購房時商業(yè)貸款的最低首付需要付到60%，購買非普通住宅則要付80%的首付。貸款利率也要按照購買第二套住房執(zhí)行，比首套高，購房成本就更高。

在當(dāng)前形勢下，“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策可能會“誤傷”一些改善性需求購房者，在對改善性需求進(jìn)行合理支持的要求下，有必要將“認(rèn)房又認(rèn)貸”調(diào)整為“認(rèn)房不用認(rèn)貸”，切實降低購房者資金壓力。

至于哪些城市會調(diào)整“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，是否調(diào)整，還需要在堅持“房住不炒”的基礎(chǔ)上，兼顧大力支持剛性和改善性住房需求的方針，“因城施策，一城一策”。

各地優(yōu)化政策節(jié)奏或?qū)⒓涌?/p>

24日召開的中央政治局會議在談及房地產(chǎn)市場時，首次明確提出，適應(yīng)中國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，住建部本次表態(tài)中提及的措施比較明確，即降低住房消費(fèi)門檻、成本，能夠改善預(yù)期并釋放需求。

降利率、降首付、降稅收適應(yīng)了多數(shù)城市進(jìn)入住房改善時期的供求關(guān)系新形勢，有的放矢地支持改善型需求。

“考慮到熱點城市剛需集中，換房需求開始主導(dǎo)，此次政策降低成本和門檻會有效果，但具體的效果還要看后續(xù)各地推進(jìn)落實的情況，要看金融財稅部門后續(xù)的政策實施。”

李宇嘉說。　　“對熱點城市來說，核心問題是能讓真正的改善需求得到相匹配的政策支持?！?8安居客房產(chǎn)研究院院長張波預(yù)計，下半年房地產(chǎn)政策持續(xù)寬松的趨勢不變，尤其一二線熱點城市在認(rèn)房認(rèn)貸、首付比例、稅費(fèi)減免等方向的政策會加快出臺。“

整體來看，主管部門的發(fā)聲不僅有助于提振市場信心，同時也為各地加快落實優(yōu)化政策打響了發(fā)令槍。預(yù)計各地優(yōu)化政策的節(jié)奏將進(jìn)一步加快，特別是二線城市政策優(yōu)化或已在路上?！标愇撵o認(rèn)為。

根據(jù)中研普華研究院撰寫的《2023-2028年中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景及投資風(fēng)險預(yù)測分析報告》顯示：

今年以來，切實防范化解風(fēng)險，成為房地產(chǎn)政策調(diào)控的主要內(nèi)容。一方面，多部門進(jìn)一步加大對房地產(chǎn)企業(yè)的資金支持力度;

另一方面，需求端側(cè)重降低購房成本，各地在房貸利率調(diào)整、公積金支持政策、二手房服務(wù)簡化、優(yōu)化限購、購房補(bǔ)貼等多方面精準(zhǔn)施策。

上半年，各地因城施策提高政策精準(zhǔn)度，更好滿足了居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年上半年，全國商品房銷售面積為5.95億平方米，同比下降5.3%，其中住宅銷售面積下降2.8%。商品房銷售額為6.31萬億元，增長1.1%，其中住宅銷售額增長3.7%。

具體來看，一季度，在前期積壓需求釋放、政策顯效等因素作用下，房地產(chǎn)市場活躍度回升，熱點城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)“小陽春”行情。

二季度，前期積壓購房需求釋放完畢，市場明顯降溫。從需求結(jié)構(gòu)來看，上半年改善性住房需求仍為市場重要支撐，多個城市中高總價段成交套數(shù)占比提升。

北京、上海、成都、蘇州等城市中高端住宅產(chǎn)品成交套數(shù)增長較快，市場保持一定活躍度。對比來看，上半年二手房市場活躍度好于新房，二季度市場預(yù)期同步減弱。

國務(wù)院常務(wù)會議7月21日審議通過的《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》提及，在超大特大城市，要加大對城中村改造的政策支持，積極創(chuàng)新改造模式，鼓勵和支持民間資本參與。

城中村改造、閑置資產(chǎn)盤活將是加大保障性住房建設(shè)和供給的重要舉措和方式。有專家表示，在房地產(chǎn)市場新階段，各方可將精力從“居者有其屋”向“居者優(yōu)其屋”轉(zhuǎn)變，推動住宅開發(fā)從單一走向多元，推動產(chǎn)、住、城融合，著眼行業(yè)未來發(fā)展，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀2023

近日，中共中央政治局召開會議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢，部署下半年經(jīng)濟(jì)工作。會議指出，要切實防范化解重點領(lǐng)域風(fēng)險，適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。據(jù)不完全統(tǒng)計，今年上半年，各地因城施策，陸續(xù)出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策累計約380次。

數(shù)據(jù)顯示，全國已有超40個城市調(diào)整首套房貸利率下限至4%以下。隨著6月20日中國人民銀行下調(diào)5年期以上LPR利率至4.2%，部分城市下調(diào)房貸利率的預(yù)期仍在。

今年以來，洛陽、青島等10余個城市通過優(yōu)化二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、降低首付比例等方式放松了信貸政策，以期帶動房地產(chǎn)市場向上健康發(fā)展。

6月初，青島降低非限購區(qū)域首付比例，居民置業(yè)情緒回暖、市場活躍度提升。熱點城市非核心區(qū)的限制性政策或進(jìn)一步放開。

從住房公積金政策來看，與此前公積金提取存在一定局限性相比，今年以來已有超百個地方出臺提高公積金貸款額度、降低公積金首付比例、允許公積金支付首付款、支持“商轉(zhuǎn)公”貸款、提高租房提取公積金額度等政策，通過盤活公積金進(jìn)一步支持剛性和改善性住房需求釋放。

業(yè)界人士表示，當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正逐步走出融資困境，房企再融資獲批將利于幫助企業(yè)穩(wěn)定地拿地、開工、建設(shè)，同時對項目的有序交付也會起到積極作用。

房地產(chǎn)行業(yè)報告對中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、競爭格局及市場供需形勢進(jìn)行了具體分析，并從行業(yè)的政策環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會環(huán)境及技術(shù)環(huán)境等方面分析行業(yè)面臨的機(jī)遇及挑戰(zhàn)。

還重點分析了重點企業(yè)的經(jīng)營現(xiàn)狀及發(fā)展格局，并對未來幾年行業(yè)的發(fā)展趨向進(jìn)行了專業(yè)的預(yù)判。未來，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景如何?

想了解關(guān)于更多行業(yè)專業(yè)分析，請點擊《2023-2028年中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景及投資風(fēng)險預(yù)測分析報告》。

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  2023-2028年房地產(chǎn)行業(yè)市場深度分析及發(fā)展策略研究報告

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