2023商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢預(yù)測

• 黃文玉 2023年7月6日 來源：互聯(lián)網(wǎng) 469 24
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商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展如何?商業(yè)地產(chǎn)，指作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，故又名做商鋪地產(chǎn)。以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)，以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等。商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營模式、功能和用途上

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展如何?商業(yè)地產(chǎn)，指作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，故又名做商鋪地產(chǎn)。以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)，以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等。商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。以辦公為主要用途的地產(chǎn)，屬商業(yè)地產(chǎn)范疇，也可以單列。國外用的比較多的詞匯是零售地產(chǎn)的概念。泛指用于零售業(yè)的地產(chǎn)形式，是狹義的商業(yè)地產(chǎn)。

就商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈整體情況而言，上游房地產(chǎn)主要可分為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商和設(shè)備供應(yīng)商，整體商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商數(shù)量眾多，包括保利地產(chǎn)、萬科地產(chǎn)和恒大地產(chǎn)等。中游除了開發(fā)商外還包括物業(yè)運(yùn)營平臺等，還包括線上交易平臺和線下機(jī)構(gòu)等。下游應(yīng)用主要應(yīng)用除了商業(yè)、還包括居住和辦公等。

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析

商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)價值取決于租金坪效、租金坪效取決于商戶零售坪效、零售坪效取決于新招商組合、新招商組合重點(diǎn)在于數(shù)字化新零售雙線品牌的引進(jìn)，隨著傳統(tǒng)實(shí)體商家倒閉潮的到來，招商要重點(diǎn)轉(zhuǎn)向新零售品牌為主，并倒逼開發(fā)商自主投資自營新零售板塊，而自營新零售板塊比自持物業(yè)重要很多，物業(yè)就像硬件，沒有軟件的驅(qū)動就是一個爛殼沒有價值。

從商業(yè)地產(chǎn)市場整體來看，過去庫存壓力高企的商業(yè)地產(chǎn)隨著新開工的減少、銷售的增加，近幾年存量開始減少，商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險逐漸降低。同時，由于城市城鎮(zhèn)化率、經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)構(gòu)和商業(yè)地產(chǎn)存量的不同，城市間市場存在明顯分化，部分二三線城市仍然面臨較大的供應(yīng)過剩風(fēng)險。

對于獨(dú)立商業(yè)發(fā)展商來說，盡管優(yōu)質(zhì)項目在運(yùn)營穩(wěn)定期也能夠?qū)崿F(xiàn)較好的收益水平，一般持有物業(yè)投資回收期較長，對于資金占用較大。對于社區(qū)商業(yè)發(fā)展商來說，在綜合用地比例不斷提高的背景下，在住宅開發(fā)的同時加大社區(qū)商業(yè)的開發(fā)，既通過部分持有商業(yè)的開發(fā)獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流，更重要的是通過商業(yè)配套為住宅銷售提供增值。同時，商業(yè)地產(chǎn)的融資渠道在不斷拓寬，目前ABS發(fā)展迅猛，良好的持有型物業(yè)可以為開發(fā)商提供很好的基礎(chǔ)資產(chǎn)，這也增加了房企對優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)的青睞。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2028年中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景及投資風(fēng)險預(yù)測分析報告》顯示：

商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模也有大有小。規(guī)模大的商業(yè)房地產(chǎn)如shoppingmall項目，可以達(dá)到幾十萬、上百萬平方米，規(guī)模小的商業(yè)房地產(chǎn)項目僅幾百平方米，甚至更小。對于規(guī)模龐大的商業(yè)房地產(chǎn)，其經(jīng)營多采用開發(fā)商整體開發(fā)，主要以收取租金為投資回報形式的模式;商業(yè)地產(chǎn)項目，可以打包上市，形成商業(yè)房地產(chǎn)金融;對于規(guī)模較小的商業(yè)房地產(chǎn)而言，大多數(shù)項目依然采取租金回收的方式，但國內(nèi)很多商業(yè)房地產(chǎn)中住宅、公寓、寫字樓等項目的底層和各類商業(yè)街、商品市場則采用商鋪出售，零散經(jīng)營的模式，這個模式存在后期經(jīng)營管理的很大問題，大家投資的時候需要謹(jǐn)慎。

傳統(tǒng)百貨的、購物中心的關(guān)店潮會加速，一二線城市商業(yè)地產(chǎn)會出現(xiàn)大量的空置率以及租金收益大幅度下滑現(xiàn)象;三、四、五線城市會更慘烈，三、四、五城市大多屬于中小型開發(fā)商，幾乎90%以上開發(fā)商不具備自持物業(yè)的實(shí)力和運(yùn)營能力，銀行資金又嚴(yán)禁進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，資產(chǎn)證券化的路線在這些市場也無法跑通，開發(fā)商唯一的資金來源是民間高息借貸，這樣大部分資產(chǎn)已經(jīng)質(zhì)押給資金方最終成為不良資產(chǎn)。

2019年，經(jīng)濟(jì)總體保持平穩(wěn)。對于商業(yè)地產(chǎn)來說，在投資、新開工、銷售面積均同比下降的情況下，預(yù)示著一個時代的終結(jié)，同時也昭示著一個時代的開啟。商業(yè)地產(chǎn)告別粗放的增量發(fā)展階段，高質(zhì)量發(fā)展階段已經(jīng)來臨。數(shù)據(jù)顯示，2009-2017年，中國商業(yè)地產(chǎn)施工面積總體不斷上升，2018年之后開始下降。2019年中國商業(yè)地產(chǎn)房施工面積為137641萬平方米，同比下降0.6%。2019年我國商業(yè)地產(chǎn)竣工面積為14737萬平方米，同比下降2.68%。

根據(jù)數(shù)據(jù)，2021年我國商業(yè)地產(chǎn)施工面積約占13.17%左右，其中辦公樓占比3.87%、商業(yè)營業(yè)用房占比9.3%。不同于住宅房的硬性需求，商業(yè)地產(chǎn)整體施工面積較小，又因?yàn)橐咔閷?dǎo)致，整體占比相較2020年的14.06%有所下降，但是預(yù)計隨著整體商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展，占比有望提升。

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展趨勢預(yù)測

未來商業(yè)地產(chǎn)整體政策傾向頭部企業(yè)，中小型開發(fā)商因缺乏內(nèi)容運(yùn)營能力，在拿地成本、資金成本、開發(fā)成本和周轉(zhuǎn)速度沒有任何的優(yōu)勢;原有的自持物業(yè)要么低價快速變現(xiàn)，要么抵債成不良資產(chǎn)，只有少數(shù)基礎(chǔ)較好的開發(fā)商能夠生存下去。

商業(yè)地產(chǎn)帶流量的主力店商超、電影院、KTV、健身廳這些傳統(tǒng)標(biāo)配本身面臨前所未有的關(guān)店潮，家樂福、沃爾瑪、華潤萬家每年在大量的關(guān)店，為什么呢?80、90、00后現(xiàn)在愿意到傳統(tǒng)商超去購物的已經(jīng)很少了，基本上都是手機(jī)下單送貨到家，靠中老年消費(fèi)的傳統(tǒng)商超還能支撐多久。而電影院、KTV、健身廳這些高流量項目盈利效果也大不如前，大面積撤店也是必然的事情。

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