中國保障房建設行業(yè)市場調研分析2023

• 陳澤芳 2023年6月6日 來源：互聯(lián)網(wǎng) 1015 64
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從目前來看，產業(yè)保障房的招商均是圍繞近年來廣東發(fā)展的新興產業(yè)，政府參與產業(yè)保障房建設有利于事先對產業(yè)進行規(guī)劃，實現(xiàn)精準招商。產業(yè)保障房所建設的標準化廠房，目標對準多個行業(yè)的生產線設計，租售同權的方案更是降低企業(yè)便利入駐的門檻。

2022年，佛山市南海區(qū)獅山鎮(zhèn)已經(jīng)完成產業(yè)保障房建設25萬平方米。南海村改擬推行房券的方式，在產業(yè)用地轉型升級和退出過程中根據(jù)村(居)集體經(jīng)濟組織所有的集體經(jīng)營性建設用地或國有劃撥留用地以及地上房屋(非住宅用途)情況，向村(居)集體經(jīng)濟組織以及實施主體提供的產業(yè)保障房兌換憑證和租金收益兌付憑證。

此項舉措不僅極大的便利了企業(yè)的廠房租用，并且對零散的工業(yè)用地整合，優(yōu)化產業(yè)配置均起到一定積極作用。隨著「放管服」改革的深入，中央陸續(xù)下放用地審批權限到地方政府，并出臺一系列土地政策促進城市建設和發(fā)展，探索建設只租不售的產業(yè)保障房，在增加混合產業(yè)用地供給，建立工業(yè)用地全周期管理制度方面優(yōu)勢突出。

中國保障房建設行業(yè)市場調研分析2023

我國保障房主要可分為購置型住房和租賃型住房兩大類，目前國內保障房體系逐步完成了從購置型住房到租賃型住房再到“租購并舉”的過渡。最早的購置型住房為 1994年建設部、國務院住房制度改革領導小組、財政部在其發(fā)布的《城鎮(zhèn)經(jīng)濟適用住房建設管理方法》中提出的經(jīng)濟適用房，是指以中低收入家庭住房困難戶為供應對象，并按國家住宅建設標準建設的普通住宅。

從目前來看，產業(yè)保障房的招商均是圍繞近年來廣東發(fā)展的新興產業(yè)，政府參與產業(yè)保障房建設有利于事先對產業(yè)進行規(guī)劃，實現(xiàn)精準招商。產業(yè)保障房所建設的標準化廠房，目標對準多個行業(yè)的生產線設計，租售同權的方案更是降低企業(yè)便利入駐的門檻。例如，2019年龍崗推出深圳首批工業(yè)保障房項目，圍繞龍崗區(qū)寶龍新能源產業(yè)基地三宗行政劃撥用地向社會公開征集企業(yè)“定制化”廠房需求的公告，定制的產業(yè)領域為AIoT、ICT、綠色能源、電子元器件、生物和生命健康產業(yè)。公告發(fā)布后，征集意向企業(yè)23家，預訂率近200%。

2023年，深圳市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布關于公開征求《深圳市地價測算規(guī)則(修訂征求意見稿)》意見的通告。文件提到，深圳住房建設局正在牽頭制定保障性住房相關政策，取消了原來的安居型商品房、人才住房等住房類型。據(jù)悉，六折人才房政策于2022年11月正式推出。2023年，深圳人才房共推出11個人才房項目，共8510套房源。但市場售價6折的人才房，最終去化率只有43.65%。不少行業(yè)人才將其歸因于長達10年的“禁售期”。同時，在戶型選擇方面，深圳人才房也存在諸多限制。此外，市場行情也影響著不少購房者的心理。

根據(jù)中研普華產業(yè)研究院的《2022-2027年中國保障房建設行業(yè)市場深度調研及投資策略預測報告》顯示：

廣東多地老舊工業(yè)園區(qū)普遍存在土地利用率低、投入產出低的“兩低”情況，工業(yè)用地問題是廣東制造業(yè)朝向高質量發(fā)展繞不過門檻。為解決實際問題，廣東工業(yè)用地供應模式正以降低成本為導向，從過去的“單一傳統(tǒng)”轉向“靈活多樣”，在土地出讓方面給予優(yōu)惠政策，實行彈性出讓、先租后讓、租讓結合等靈活出讓方式，滿足不同產業(yè)的需求。

2022年廣東也明確了工業(yè)用地"標準地"的概念界定、實施計劃、供地流程等，列出了各城市各產業(yè)相應的"標準地"指標，包含固定投資、容積率、稅收、研發(fā)投入等要求，并再次明確了將按《廣東省制造業(yè)高質量發(fā)展“十四五”規(guī)劃》為依據(jù)，推進各城市重點產業(yè)布局。其中產業(yè)保障房政策的提出重點為產業(yè)用地集約發(fā)展明確了方向。實際上，產業(yè)保障房是廣東建立多元化的工業(yè)用地模式中一塊重要拼圖。這意味著，廣東正嘗試提高土地產出效率，通過產業(yè)保障房政策吸引大量中小企業(yè)，進一步引導技術、人才、資金等生產要素流向產生高效益的企業(yè)和區(qū)域。

多地關于產業(yè)保障房政策相繼提出，廣州、中山明確劃撥工業(yè)用地建設只租不售的標準廠房;珠海兩年內統(tǒng)籌建設2000萬㎡的產業(yè)發(fā)展新空間，同時控制租金東部片區(qū)≤20元/月/㎡，西部片區(qū)≤15元/月/㎡;深圳將連續(xù)五年每年提供不少于2000萬㎡“高品質、低成本、定制化”廠房空間，同時租賃價格年漲幅≤5%，并控制租金≤35元/月/㎡。直觀上，產業(yè)保障房解決了中小微企業(yè)存在的企業(yè)發(fā)展不穩(wěn)定、資金不足、發(fā)展空間需求有限等實際問題。更進一步而言，政府規(guī)劃產業(yè)保障房，在此過程中引導特定的新興產業(yè)聚集發(fā)展，也為經(jīng)濟發(fā)展的可持續(xù)性與保就業(yè)發(fā)揮了積極作用。

保障性住房為裝配式建筑重要應用領域之一，保障性住房也是中國房地產市場未來發(fā)展的重要方面。2022年，保障性租賃住房將整體延續(xù)2021年的發(fā)展力度。經(jīng)過20年的高速發(fā)展，住房市場化給中國經(jīng)濟帶來了巨大變化。從積極的角度來看，推動了中國經(jīng)濟高速發(fā)展，解決了民眾住房不足的問題，從早期的住房短缺到人均擁有1.5套住房，這都是住房市場化帶來的結果。但與此同時，住房高度市場化也引發(fā)了越來越多的負面效應，房價過高極大地增加了民眾負擔，擠壓了實體經(jīng)濟的利潤空間，阻礙了中國經(jīng)濟進一步轉型升級。

更多保障房市場調研消息,可以點擊查看中研普華產業(yè)研究院的《2022-2027年中國保障房建設行業(yè)市場深度調研及投資策略預測報告》。

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