2023中國產(chǎn)業(yè)新城行業(yè)市場發(fā)展研究報告

• 吳澳燕 2023年5月15日 來源：互聯(lián)網(wǎng) 781 47
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產(chǎn)業(yè)新城是新型城鎮(zhèn)化背景下，以人為核心、以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為基石、以“產(chǎn)城融合”為標志的城市發(fā)展創(chuàng)新模式和人本的城市開發(fā)哲學(xué)，為中國的新型城鎮(zhèn)化提供了可資借鑒的模式樣本。

2023 年 " 十四五 " 發(fā)展規(guī)劃逐步落地，各地紛紛推進 " 主題產(chǎn)業(yè)園區(qū) " 建設(shè)，產(chǎn)業(yè)新城正從 " 大而強 " 專向 " 特而專 "，運營商打造 " 專精特新 " 產(chǎn)業(yè)項目。在此指引下。產(chǎn)業(yè)新城迎來戰(zhàn)略發(fā)展新契機。

什么是產(chǎn)業(yè)新城?產(chǎn)業(yè)新城是新型城鎮(zhèn)化背景下，以人為核心、以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為基石、以“產(chǎn)城融合”為標志的城市發(fā)展創(chuàng)新模式和人本的城市開發(fā)哲學(xué)，為中國的新型城鎮(zhèn)化提供了可資借鑒的模式樣本。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2022-2027年中國產(chǎn)業(yè)新城行業(yè)投資策略分析及深度研究報告》顯示：

據(jù)不完全統(tǒng)計，國內(nèi)目前已有產(chǎn)業(yè)新城122個，尤其以“京津冀、長三角、長江中游、珠三角”四大城市群居多，分別為41個、35個、13個、6個。同時，參與產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)運營商的主體較為多元，包括專業(yè)運營商、房地產(chǎn)企業(yè)、實業(yè)企業(yè)等。

從總資產(chǎn)增速來看，2021年，產(chǎn)業(yè)新城運營商資產(chǎn)增速整體呈上升趨勢。運營商升級發(fā)展戰(zhàn)略，以產(chǎn)業(yè)投資帶動產(chǎn)業(yè)發(fā)展。運營商凈利潤規(guī)模在5-20億元之間，只有招商蛇口凈利潤超過50億元。隨著運營商業(yè)務(wù)從房地產(chǎn)銷售收入向產(chǎn)業(yè)運營的成功轉(zhuǎn)型，產(chǎn)業(yè)新城投資收益和租賃收益成為凈利潤的重要來源。

2021年，產(chǎn)業(yè)新城運營商營業(yè)收入呈增長趨勢，一方面產(chǎn)業(yè)投資板塊持續(xù)發(fā)力，帶動園區(qū)開發(fā)業(yè)務(wù)發(fā)展。另一方面，運營商持續(xù)升級產(chǎn)業(yè)空間載體，產(chǎn)業(yè)新城物業(yè)銷售與租賃收入較上期均大幅增加;從收入結(jié)構(gòu)來看，2021年，產(chǎn)業(yè)新城運營商進一步加大投資業(yè)務(wù)，通過產(chǎn)業(yè)基金等方式，加大產(chǎn)業(yè)新城內(nèi)企業(yè)投資力度，通過產(chǎn)業(yè)投資促成投招聯(lián)動有效閉環(huán)，與產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)運營主業(yè)協(xié)同發(fā)展，產(chǎn)業(yè)新城營收在整個業(yè)務(wù)占比顯著提升。

2023中國產(chǎn)業(yè)新城行業(yè)市場發(fā)展研究報告

產(chǎn)業(yè)與城市，是兩個既有明顯區(qū)別又有緊密聯(lián)系的概念。隨著新型城鎮(zhèn)化的建設(shè)步伐不斷加快，產(chǎn)業(yè)與城市融合發(fā)展的產(chǎn)城融合模式，成為不少縣域城市發(fā)展的重要路徑。不同于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，產(chǎn)業(yè)新城運營商以產(chǎn)業(yè)運營為核心，以長期投資回報為主線。2021年，產(chǎn)業(yè)新城運營商持續(xù)增強產(chǎn)業(yè)投資孵化能力，增值業(yè)務(wù)占比逐年提升，負債水平持續(xù)維持在較低水平。

截至2022年底，中國內(nèi)地共有縣域1866個，占全國國土面積的90%左右，占中國大陸人口和GDP比重分別為52.5%和38.1%。

2022年，江蘇省昆山市的地區(qū)生產(chǎn)總值突破5000億元大關(guān)，江蘇省江陰市的地區(qū)生產(chǎn)總值接近5000億元，已經(jīng)超過了西藏、青海和寧夏三個省區(qū)，成為縣域經(jīng)濟發(fā)展的“巨無霸”。江蘇省張家港市和福建省晉江市地區(qū)生產(chǎn)總值超過3000億元，江蘇省常熟市、浙江省慈溪市、江蘇省宜興市、陜西神木市和湖南省長沙縣的地區(qū)生產(chǎn)總值處于2000億元至3000億元之間。

產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)包含三種類型，分別是產(chǎn)業(yè)新城、科技新城、產(chǎn)業(yè)綜合體。在目前發(fā)展態(tài)勢下，產(chǎn)城發(fā)展的特點可歸納為：資本開路、運營為王。在產(chǎn)城領(lǐng)域，需要關(guān)注的核心是“十四五”的逆周期調(diào)節(jié)，在疫情、外部經(jīng)濟影響要素之下，我國經(jīng)濟未來的增長顯得非常重要。

調(diào)研結(jié)果顯示，產(chǎn)業(yè)新城逐漸由原先的高速發(fā)展向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)變。運營商加強資本整合力度，通過設(shè)立產(chǎn)業(yè)基金、創(chuàng)新基金運作模式，構(gòu)建產(chǎn)業(yè)基金生態(tài)環(huán)境，幫助企業(yè)實現(xiàn)全周期的資金覆蓋，助力企業(yè)創(chuàng)新孵化。同時運營商匯聚優(yōu)質(zhì)企業(yè)服務(wù)資源，創(chuàng)新深化運營服務(wù)體系，致力打造創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺，構(gòu)建全方位多層次服務(wù)體系。

我國大部分產(chǎn)業(yè)新城項目還處于建設(shè)階段，生活配套設(shè)施主要集中在滿足就業(yè)人群日常生活需要上，功能配套的完整性仍有待加強。隨著產(chǎn)業(yè)土地政策收緊，行業(yè)發(fā)展已由增量轉(zhuǎn)向存量盤活的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型期，粗放式的園區(qū)擴張時代已經(jīng)過去。從配套方面來看，目前對比研發(fā)總部類和生產(chǎn)制造廠房類產(chǎn)業(yè)園區(qū)，研發(fā)總部辦公類配套相對更加齊全，但是業(yè)態(tài)功能同質(zhì)化嚴重，造成投資回報率低，研發(fā)總部類項目投資回報率在5%左右，生產(chǎn)制造廠房類投資回報率在3%左右。

產(chǎn)城高度融合是產(chǎn)城一體化的重要方向，十九大提出實施區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略，以城市群為主體構(gòu)建大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的城鎮(zhèn)格局。此舉有助于加速推進新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，推動新型城市發(fā)展、加快培育新生中小城市、促進產(chǎn)城融合發(fā)展。隨著“一帶一路”“中國制造2025”“互聯(lián)網(wǎng)+”等戰(zhàn)略的穩(wěn)步實施與加快推進，中國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化和調(diào)整，產(chǎn)業(yè)新城作為“雙創(chuàng)”載體和中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級的引擎，在推動中國經(jīng)濟發(fā)展中發(fā)揮著日益重要的作用。

未來，隨著產(chǎn)業(yè)新城運營商加速分化，運營商應(yīng)不斷提升自身運營管理能力，創(chuàng)新盈利模式，從而提高市場競爭能力，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)新城的高質(zhì)量發(fā)展。

更多行業(yè)詳情請點擊中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2022-2027年中國產(chǎn)業(yè)新城行業(yè)投資策略分析及深度研究報告》。本報告由中研普華的資深專家和研究人員通過長期周密的市場調(diào)研，參考國家統(tǒng)計局、國家商務(wù)部、國家發(fā)改委、國務(wù)院發(fā)展研究中心、行業(yè)協(xié)會、中國行業(yè)研究網(wǎng)、全國及海外專業(yè)研究機構(gòu)提供的大量權(quán)威資料，并對多位業(yè)內(nèi)資深專家進行深入訪談的基礎(chǔ)上，通過與國際同步的市場研究工具、理論和模型撰寫而成。全面而準確地為您從行業(yè)的整體高度來架構(gòu)分析體系。讓您全面、準確地把握整個產(chǎn)業(yè)新城行業(yè)的市場走向和發(fā)展趨勢。

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