2023產(chǎn)業(yè)新城行業(yè)分析報告：產(chǎn)業(yè)新城運營商資產(chǎn)增速整體上升 產(chǎn)業(yè)新城在未來中國經(jīng)濟和社會發(fā)展中的作用將進一步凸顯

• 陳觀秋 2023年5月10日 來源：光明網(wǎng) 百度 1398 92
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產(chǎn)業(yè)新城是新型城鎮(zhèn)化背景下，以人為核心、以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為基石、以“產(chǎn)城融合”為標志的城市發(fā)展創(chuàng)新模式和人本的城市開發(fā)哲學，為中國的新型城鎮(zhèn)化提供了可資借鑒的模式樣本。2009年以來，以知識密集型的創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)為引領，以多功能的城市綜合體為載體的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)新城集中

產(chǎn)業(yè)新城是新型城鎮(zhèn)化背景下，以人為核心、以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為基石、以“產(chǎn)城融合”為標志的城市發(fā)展創(chuàng)新模式和人本的城市開發(fā)哲學，為中國的新型城鎮(zhèn)化提供了可資借鑒的模式樣本。2009年以來，以知識密集型的創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)為引領，以多功能的城市綜合體為載體的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)新城集中涌現(xiàn)，并逐漸成為當下中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)的主要發(fā)展方向。十九大明確指出實施創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展、區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展、鄉(xiāng)村振興發(fā)展等發(fā)展戰(zhàn)略，以城市群為主體構(gòu)建大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的城鎮(zhèn)格局，這為產(chǎn)業(yè)新城提供了更大的發(fā)展契機。

產(chǎn)業(yè)新城行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析

在我國，產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為經(jīng)濟社會發(fā)展的產(chǎn)物，早期得益于世界產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移分工。目前，隨著經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略性調(diào)整，我國傳統(tǒng)的以“產(chǎn)業(yè)”為主導的產(chǎn)業(yè)(工業(yè))園區(qū)正在向“產(chǎn)城一體化”的綜合性產(chǎn)業(yè)新城轉(zhuǎn)變，區(qū)域功能結(jié)構(gòu)更為復合、全面，對產(chǎn)業(yè)服務的配套要求也更為精細化、多元化。

據(jù)中研產(chǎn)業(yè)研究院《2022-2027年中國產(chǎn)業(yè)新城行業(yè)投資策略分析及深度研究報告》分析：

據(jù)不完全統(tǒng)計，國內(nèi)目前已有產(chǎn)業(yè)新城122個，尤其以“京津冀、長三角、長江中游、珠三角”四大城市群居多，分別為41個、35個、13個、6個。同時，參與產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)運營商的主體較為多元，包括專業(yè)運營商、房地產(chǎn)企業(yè)、實業(yè)企業(yè)等。

從產(chǎn)業(yè)新城的區(qū)域分布來看，產(chǎn)業(yè)新城建設主要分布在京津冀、長三角、長江中游、珠三角、中部等地區(qū)，是我國經(jīng)濟發(fā)展水平最高、人口最為密集的五大城市群。

目前深圳、天津、重慶、成都、南京、鄭州、珠海、惠州、普寧項目已進入建設運營階段，與上海、廣州、武漢、東莞、佛山等地政府簽訂合作建設協(xié)議。并與前海自貿(mào)區(qū)、美國硅谷、英國、以色列、巴林、新加坡、香港、臺灣等區(qū)域達成戰(zhàn)略合作，與華為、港中大、深創(chuàng)投、猛獅科技、前海聯(lián)控、大疆、京東等企業(yè)機構(gòu)實現(xiàn)全方位合作。

有產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)資深人士指出，在眾多傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)眼里，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)未來可期，但轉(zhuǎn)型并非易事，只能“八仙過海，各顯神通”。其中，星河產(chǎn)業(yè)集團就以獨有的“產(chǎn)權(quán)/租金/服務換股權(quán)”運營模式進入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，這一模式得到了房地產(chǎn)類企業(yè)轉(zhuǎn)型企業(yè)的一致認可。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，最合適的路徑就是通過產(chǎn)業(yè)辦公切入園區(qū)業(yè)務，因為房地產(chǎn)可以整合住宅和商業(yè)社區(qū)資源，相當于做城市中心的產(chǎn)城社區(qū)。

產(chǎn)業(yè)新城運營商資產(chǎn)增速整體上升

中指研究院發(fā)布的《2022中國產(chǎn)業(yè)新城運營商評價研究報告》顯示，2021年，隨著產(chǎn)業(yè)新城步入“運營為王”的時代，運營商資產(chǎn)增速整體呈上升趨勢，產(chǎn)業(yè)投資板塊持續(xù)發(fā)力，帶動園區(qū)開發(fā)業(yè)務發(fā)展，運營商持續(xù)升級產(chǎn)業(yè)空間載體，產(chǎn)業(yè)新城物業(yè)銷售與租賃收入較上期均大幅增加。

報告稱，從盈利規(guī)模來看，運營商凈利潤規(guī)模在5-20億元之間，只有招商蛇口凈利潤超過50億元。隨著運營商業(yè)務從房地產(chǎn)銷售收入向產(chǎn)業(yè)運營的成功轉(zhuǎn)型，產(chǎn)業(yè)新城投資收益和租賃收益成為凈利潤的重要來源。然而，產(chǎn)業(yè)投資存在明顯的周期性和不確定性，運營商在凈利潤增長方面也表現(xiàn)出明顯的波動。

報告指出，隨著產(chǎn)業(yè)新城運營商加速分化，運營商應不斷提升自身運營管理能力，創(chuàng)新盈利模式，從而提高市場競爭能力，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)新城的高質(zhì)量發(fā)展。

產(chǎn)業(yè)新城的運營商在進行產(chǎn)業(yè)定位時，不僅通過與國際知名的產(chǎn)業(yè)研究機構(gòu)進行合作，為其項目進行合理產(chǎn)業(yè)定位，而且越來越多的運營商通過自建產(chǎn)業(yè)研究平臺的形式，來持續(xù)跟蹤產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢，以增強自身對產(chǎn)業(yè)的判斷力，從而更加熟悉產(chǎn)業(yè)發(fā)展脈絡。此外，產(chǎn)業(yè)新城項目對龍頭企業(yè)引進的關注度越來越高，這就更需要基于長期系統(tǒng)發(fā)展的角度來研究主導產(chǎn)業(yè)，主導產(chǎn)業(yè)定位越準，項目對龍頭企業(yè)的吸引力就更強，這樣能更好地實現(xiàn)項目順利落地。

當前隨著我國產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級步伐的加快，創(chuàng)新驅(qū)動持續(xù)引領產(chǎn)業(yè)發(fā)展，新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)、新模式不斷催生，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷得到優(yōu)化。此外，都市圈建設不斷推進，城市群作用日漸突出，區(qū)域間壁壘正逐步打破。產(chǎn)業(yè)新城作為承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級和新型城鎮(zhèn)化的重要載體，在未來中國經(jīng)濟和社會發(fā)展中的作用將進一步凸顯。

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