2023商業(yè)綜合體行業(yè)發(fā)展分析及行業(yè)全面調(diào)研

• 黃文玉 2023年4月20日 來源：互聯(lián)網(wǎng) 326 14
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城市商業(yè)綜合體是現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)的一種新業(yè)態(tài)，是以建筑群為基礎(chǔ)，融合商業(yè)零售、商務(wù)辦公、酒店餐飲、公寓住宅、綜合娛樂五大核心功能于一體的“城中之城”。

商業(yè)綜合體行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀如何?

隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們生活水平的提高，人們對購物消費(fèi)場所的要求也同時提高，購物中心的功能也隨之越來越完善。單純的“購物+娛樂”難以滿足人們的需求，以休閑體驗(yàn)為導(dǎo)向的沉浸式購物應(yīng)需而生。購物中心從一百多年前的美國郊區(qū)購物區(qū)域，發(fā)展為如今全方位的商業(yè)綜合體;從最初的簡單情感共鳴，到如今的“沉浸式”購物體驗(yàn)打造。其中的變化不僅證明了時代的進(jìn)程，更體現(xiàn)了人們消費(fèi)觀以及消費(fèi)需求的更迭。

城市商業(yè)綜合體是現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)的一種新業(yè)態(tài)，是以建筑群為基礎(chǔ)，融合商業(yè)零售、商務(wù)辦公、酒店餐飲、公寓住宅、綜合娛樂五大核心功能于一體的“城中之城”。商業(yè)綜合體是出于城市土地資源的高度集約需要而產(chǎn)生的，因此其在城市的核心區(qū)域和未來的核心區(qū)域，具體的位置大致可以分為四類：新開發(fā)區(qū)的中心商貿(mào)區(qū)、城市副中心、CBD和交通樞紐。

城市商業(yè)綜合體的開發(fā)模式，單純以商業(yè)為主，占整個建筑綜合體開發(fā)面積大約45%-65%的比例。創(chuàng)業(yè)比例占3%-5%的比例;真正以休閑和娛樂為主的城市商業(yè)綜合體目前正在發(fā)展，比例大概占到30%左右，從開發(fā)商的實(shí)踐當(dāng)中可以看出，這四種開發(fā)模式當(dāng)中，開發(fā)商的傾向性是非常明顯的。休閑商業(yè)綜合體難點(diǎn)在于文化的活化、休閑業(yè)態(tài)的市場化、商業(yè)地產(chǎn)的盈利化，文化活化是靈魂、休閑業(yè)態(tài)是關(guān)鍵、盈利模式是核心。

商業(yè)綜合體行業(yè)發(fā)展分析

住宅市場低迷已經(jīng)是不爭的事實(shí)，而房企在今后兩年要在業(yè)績上有所建樹不得不多花心思，多點(diǎn)創(chuàng)新和突破。當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)新運(yùn)行特征，與人口結(jié)構(gòu)趨勢性拐點(diǎn)和老齡化加快密切相關(guān)。

2018年隨著"因城施政、分類調(diào)控"的貫徹實(shí)施，一線、二線和三四線城市市場分化愈加顯著。二三線城市棚改等政策帶來的高峰期依然存在，部分城市依然處于去庫存時期，房價上漲仍是主流，特別是中西部地區(qū)，銷售面積和銷售額上漲幅度均遠(yuǎn)超市場平均漲幅。從成交結(jié)構(gòu)來看，三四線市場成為商品房成交規(guī)模主力，占比上升至69%，一線和二線城市成交規(guī)模繼續(xù)同比下降。同時，各大房企銷售規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，行業(yè)集中度進(jìn)一步上升。

從2018年銷售流量金額來看，TOP10房企集中度達(dá)26.9%，TOP50房企集中度達(dá)55.1%，TOP100房企集中度達(dá)66.7%。2018年銷售流量金額TOP10房企的銷售門檻達(dá)到2000億元，TOP30房企的門檻也已達(dá)到千億元，想要進(jìn)入TOP100，企業(yè)需要實(shí)現(xiàn)215.5億元的銷售額。未來隨著市場調(diào)控壓力持續(xù)和品牌房企競爭優(yōu)勢的進(jìn)一步顯現(xiàn)，對房企投資布局、融資能力、內(nèi)部管控等方面提出了更高的要求。

商業(yè)綜合體，源自“城市綜合體”的概念，但是兩者有著明顯區(qū)別。商業(yè)綜合體，是將城市中商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛等城市生活空間的三項(xiàng)以上功能進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2028年中國商業(yè)綜合體行業(yè)深度調(diào)研與發(fā)展趨勢預(yù)測研究報告》顯示：

放眼國際繁華大都會，每個城市往往都有一張能夠體現(xiàn)城市發(fā)展水平、匯聚城市頂尖價值、洋溢城市精神的都會"名片"--城市綜合體，如法國拉德芳斯、紐約洛克菲勒中心、日本六本木等，不僅在滿足了居住、商務(wù)洽談、餐飲、娛樂等各種消費(fèi)功能需求的同時，也展示了它在城市地位中應(yīng)有的王者之尊。

此外，城市綜合體更是便捷生活和高效人居的一種生活方式。每天早上，走出家門，對面就是單位所在的寫字樓;下班以后，樓下就能購物、吃飯、看電影，五分鐘生活工作圈使生活極其便利。也正因?yàn)槿绱耍鞘芯C合體住宅與純住宅相比，受到越來越多購房者的關(guān)注與青睞。總的來說，世界商業(yè)綜合體價格受其價值說影響，而價值受所在國家的經(jīng)濟(jì)以及世界經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，地理位置，商業(yè)綜合體的配套設(shè)施，以及營銷等因素，都會受到影響商業(yè)綜合體價格。

相比較純住宅樓盤，城市綜合體融合商業(yè)零售、商務(wù)辦公、酒店餐飲、公寓住宅、綜合娛樂等五大核心功能于一體的"城中之城"，綜合體住宅占有資源越多價值越大，價格往往能高出不少。

純住宅樓盤隨著時間的更迭，物業(yè)硬件越來越陳舊，便不具備再次升值的潛力，只能隨著城市房價的提升而略有提升，轉(zhuǎn)讓二手房的價格都會存在"天花板"。而城市綜合體通過商業(yè)運(yùn)營，商圈日漸繁榮，商家品牌逐步更新、提升，城市綜合體住宅也將爆發(fā)出其他純住宅樓盤無法匹敵的強(qiáng)勁升值潛力。同時，城市綜合體在為片區(qū)打造配套價值的同時，也會引領(lǐng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)騰飛，區(qū)域價值的飆升也會反哺二手房住宅價格的上漲。

商業(yè)綜合體市場未來發(fā)展趨勢預(yù)測

通常情況下，商業(yè)綜合體經(jīng)營業(yè)態(tài)的“黃金比例”為：購物、餐飲和娛樂按照52∶18∶30分布。近兩年來，無論房地產(chǎn)上市公司、大型房企，還是中小房企，乃至保險企業(yè)、制造業(yè)企業(yè)如娃哈哈、雨潤等眾多其他行業(yè)的企業(yè)均紛紛轉(zhuǎn)向城市綜合體的開發(fā)。除一線城市外，城市綜合體在二、三線城市，乃至四線城市遍地開花。城市綜合體未來一段時間內(nèi)將保持高速增長態(tài)勢。城市綜合體經(jīng)過數(shù)年的發(fā)展，成績顯著，而商業(yè)綜合體將是未來城市綜合體的發(fā)展方向，是城市綜合體發(fā)展的主流模式。

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  2023-2028年中國商業(yè)綜合體行業(yè)深度調(diào)研與發(fā)展趨勢預(yù)測研究報告

  隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，商業(yè)綜合體市場發(fā)展面臨巨大機(jī)遇和挑戰(zhàn)。在市場競爭方面，商業(yè)綜合體企業(yè)數(shù)量越來越多，市場正面臨著供給與需求的不對稱，商業(yè)綜合體行業(yè)有進(jìn)一步洗牌的強(qiáng)烈要求，但是在一...

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