多城首套房貸款利率下調(diào) 35城進(jìn)入3時(shí)代 房地產(chǎn)投資行業(yè)深度調(diào)研與發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)研究報(bào)告

• 李波 2023年3月23日 來源：中研普華集團(tuán)、央視財(cái)經(jīng)、中研網(wǎng) 210 5
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盡管LPR已連續(xù)7個(gè)月保持不變，但在首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制下，多地首套房貸款利率明顯回調(diào)。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前已經(jīng)有35個(gè)城市房貸利率進(jìn)入“3時(shí)代”。

盡管LPR已連續(xù)7個(gè)月保持不變，但在首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制下，多地首套房貸款利率明顯回調(diào)。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前已經(jīng)有35個(gè)城市房貸利率進(jìn)入“3時(shí)代”。

據(jù)多地銀行和房地產(chǎn)中介消息，“貸款余額充足，放款速度快”是當(dāng)下的普遍情況。有銀行個(gè)貸經(jīng)理對(duì)記者表示，房子過完戶后，通常兩到三天即可放款。甚至有銀行工作人員稱，雙證(房產(chǎn)證和抵押證)辦好后，立即放款。

繼1月份信貸實(shí)現(xiàn)“開門紅”后，2月份的金融數(shù)據(jù)進(jìn)一步釋放暖意。根據(jù)中國(guó)人民銀行3月10日公布的數(shù)據(jù)，2月份，人民幣貸款增加1.81萬(wàn)億元，同比多增5928億元。分部門看，住戶貸款增加2081億元，其中，短期貸款增加1218億元，中長(zhǎng)期貸款增加863億元。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示，2023年2月份，居民新增中長(zhǎng)期貸款結(jié)束了自2021年12月份起連續(xù)14個(gè)月的同比少增。

究其原因，一方面在于春節(jié)后重點(diǎn)城市新房、二手房市場(chǎng)活躍度回升，部分城市二手房市場(chǎng)情緒改善明顯，一定程度帶動(dòng)了居民信貸需求增加。另一方面，去年同期基數(shù)較低亦是重要因素。

今年以來，一系列穩(wěn)樓市政策實(shí)施，國(guó)內(nèi)樓市呈現(xiàn)企穩(wěn)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。3月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了2月份70個(gè)大中城市商品住宅價(jià)格情況，環(huán)比上漲城市個(gè)數(shù)繼續(xù)增加，各線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比總體上漲，二手住宅價(jià)格環(huán)比全線止跌。房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化，企穩(wěn)回升信號(hào)明顯。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄認(rèn)為，整體來看，今年一季度尤其是春節(jié)后房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖按下加速鍵，多個(gè)城市帶看、成交數(shù)據(jù)亮眼。進(jìn)入二季度，預(yù)計(jì)市場(chǎng)將會(huì)轉(zhuǎn)入溫和恢復(fù)階段。

不過，陳文靜表示，當(dāng)前的回暖更多表現(xiàn)為熱點(diǎn)城市的市場(chǎng)修復(fù)，而整體房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇仍需時(shí)間，有賴于相關(guān)政策的進(jìn)一步支持。

自2021年集中供地以來，長(zhǎng)三角區(qū)域一直都是房企的投資熱點(diǎn)，2022年全年，有近五成房企投資金額位于長(zhǎng)三角。從目前杭州、蘇州及南京的集中土拍情況來看，2023年的土地市場(chǎng)熱度明顯上漲，長(zhǎng)三角地市也或?qū)⒙氏然嘏?/p>

長(zhǎng)三角民營(yíng)房企投資開始復(fù)蘇

2023年至今，多個(gè)城市完成了集中供地，從出讓結(jié)果來看，長(zhǎng)三角土地市場(chǎng)回暖明顯，先是杭州月內(nèi)土拍兩次“高溫”，再是蘇州園區(qū)樓板價(jià)再創(chuàng)新高，近日，南京土拍也迎來開門紅，整體溢價(jià)率7.98%，僅次于2021年首批集中供地。

集中供地以來，長(zhǎng)三角一直都是最受歡迎的區(qū)域，在整體市場(chǎng)承壓的2022年，房企投資金額中近五成位于長(zhǎng)三角。

進(jìn)入2023年，隨著市場(chǎng)逐步復(fù)蘇，長(zhǎng)三角土地市場(chǎng)也已率先出現(xiàn)了回暖征兆，在這其中有零星民企代表開始拿地，雖然以個(gè)案為主，但算是個(gè)積極的信號(hào)。

近日，南京完成了2023年首批集中供地的出讓，成為繼杭州、蘇州后長(zhǎng)三角第三個(gè)進(jìn)行集中供地出讓的熱點(diǎn)城市。

南京第一批次掛牌的涉宅用地共11宗，總建面91.2萬(wàn)方，起拍總價(jià)163.6億，雖然較2022年首批集中供地建面規(guī)模降低了四成，但是地塊質(zhì)量較優(yōu)，分布于南部新城、河西南、江心洲、雨核、小行、南站等主城熱門板塊。

在優(yōu)質(zhì)地塊的推動(dòng)下，南京本輪土拍吸引近30余家房企參拍。

從出讓結(jié)果來看，11宗地塊全部成交，其中有4宗激烈競(jìng)拍至搖號(hào)階段，另外3宗溢價(jià)成交，4宗底價(jià)成交，整體成交溢價(jià)率7.98%，僅次于2021年首批集中供地。

其中關(guān)注度最高的建鄴區(qū)G03號(hào)地塊，在12輪競(jìng)價(jià)后進(jìn)入搖號(hào)階段，最后一輪競(jìng)價(jià)中報(bào)價(jià)直接從28.6億元增加至30.9億元，達(dá)到最高限價(jià)，成交樓板價(jià)為43173元/平方米，較之前周邊成交的國(guó)貿(mào)G70地塊樓板價(jià)提升約2500元/平方米，成為建鄴區(qū)樓板價(jià)第二高的地塊。

此次南京土地市場(chǎng)的高熱，除了部分地塊自身?xiàng)l件優(yōu)越以外，也與近期南京購(gòu)房政策持續(xù)寬松、市場(chǎng)的回暖、行業(yè)的預(yù)期回升有較大關(guān)聯(lián)。

杭州、蘇州熱度高

不僅僅是南京，從2023年至今的集中供地情況來看，除了1月12日寧波土拍競(jìng)拍熱度冷熱分化顯著之外，杭州和蘇州地市熱度都明顯較高。

2023年2月7日和21日，杭州月內(nèi)土拍兩次“高溫”，分別是2022年最后一批集中供應(yīng)和2023年第一批集中供應(yīng)，這兩次土拍前后僅差了14天，總出讓金額達(dá)到271.8億元。

具體來看，2月7日完成了2022年12月公告的第五輪集中供地，在僅有5宗精品地塊供應(yīng)的情況下，整體溢價(jià)率達(dá)到10.9%，刷新杭州2022年集中供地溢價(jià)率最高值。

2月21日完成的是2023年第一批次集中供地。13宗地塊中，有9宗來自熱點(diǎn)區(qū)域，包括蕭山市北、濱江浦沿、錢江新城二期、余杭未來科技城、臨平核心區(qū)、良渚新城等地。

在優(yōu)質(zhì)地塊的帶動(dòng)下，參拍房企數(shù)量超過60家，最終8宗地塊迅速達(dá)到封頂價(jià)格、進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，其中最熱門的蕭山市北地塊出現(xiàn)了60家房企爭(zhēng)搶的局面。

蘇州方面，2月16日開啟了2023年首輪集中土拍，一批次6宗地均成功出讓，總成交建面37.4萬(wàn)平方米，成交總金額83.9億元。

雖然供應(yīng)體量較低，但質(zhì)量上相對(duì)較佳，11宗地塊中，有3宗來自園區(qū)(2月16日競(jìng)拍)、4宗來自獅山(2月23日競(jìng)拍)，均位于配套完善的熱點(diǎn)板塊，屬于比較優(yōu)質(zhì)的土地資源。

尤其是園區(qū)湖西地塊，起始樓面價(jià)高達(dá)31000元/平方米，創(chuàng)下園區(qū)起拍單價(jià)新高，加之區(qū)位優(yōu)越、所在板塊宅地?cái)喙┒嗄?，該地塊經(jīng)過65輪競(jìng)拍，進(jìn)入線下?lián)u號(hào)環(huán)節(jié)，共有31位競(jìng)買人參與現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)。最終成交總價(jià)36.43億元，成交樓板價(jià)35650元/平方米，溢價(jià)率15.00%。

在該地塊的帶動(dòng)之下，蘇州土拍熱度大幅回升，整體溢價(jià)率達(dá)到6.07%，超過了2022年任意一輪次。

根據(jù)中研普華研究院《2023-2028年中國(guó)房地產(chǎn)投資行業(yè)深度調(diào)研與發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)研究報(bào)告》顯示：

北京：2022年房地產(chǎn)開發(fā)投資

3月21日，北京市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布北京市2022年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)。

初步核算，全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值41610.9億元，按不變價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)0.7%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值111.5億元，下降1.6%;第二產(chǎn)業(yè)增加值6605.1億元，下降11.4%;第三產(chǎn)業(yè)增加值34894.3億元，增長(zhǎng)3.4%。三次產(chǎn)業(yè)構(gòu)成為0.3︰15.9︰83.8。按常住人口計(jì)算，全市人均地區(qū)生產(chǎn)總值為19.0萬(wàn)元。

房地產(chǎn)開發(fā)方面，2022年北京房地產(chǎn)開發(fā)投資比上年增長(zhǎng)1.0%。其中，住宅投資增長(zhǎng)5.8%，辦公樓投資下降22.5%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資增長(zhǎng)15.7%。

全市房屋施工面積13333.1萬(wàn)平方米，比上年下降5.1%。其中，本年新開工面積1774.4萬(wàn)平方米，下降6.4%。全年房屋竣工面積1938.5萬(wàn)平方米，下降2.3%。土地供應(yīng)方面，全年全市建設(shè)用地供應(yīng)總量3251公頃。

多地區(qū)房地產(chǎn)投資同比下滑

2023年1-2月，31個(gè)省、直轄市、自治區(qū)中，包含北京、上海在內(nèi)的10個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)，西藏以27.9%漲幅居首;21個(gè)省市自治區(qū)同比下滑，其中有11個(gè)地區(qū)跌幅高于全國(guó)水平(-5.7%)，跌幅最大的為廣西，下降26.9%，廣西、云南、天津跌幅超過兩成。

從絕對(duì)值來看，江蘇省、廣東省、浙江省房地產(chǎn)投資總額居前，超過1500億元，最高的江蘇省是1741.83億元，其他地區(qū)均在920億元以下，黑龍江、西藏、青海明顯低于其他地區(qū)，其中青海僅0.42億元。

2023年1-2月，31個(gè)省、直轄市、自治區(qū)中，16個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)新開工面積同比增加，其中西藏、甘肅、天津新開工規(guī)模翻倍，西藏漲幅高達(dá)161.3%，其次寧夏漲幅也超過八成。湖北與去年持平。

13個(gè)地區(qū)同比下滑，廣東、上海、遼寧、廣西、江蘇跌幅在33%—43%之間，共計(jì)11個(gè)地區(qū)跌幅高于全國(guó)(-9.4 %)。從絕對(duì)值來看，山東省相對(duì)高于其他地區(qū)，為1554.85萬(wàn)平方米，其次四川、河南、江蘇在1150—1320萬(wàn)平方米之間，其他地區(qū)均在900萬(wàn)平方米以下。內(nèi)蒙古、青海、西藏在10萬(wàn)平方米以下，黑龍江暫無(wú)新開工數(shù)據(jù)。

2023年1-2月，31個(gè)省、直轄市、自治區(qū)中。17個(gè)地區(qū)商品房銷售面積同比下滑，共計(jì)12個(gè)地區(qū)跌幅高于全國(guó)(-3.6%);其中安徽跌幅居首下降22.3%，其次上海下降19.4%;遼寧和去年同期持平;13個(gè)地區(qū)同比增加，天津、西藏地區(qū)漲幅最大，分別為69.8%、67.45%，其他地區(qū)漲幅均在14.1%及以下。

從銷售面積絕對(duì)值來看，四川省相對(duì)領(lǐng)先，為1610.49萬(wàn)平方米，其次，廣東、江蘇、山東、河南在1050—1350萬(wàn)平方米之間。銷售金額方面，31個(gè)省、直轄市、自治區(qū)中，15個(gè)地區(qū)同比下滑，跌幅均高于全國(guó)水平(-0.1%);

16個(gè)地區(qū)同比增加，其中天津漲幅高達(dá)95.5%，其次西藏上漲25.5%，其他地區(qū)漲幅均在17.4%及以下。從絕對(duì)值看，廣東、浙江、江蘇銷售金額領(lǐng)先，在1600—1870億元，其次四川、上海也超過1000億元。

《2023-2028年中國(guó)房地產(chǎn)投資行業(yè)深度調(diào)研與發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)研究報(bào)告》由中研普華研究院撰寫，本報(bào)告對(duì)該行業(yè)的供需狀況、發(fā)展現(xiàn)狀、行業(yè)發(fā)展變化等進(jìn)行了分析，重點(diǎn)分析了行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、如何面對(duì)行業(yè)的發(fā)展挑戰(zhàn)、行業(yè)的發(fā)展建議、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，以及行業(yè)的投資分析和趨勢(shì)預(yù)測(cè)等等。報(bào)告還綜合了行業(yè)的整體發(fā)展動(dòng)態(tài)，對(duì)行業(yè)在產(chǎn)品方面提供了參考建議和具體解決辦法。

• 相關(guān)深度報(bào)告REPORTS

  

  2023-2028年中國(guó)房地產(chǎn)投資行業(yè)深度調(diào)研與發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)研究報(bào)告

  中研普華通過對(duì)房地產(chǎn)投資行業(yè)長(zhǎng)期跟蹤監(jiān)測(cè)，分析房地產(chǎn)投資行業(yè)需求、供給、經(jīng)營(yíng)特性、獲取能力、產(chǎn)業(yè)鏈和價(jià)值鏈等多方面的內(nèi)容，整合行業(yè)、市場(chǎng)、企業(yè)、用戶等多層面數(shù)據(jù)和信息資源，為客戶提...

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