長三角民營房企投資開始復(fù)蘇 2023中國房地產(chǎn)投資行業(yè)深度調(diào)研

• 黃江 2023年3月22日 來源：新浪 1107 71
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進入2023年，隨著市場逐步復(fù)蘇，長三角土地市場也已率先出現(xiàn)了回暖征兆，在這其中有零星民企代表開始拿地，雖然以個案為主，但算是個積極的信號。

自2021年集中供地以來，長三角區(qū)域一直都是房企的投資熱點，2022年全年，有近五成房企投資金額位于長三角。從目前杭州、蘇州及南京的集中土拍情況來看，2023年的土地市場熱度明顯上漲，長三角地市也或?qū)⒙氏然嘏?/p>

長三角民營房企投資開始復(fù)蘇

2023年至今，多個城市完成了集中供地，從出讓結(jié)果來看，長三角土地市場回暖明顯，先是杭州月內(nèi)土拍兩次“高溫”，再是蘇州園區(qū)樓板價再創(chuàng)新高，近日，南京土拍也迎來開門紅，整體溢價率7.98%，僅次于2021年首批集中供地。

集中供地以來，長三角一直都是最受歡迎的區(qū)域，在整體市場承壓的2022年，房企投資金額中近五成位于長三角。

進入2023年，隨著市場逐步復(fù)蘇，長三角土地市場也已率先出現(xiàn)了回暖征兆，在這其中有零星民企代表開始拿地，雖然以個案為主，但算是個積極的信號。

近日，南京完成了2023年首批集中供地的出讓，成為繼杭州、蘇州后長三角第三個進行集中供地出讓的熱點城市。

南京第一批次掛牌的涉宅用地共11宗，總建面91.2萬方，起拍總價163.6億，雖然較2022年首批集中供地建面規(guī)模降低了四成，但是地塊質(zhì)量較優(yōu)，分布于南部新城、河西南、江心洲、雨核、小行、南站等主城熱門板塊。

在優(yōu)質(zhì)地塊的推動下，南京本輪土拍吸引近30余家房企參拍。

從出讓結(jié)果來看，11宗地塊全部成交，其中有4宗激烈競拍至搖號階段，另外3宗溢價成交，4宗底價成交，整體成交溢價率7.98%，僅次于2021年首批集中供地。

其中關(guān)注度最高的建鄴區(qū)G03號地塊，在12輪競價后進入搖號階段，最后一輪競價中報價直接從28.6億元增加至30.9億元，達到最高限價，成交樓板價為43173元/平方米，較之前周邊成交的國貿(mào)G70地塊樓板價提升約2500元/平方米，成為建鄴區(qū)樓板價第二高的地塊。

此次南京土地市場的高熱，除了部分地塊自身條件優(yōu)越以外，也與近期南京購房政策持續(xù)寬松、市場的回暖、行業(yè)的預(yù)期回升有較大關(guān)聯(lián)。

杭州、蘇州熱度高

不僅僅是南京，從2023年至今的集中供地情況來看，除了1月12日寧波土拍競拍熱度冷熱分化顯著之外，杭州和蘇州地市熱度都明顯較高。

2023年2月7日和21日，杭州月內(nèi)土拍兩次“高溫”，分別是2022年最后一批集中供應(yīng)和2023年第一批集中供應(yīng)，這兩次土拍前后僅差了14天，總出讓金額達到271.8億元。

具體來看，2月7日完成了2022年12月公告的第五輪集中供地，在僅有5宗精品地塊供應(yīng)的情況下，整體溢價率達到10.9%，刷新杭州2022年集中供地溢價率最高值。

2月21日完成的是2023年第一批次集中供地。13宗地塊中，有9宗來自熱點區(qū)域，包括蕭山市北、濱江浦沿、錢江新城二期、余杭未來科技城、臨平核心區(qū)、良渚新城等地。

在優(yōu)質(zhì)地塊的帶動下，參拍房企數(shù)量超過60家，最終8宗地塊迅速達到封頂價格、進入搖號環(huán)節(jié)，其中最熱門的蕭山市北地塊出現(xiàn)了60家房企爭搶的局面。

蘇州方面，2月16日開啟了2023年首輪集中土拍，一批次6宗地均成功出讓，總成交建面37.4萬平方米，成交總金額83.9億元。

雖然供應(yīng)體量較低，但質(zhì)量上相對較佳，11宗地塊中，有3宗來自園區(qū)(2月16日競拍)、4宗來自獅山(2月23日競拍)，均位于配套完善的熱點板塊，屬于比較優(yōu)質(zhì)的土地資源。

尤其是園區(qū)湖西地塊，起始樓面價高達31000元/平方米，創(chuàng)下園區(qū)起拍單價新高，加之區(qū)位優(yōu)越、所在板塊宅地斷供多年，該地塊經(jīng)過65輪競拍，進入線下?lián)u號環(huán)節(jié)，共有31位競買人參與現(xiàn)場搖號。最終成交總價36.43億元，成交樓板價35650元/平方米，溢價率15.00%。

在該地塊的帶動之下，蘇州土拍熱度大幅回升，整體溢價率達到6.07%，超過了2022年任意一輪次。

根據(jù)中研普華研究院《2023-2028年中國房地產(chǎn)投資行業(yè)深度調(diào)研與發(fā)展趨勢預(yù)測研究報告》顯示：

北京：2022年房地產(chǎn)開發(fā)投資

3月21日，北京市統(tǒng)計局發(fā)布北京市2022年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報。

初步核算，全年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值41610.9億元，按不變價格計算，比上年增長0.7%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值111.5億元，下降1.6%;第二產(chǎn)業(yè)增加值6605.1億元，下降11.4%;第三產(chǎn)業(yè)增加值34894.3億元，增長3.4%。三次產(chǎn)業(yè)構(gòu)成為0.3︰15.9︰83.8。按常住人口計算，全市人均地區(qū)生產(chǎn)總值為19.0萬元。

房地產(chǎn)開發(fā)方面，2022年北京房地產(chǎn)開發(fā)投資比上年增長1.0%。其中，住宅投資增長5.8%，辦公樓投資下降22.5%，商業(yè)營業(yè)用房投資增長15.7%。

全市房屋施工面積13333.1萬平方米，比上年下降5.1%。其中，本年新開工面積1774.4萬平方米，下降6.4%。全年房屋竣工面積1938.5萬平方米，下降2.3%。土地供應(yīng)方面，全年全市建設(shè)用地供應(yīng)總量3251公頃。

多地區(qū)房地產(chǎn)投資同比下滑

2023年1-2月，31個省、直轄市、自治區(qū)中，包含北京、上海在內(nèi)的10個地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長，西藏以27.9%漲幅居首;21個省市自治區(qū)同比下滑，其中有11個地區(qū)跌幅高于全國水平(-5.7%)，跌幅最大的為廣西，下降26.9%，廣西、云南、天津跌幅超過兩成。從絕對值來看，江蘇省、廣東省、浙江省房地產(chǎn)投資總額居前，超過1500億元，最高的江蘇省是1741.83億元，其他地區(qū)均在920億元以下，黑龍江、西藏、青海明顯低于其他地區(qū)，其中青海僅0.42億元。

2023年1-2月，31個省、直轄市、自治區(qū)中，16個地區(qū)房地產(chǎn)新開工面積同比增加，其中西藏、甘肅、天津新開工規(guī)模翻倍，西藏漲幅高達161.3%，其次寧夏漲幅也超過八成。湖北與去年持平。13個地區(qū)同比下滑，廣東、上海、遼寧、廣西、江蘇跌幅在33%—43%之間，共計11個地區(qū)跌幅高于全國(-9.4 %)。從絕對值來看，山東省相對高于其他地區(qū)，為1554.85萬平方米，其次四川、河南、江蘇在1150—1320萬平方米之間，其他地區(qū)均在900萬平方米以下。內(nèi)蒙古、青海、西藏在10萬平方米以下，黑龍江暫無新開工數(shù)據(jù)。

2023年1-2月，31個省、直轄市、自治區(qū)中。17個地區(qū)商品房銷售面積同比下滑，共計12個地區(qū)跌幅高于全國(-3.6%);其中安徽跌幅居首下降22.3%，其次上海下降19.4%;遼寧和去年同期持平;13個地區(qū)同比增加，天津、西藏地區(qū)漲幅最大，分別為69.8%、67.45%，其他地區(qū)漲幅均在14.1%及以下。從銷售面積絕對值來看，四川省相對領(lǐng)先，為1610.49萬平方米，其次，廣東、江蘇、山東、河南在1050—1350萬平方米之間。銷售金額方面，31個省、直轄市、自治區(qū)中，15個地區(qū)同比下滑，跌幅均高于全國水平(-0.1%);16個地區(qū)同比增加，其中天津漲幅高達95.5%，其次西藏上漲25.5%，其他地區(qū)漲幅均在17.4%及以下。從絕對值看，廣東、浙江、江蘇銷售金額領(lǐng)先，在1600—1870億元，其次四川、上海也超過1000億元。

《2023-2028年中國房地產(chǎn)投資行業(yè)深度調(diào)研與發(fā)展趨勢預(yù)測研究報告》由中研普華研究院撰寫，本報告對該行業(yè)的供需狀況、發(fā)展現(xiàn)狀、行業(yè)發(fā)展變化等進行了分析，重點分析了行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、如何面對行業(yè)的發(fā)展挑戰(zhàn)、行業(yè)的發(fā)展建議、行業(yè)競爭力，以及行業(yè)的投資分析和趨勢預(yù)測等等。報告還綜合了行業(yè)的整體發(fā)展動態(tài)，對行業(yè)在產(chǎn)品方面提供了參考建議和具體解決辦法。

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