2023年中國商業(yè)地產(chǎn)投資策略展望

• 黃江 2023年3月6日 來源：新浪 949 59
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今年以來，企業(yè)客戶對辦公樓的需求發(fā)生了較大變化，商業(yè)地產(chǎn)運營和存量資產(chǎn)管理業(yè)務面臨著的挑戰(zhàn)和沖擊。而伴隨長租房和商業(yè)不動產(chǎn)納入公募REITs試點范圍的方向進一步被明確，市場將迎來新的發(fā)展機遇。

率先受益的消費和旅游市場在帶動購物中心租金回溫的同時，進一步利好倉儲物流市場。經(jīng)濟動能和企業(yè)景氣度的提升也將使寫字樓市場需求企穩(wěn)回升。與此同時，低息環(huán)境為商業(yè)地產(chǎn)投資活動的反彈提供了良好的金融環(huán)境，投資者情緒明顯改善，預計2023年中國商業(yè)地產(chǎn)投資市場全年交易額超2500億元，同比上漲15%-20%。

2023年中國商業(yè)地產(chǎn)投資策略

從寫字樓市場看，租賃需求企穩(wěn)回升。隨著企業(yè)擴張信心增強，世邦魏理仕預計2023年寫字樓租賃需求將于二季度企穩(wěn)回升，全年有望實現(xiàn)500萬平方米的凈吸納量。受益于宏觀經(jīng)濟刺激措施的金融、行業(yè)政策環(huán)境改善的科技互聯(lián)網(wǎng)和房地產(chǎn)，以及防疫優(yōu)化和經(jīng)濟復蘇利好的下游服務業(yè)的寫字樓需求有望出現(xiàn)明顯提升。其中，金融和科技將繼續(xù)擔當寫字樓租賃需求的主引擎。受外資對中國市場長期信心的利好，制造業(yè)仍具增長勢能。

今年以來，企業(yè)客戶對辦公樓的需求發(fā)生了較大變化，商業(yè)地產(chǎn)運營和存量資產(chǎn)管理業(yè)務面臨著的挑戰(zhàn)和沖擊。而伴隨長租房和商業(yè)不動產(chǎn)納入公募REITs試點范圍的方向進一步被明確，市場將迎來新的發(fā)展機遇。

商業(yè)用房及辦公樓投資持續(xù)下降

2022年1～11月，商業(yè)營業(yè)用房及辦公樓開工投資均繼續(xù)下降，預計2022年全年開工投資將繼續(xù)維持下降態(tài)勢;商業(yè)營業(yè)用房銷售面積同比降幅擴大，辦公樓銷售面積同比止增轉(zhuǎn)降，二季度以來單月增速轉(zhuǎn)負。

商辦用地方面，2022年1～11月，全國300城商辦用地推出與成交面積同比均下降，成交樓面均價同比小幅下跌，平均溢價率同比小幅下降。寫字樓租賃市場方面，重點城市主要商圈寫字樓租金連續(xù)三個季度下跌，其中三季度跌幅為0.17%。商鋪租賃市場方面，居民線下消費需求不足，上半年商業(yè)街商鋪租金環(huán)比跌幅擴大至0.46%，商圈(購物中心)商鋪租金環(huán)比漲幅收窄至0.14%。

國際房地產(chǎn)服務和咨詢顧問公司戴德梁行29日在北京發(fā)布《2023年房地產(chǎn)市場展望》報告顯示，香港和上海仍然是中國商業(yè)地產(chǎn)最具吸引力的投資目的地。

報告顯示，截至今年第三季度，中國商業(yè)地產(chǎn)大宗交易額為1900億元人民幣，同比下降35%。香港和上海仍然是最具吸引力的投資目的地，其他較受青睞的投資目的地還有深圳、北京、中國臺灣、廣州等。

按資產(chǎn)類型來看，寫字樓在中國內(nèi)地投資市場中的份額仍然保持領(lǐng)先地位。其中，業(yè)主自用需求日益增大，尤其是來自TMT(科技、媒體和電訊)、金融服務業(yè)、能源和物流等領(lǐng)域的買家。從2020年到2022年第三季度，自用類的交易占中國內(nèi)地寫字樓總交易額的近50%，較新冠疫情前五年18%的平均水平呈大幅提升。

今年前三季度，中國內(nèi)地工業(yè)及物流地產(chǎn)的投資熱度高漲，其交易額占比高達27%，僅次于寫字樓，明顯高于2021年的10%以及2019年的2%。

根據(jù)中研普華研究院《2022-2027年中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場深度調(diào)研及投資策略預測報告》顯示：

商業(yè)用房銷售面積五連降

報告顯示，11月份全國商業(yè)營業(yè)用房銷售面積為608萬平方米，同比下降30.8%。從7月起，商業(yè)營業(yè)用房單月銷售面積連續(xù)5個月同比下降。

11月份，全國辦公樓銷售面積為212萬平方米，同比下降33.6%;今年三季度以來，除9月外的其他月份辦公樓單月銷售面積同比均下降。

據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)寫字樓租金指數(shù)對全國重點城市主要商圈寫字樓租賃樣本的調(diào)查數(shù)據(jù)，2022年第三季度，全國重點城市主要商圈寫字樓平均租金為4.75元/平方米/天，環(huán)比下跌0.17%。

2022年，全國重點城市主要商圈寫字樓平均租金已連續(xù)三個季度下跌。盡管三季度以來穩(wěn)經(jīng)濟助企紓困系列政策持續(xù)落地顯效，經(jīng)濟呈恢復態(tài)勢，但寫字樓租賃市場需求恢復較慢，多數(shù)商圈寫字樓租金下跌。

上半年，疫情沖擊疊加居民收入增長放緩，消費者的消費行為更趨保守，我國消費市場整體承壓，商鋪租賃市場也面臨下行壓力，購物中心商鋪和商業(yè)街商鋪的租金價格走勢有所分化。

根據(jù)對全國重點城市主要商業(yè)街和典型購物中心商鋪租賃樣本的調(diào)查數(shù)據(jù)，上半年，我國主要商業(yè)街商鋪租金水平整體繼續(xù)下跌，且跌幅較2021年下半年有所擴大;重點商圈(購物中心)商鋪租金水平整體繼續(xù)回升，但漲幅較2021年下半年有所收窄。

其中，由全國重點城市100條商業(yè)街商鋪為樣本標的構(gòu)成的百大商業(yè)街(百街)商鋪平均租金為24.70元/平方米/天，環(huán)比下跌0.46%，跌幅較2021年下半年擴大0.14個百分點;由100個典型購物中20心商鋪為樣本標的構(gòu)成的百大購物中心(百MALL)商鋪平均租金為26.96元/平方米/天，環(huán)比上漲0.14%，漲幅較2021年下半年收窄0.18個百分點，商鋪租金運行整體承壓。

商業(yè)地產(chǎn)仍有發(fā)展空間

曹晶晶表示，今年商業(yè)地產(chǎn)供需兩端均表現(xiàn)趨弱。不僅出現(xiàn)需求減弱，而且企業(yè)拿地、開工投資意愿均減弱，純商辦用地供需均縮量，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資額、新開工面積同比均下降。

11月份，全國商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資額為9845億元，同比下降14.5%，降幅較上年同期擴大11.5個百分點;新開工面積為7608萬平方米，同比下降41.2%，降幅較上年同期擴大20.9個百分點。

辦公樓開發(fā)投資額為4826億元，同比下降11.3%，降幅較上年同期擴大5.2個百分點。新開工面積為2870萬平方米，同比下降39.1%，降幅較上年同期擴大19.8個百分點。

全國300城商辦用地推出面積為18652萬平方米，同比下降21.8%;成交面積為13352萬平方米，同比下降18.3%。成交樓面均價為2338元/平方米，同比小幅下跌3.7%，平均溢價率為4.3%，同比下降0.7個百分點。

按城市劃分來看，1~11月份，一線城市商辦用地推出及成交面積分別為635萬平方米、592萬平方米，同比分別下降25.2%、26.7%;二線城市商辦用地推出及成交面積分別為5902萬平方米、4391萬平方米，同比分別下降20.7%、24.6%;三四線城市商辦用地推出及成交面積分別為12115萬平方米、8369萬平方米，同比分別下降22.1%、13.8%。

《2022-2027年中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場深度調(diào)研及投資策略預測報告》由中研普華研究院撰寫，本報告對該行業(yè)的供需狀況、發(fā)展現(xiàn)狀、行業(yè)發(fā)展變化等進行了分析，重點分析了行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、如何面對行業(yè)的發(fā)展挑戰(zhàn)、行業(yè)的發(fā)展建議、行業(yè)競爭力，以及行業(yè)的投資分析和趨勢預測等等。報告還綜合了行業(yè)的整體發(fā)展動態(tài)，對行業(yè)在產(chǎn)品方面提供了參考建議和具體解決辦法。

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