房屋租賃行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境與市場(chǎng)供需狀況調(diào)研

• 黃文玉 2023年2月28日 來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng) 614 35
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房屋租賃是指出租人(一般為房屋所有權(quán)人)將房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。由房屋的所有者或經(jīng)營(yíng)者將其所有或經(jīng)營(yíng)的房屋交給房屋的消費(fèi)者使用，房屋消費(fèi)者通過(guò)定期交付一定數(shù)額的租金，取得房屋的占有和使用權(quán)利的行為。

房屋租賃行業(yè)發(fā)展環(huán)境如何?

隨著人口向城市群、都市圈流入，租房已成為新市民、青年人解決住房需求的主要方式。但目前我國(guó)城鎮(zhèn)套戶(hù)比提升至1.1，不少閑置的存量房因房齡偏高、品質(zhì)不足等問(wèn)題，與青年人高品質(zhì)租住需求之間仍存在結(jié)構(gòu)性錯(cuò)配。發(fā)展專(zhuān)業(yè)化長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)，存量房由專(zhuān)業(yè)長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)，承擔(dān)起實(shí)現(xiàn)房屋全周期管理的重要角色，推動(dòng)市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展成為已經(jīng)題中之義。

房屋租賃是指出租人(一般為房屋所有權(quán)人)將房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。由房屋的所有者或經(jīng)營(yíng)者將其所有或經(jīng)營(yíng)的房屋交給房屋的消費(fèi)者使用，房屋消費(fèi)者通過(guò)定期交付一定數(shù)額的租金，取得房屋的占有和使用權(quán)利的行為。房屋租賃是房屋使用價(jià)值零星出售的一種商品流通方式。

房屋租賃期限超過(guò)六個(gè)月雙方當(dāng)事人必須簽訂書(shū)面合同。房屋租賃合同中應(yīng)包括以下方面的主要條款：出租房屋的范圍、面積;房屋租賃的期限、用途;租金的數(shù)額及交付時(shí)間;房屋修繕的責(zé)任、轉(zhuǎn)租以及違約責(zé)任等等。在此基礎(chǔ)上，雙方當(dāng)事人應(yīng)持房屋租賃合同到房屋所在地的房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理備案登記，領(lǐng)取《房屋租賃證》。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2028年房屋租賃行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境與投資趨勢(shì)分析報(bào)告》顯示：

中國(guó)房屋租賃行業(yè)在產(chǎn)品豐富度、租房效率、服務(wù)保障、科技與智能化等方面帶給用戶(hù)的體驗(yàn)，已經(jīng)追趕世界水平，進(jìn)入健康發(fā)展新階段。增益租模式將業(yè)主從單純委托出租，轉(zhuǎn)向了合作共贏的伙伴關(guān)系，收益價(jià)值也從“即時(shí)價(jià)值”轉(zhuǎn)向“長(zhǎng)遠(yuǎn)價(jià)值”?！盁o(wú)空置期”使業(yè)主免受傳統(tǒng)出租市場(chǎng)出租周期不穩(wěn)定、房屋空置難出租的影響。“收益有保底、年度有分成”讓在業(yè)主與自如的合作周期內(nèi)，無(wú)論市場(chǎng)如何變動(dòng)，每月都將收到至少80%的保底收益。對(duì)于出租期間的管理服務(wù)，增益租的模式也讓業(yè)主感受“生活服務(wù)的省心”。

隨著一系列政策的出臺(tái)，長(zhǎng)租市場(chǎng)逐漸回暖并步入健康發(fā)展軌道。長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)應(yīng)具備產(chǎn)品化改造、專(zhuān)業(yè)出租、裝修交付、租期服務(wù)、專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)塑造等5方面能力，以實(shí)現(xiàn)對(duì)全品類(lèi)房屋的全周期管理。對(duì)上海自如而言，通過(guò)高水平的租房產(chǎn)品和“增益租”業(yè)主托管新模式，將積極推動(dòng)行業(yè)轉(zhuǎn)型和全新產(chǎn)品落地。

發(fā)展租房市場(chǎng)面臨的最底層問(wèn)題是租金收益率低，難以獲得長(zhǎng)期性的資金支持，因此未來(lái)租房市場(chǎng)發(fā)展需破解融資短板，拓展長(zhǎng)期融資渠道。同時(shí)，租房市場(chǎng)機(jī)構(gòu)占比低且以輕資產(chǎn)和分散式形式為主、租購(gòu)不同權(quán)導(dǎo)致租房需求短期化和重買(mǎi)輕租等也是未來(lái)應(yīng)逐步解決的問(wèn)題。

中國(guó)房屋租賃行業(yè)市場(chǎng)供需狀況

2020年中國(guó)房屋租賃市場(chǎng)供給規(guī)模達(dá)到了1.22萬(wàn)億元，2022年達(dá)到了1.97萬(wàn)億元，因?yàn)橐咔榈幕謴?fù)，整體的供給依舊慢慢趨于增長(zhǎng)狀態(tài)。2020年中國(guó)房屋租賃市場(chǎng)需求規(guī)模下降到1.35萬(wàn)億元，2022年達(dá)到了2.02萬(wàn)億元，因?yàn)橐咔榈幕謴?fù)，勞動(dòng)力市場(chǎng)開(kāi)始回暖導(dǎo)致房屋租賃市場(chǎng)需求上升。2020年中國(guó)房屋租賃市場(chǎng)規(guī)模達(dá)到了1.33萬(wàn)億元，2022年達(dá)到了1.99萬(wàn)億元。

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的日益繁榮，作為貫穿行業(yè)發(fā)展始終的房屋租賃機(jī)構(gòu)，逐漸凸現(xiàn)他們?cè)谛袠I(yè)中重要地位,并將全面引導(dǎo)行業(yè)未來(lái)的發(fā)展。但剛剛起步的房屋租賃市場(chǎng)還遠(yuǎn)沒(méi)有走向成熟，因此，一個(gè)規(guī)范有序的房屋租賃市場(chǎng)的建立，依然任重而道遠(yuǎn)。

為了加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》等法律、法規(guī)的規(guī)定實(shí)行房屋租賃登記備案制度，對(duì)租賃雙方的合同進(jìn)行監(jiān)證，發(fā)給承租人《房屋租賃登記證》。

近年來(lái)，我國(guó)房屋租賃公司大量成立，從社會(huì)各類(lèi)人員中吸引了大量的從業(yè)人員，其從業(yè)人員層次繁多，人員素質(zhì)參差不齊，專(zhuān)業(yè)人才匱乏，從業(yè)人員缺乏必要的理論知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，而又沒(méi)有經(jīng)過(guò)專(zhuān)門(mén)的職業(yè)道德教育和專(zhuān)業(yè)技能的培訓(xùn)，從業(yè)人員整體素質(zhì)參差不齊，專(zhuān)業(yè)人員匱乏。其次從業(yè)人員的流動(dòng)性也較大。這些都使得從業(yè)人員之間無(wú)論是在專(zhuān)業(yè)素質(zhì)還是道德素質(zhì)乃至服務(wù)意識(shí)等方面都有著較大的差距。

2021年是租購(gòu)并舉提出的第7年，隨著金融財(cái)稅政策的落地，保障性租賃住房的融資方式走向多元化，企業(yè)經(jīng)營(yíng)負(fù)擔(dān)減輕，未來(lái)將形成多主體供給、多渠道保障的成熟住房租賃市場(chǎng)，能夠滿足多元化、品質(zhì)化的租賃需求，各類(lèi)群體都能夠在城市中住有所居，安居樂(lè)業(yè)。

深圳房屋租賃市場(chǎng)現(xiàn)狀

根據(jù)國(guó)信房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)可知，2022年年11月深圳市7類(lèi)房屋中，公共租賃房租賃集中成交價(jià)為22.89元/m2，廉租房租賃集中成交價(jià)為1.9元/m2;商業(yè)用房租賃最高成交價(jià)、集中成交價(jià)均高于其他類(lèi)房屋價(jià)格，寫(xiě)字樓租賃最低成交價(jià)最高，為135.8元/m2;三類(lèi)地段住宅市場(chǎng)租賃集中成交價(jià)約為52.89元/m2。

近一年深圳市一類(lèi)地段住宅市場(chǎng)租賃成交價(jià)格有一定幅度波動(dòng)，11月最高成交價(jià)與最低成交價(jià)差距為162.28元/m2;近一年深圳市二類(lèi)地段住宅市場(chǎng)租賃最低成交價(jià)與最高成交價(jià)的差距在153.15元/m2-321.23元/m2之間波動(dòng)，今年7月差距達(dá)到最大;近一年三類(lèi)地段住宅市場(chǎng)租賃成交價(jià)在19.57元/m2-229.26元/m2之間波動(dòng)。

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