行業(yè)數(shù)據(jù)分析 全球及中國房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀分析與未來趨勢(shì)預(yù)測(cè)

• 黃文玉 2022年12月1日 來源：中研報(bào)告 百度百科 互聯(lián)網(wǎng) 812 49
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房地產(chǎn)是一個(gè)綜合的較為復(fù)雜的概念，從實(shí)物現(xiàn)象看，它是由建筑物與土地共同構(gòu)成。土地可以分為未開發(fā)的土地和已開發(fā)的土地，建筑物依附土地而存在，與土地結(jié)合在一起。

房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀如何?房地產(chǎn)是一個(gè)綜合的較為復(fù)雜的概念，從實(shí)物現(xiàn)象看，它是由建筑物與土地共同構(gòu)成。土地可以分為未開發(fā)的土地和已開發(fā)的土地，建筑物依附土地而存在，與土地結(jié)合在一起。建筑物是指人工建筑而成的產(chǎn)物，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。

房地產(chǎn)既是一種客觀存在的物質(zhì)形態(tài)，也是一項(xiàng)法律權(quán)利。前者是指房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的權(quán)利。房產(chǎn)指建筑在土地上的各種房屋，包括住宅商鋪、廠房、倉庫以及辦公用房等。地產(chǎn)指土地及其上下一定的空間，包括地下的各種基礎(chǔ)設(shè)施、地面道路等。房地產(chǎn)由于其位置的固定性和不可移動(dòng)性，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱為不動(dòng)產(chǎn)。有三種存在形態(tài)：即土地、建筑物、房地合一。

在房地產(chǎn)拍賣中，其拍賣標(biāo)的也有三種存在形態(tài)，即土地(或土地使用權(quán))、建筑物和房地合一狀態(tài)下的物質(zhì)實(shí)體及其權(quán)益。法律意義上的房地產(chǎn)本質(zhì)是一種財(cái)產(chǎn)權(quán)利，這種財(cái)產(chǎn)權(quán)利是指寓含于房地產(chǎn)實(shí)體中的各種經(jīng)濟(jì)利益以及由此而形成的各種權(quán)利，如所有權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)、典當(dāng)權(quán)、租賃權(quán)等，由于和政府的財(cái)政收入密切相關(guān)及2008年后政府超發(fā)貨幣，在2008年以后，中國的房地產(chǎn)開始畸形發(fā)展，對(duì)城市工商業(yè)和市民生活造成嚴(yán)重影響和負(fù)擔(dān)。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2022-2027年中國房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)全景調(diào)研與發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告》顯示：

一、全球房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展規(guī)模分析

2021年全球房價(jià)大漲：2021年3季度，美國房價(jià)漲幅高達(dá)18.5%，創(chuàng)10年來新高;2021年10月，加拿大全國平均房價(jià)同比漲幅高達(dá)23.44%;10月份，澳大利亞8個(gè)城市同比漲幅皆超16%;新西蘭全國房價(jià)平均漲幅高達(dá)23.4%;韓國房價(jià)漲幅也高達(dá)19%，創(chuàng)14年以來最大漲幅。

萊坊(KnightFrank)數(shù)據(jù)顯示，截至2021年二季度，全球平均房價(jià)同比上漲9.2%，其中土耳其房價(jià)漲幅更是高達(dá)29.2%，位居全球第一。土耳其國家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，10月份，房屋交易量137，401套，比去年10月增長14.9%，房產(chǎn)交易市場(chǎng)持續(xù)火爆。

2021年全球房價(jià)大漲的原因：此輪全球房價(jià)走高的原因是，許多國家的大規(guī)模政府刺激措施、供需失衡、建材價(jià)格上漲等均形成上漲推動(dòng)力。加上多國央行“放水”，貨幣政策寬松造就的低利率環(huán)境進(jìn)一步增加了房產(chǎn)市場(chǎng)的熱度。

此外，疫情所導(dǎo)致的全球經(jīng)濟(jì)停擺、貿(mào)易停運(yùn)，大宗商品價(jià)格狂飆，建材價(jià)格也上漲飛快。2021年10月份，美國建筑成本同比增長12.3%，創(chuàng)下歷史新高，而建筑工人短缺、疫情導(dǎo)致的遠(yuǎn)程辦公普及化推升了住房需求等因素也導(dǎo)致房價(jià)順勢(shì)上漲。

二、中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展規(guī)模分析

《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》出臺(tái)，其中明確表示：將堅(jiān)持房子是用來住的、而不是用來炒的定位，租購并舉、因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。并按照規(guī)劃建設(shè)租賃用住房，完善長租房政策，擴(kuò)大保障性租賃住房供給。

2020年6月，海南作出決定：堅(jiān)決破除房地產(chǎn)依賴癥，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行全域限購等政策，實(shí)行現(xiàn)房銷售制度。2021年3月，郭樹清表示，房地產(chǎn)領(lǐng)域的核心問題還是泡沫比較大，金融化、泡沫化傾向比較強(qiáng)，是金融體系最大灰犀牛。

2021年7月29日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長倪虹約談銀川、徐州、金華、泉州、惠州5個(gè)城市政府負(fù)責(zé)同志，要求堅(jiān)決貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院決策部署，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，切實(shí)履行城市主體責(zé)任，針對(duì)上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的新情況、新問題，加大調(diào)控和監(jiān)管力度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

銷售面積：2021年1-12月，商品房銷售面積為17.9億平方米，同比增長1.9%，比2019年1-12月份增長4.6%，兩年平均增長2.3%，12月同比降幅較上月擴(kuò)大1.7個(gè)百分點(diǎn)至15.6%。其中，1-12月住宅銷售面積為15.7億平方米，同比增長1.1%，辦公樓銷售面積同比增長1.2%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積同比下降2.6%。

銷售額：2021年1-12月，商品房銷售額為18.2萬億元，同比增長4.8%，比2019年1-12月份增長13.9%，兩年平均增長6.7%。12月同比降幅較上月擴(kuò)大1.5個(gè)百分點(diǎn)至17.8%。其中，1-12月住宅銷售額為16.3萬億元，同比增長5.3%，辦公樓銷售額同比下降6.9%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額同比下降2.0%。

2021年，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模達(dá)歷史最高水平，商品房銷售面積接近18億平方米，商品房銷售額達(dá)18.2萬億元。全年市場(chǎng)整體表現(xiàn)創(chuàng)新高，但下半年以來房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫態(tài)勢(shì)明顯，交易市場(chǎng)、土地市場(chǎng)情緒均明顯下滑，9月底，央行提出“兩個(gè)維護(hù)”后，中央和各部委頻繁釋放維穩(wěn)信號(hào)，政策底逐漸顯現(xiàn)，信貸環(huán)境持續(xù)改善，年底疊加企業(yè)“以價(jià)換量”營銷策略，部分需求擇機(jī)入市，新房成交規(guī)模連續(xù)回升，12月商品房銷售面積升至2.1億平方米以上，商品房銷售額超2萬億元，但同比降幅仍較大，銷售面積、金額同比降幅仍在15%以上，均較11月降幅略有擴(kuò)大，當(dāng)前購房者置業(yè)情緒仍不高。

2022年1-10月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資113945億元，同比下降8.8%;其中，住宅投資86520億元，下降8.3%。2022年1-10月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積888894萬平方米，同比下降5.7%。其中，住宅施工面積628278萬平方米，下降5.9%。房屋新開工面積103722萬平方米，下降37.8%。其中，住宅新開工面積75934萬平方米，下降38.5%。房屋竣工面積46565萬平方米，下降18.7%。其中，住宅竣工面積33771萬平方米，下降18.5%

綜合來看，2022年，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易規(guī)模將高位回落，市場(chǎng)處于下行周期。當(dāng)前市場(chǎng)觀望情緒短期或延續(xù)，疊加高基數(shù)效應(yīng)，上半年全國商品房銷售規(guī)模同比降幅或繼續(xù)探底。

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