2022城中村改造行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及前景分析

• 2021年12月7日 GuoMeng來源：互聯(lián)網(wǎng) 1240 81
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城中村改造是最近幾年政府倡導(dǎo)一種提高城市職能，改善城市環(huán)境的一項(xiàng)利國利民政策，但由于各“城中村”地理位置、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、房屋狀況等情況不同，決定了“城中村”改造模式的多樣性。其拆遷與國有土地上房屋征收拆遷、農(nóng)村集體土地征收拆遷有著本質(zhì)區(qū)別。

城中村改造是最近幾年政府倡導(dǎo)一種提高城市職能，改善城市環(huán)境的一項(xiàng)利國利民政策，但由于各“城中村”地理位置、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、房屋狀況等情況不同，決定了“城中村”改造模式的多樣性。其拆遷與國有土地上房屋征收拆遷、農(nóng)村集體土地征收拆遷有著本質(zhì)區(qū)別。

在通常的認(rèn)識觀念里，“城中村”即“都市里的村莊”。

城中村也稱為城市棚戶區(qū)，基礎(chǔ)設(shè)施滯后，環(huán)境衛(wèi)生臟亂差，污水排放無序，治安狀況復(fù)雜，嚴(yán)重制約了城市的發(fā)展和市民生活水平的提高。推進(jìn)城中村拆遷改造，既是加快推動城市發(fā)展的需要，更是滿足人民對美好生活向往的需要。

2022城中村改造行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及前景分析

我國的城中村是具有中國特點(diǎn)的，城中村與城市發(fā)展整體需要之間的矛盾也日益突出，已經(jīng)成為制約城市化進(jìn)程和全面建設(shè)小康社會的主要"瓶頸"因素之一。如果不妥善解決城中村問題，我國的城市化過程就會受到阻礙。站在長遠(yuǎn)的角度分析，從營造和諧社會的高度出發(fā)，改造城中村是勢在必行的，城中村改造的重要性、必要性和緊迫性是不言而喻的。

城中村不僅是一種房屋形態(tài),也是一種社會形態(tài)。城中村存在的根源是城市化沒有瓦解原農(nóng)村社區(qū)的居住結(jié)構(gòu)和社會結(jié)構(gòu)。只要原居住結(jié)構(gòu)和社會結(jié)構(gòu)沒有瓦解,城中村就仍然可能是城中村。城中村產(chǎn)生的原因是多方面的。從制度角度講,土地集體制、宅基地政策是形成城中村的重要制度條件,土地集體和宅基地政策,把村民捆在一起,形成了一個基于土地的利益共同體,難以分化瓦解,這與土地私有國家形成了顯著區(qū)別。

據(jù)中研普華研究報(bào)告《2021-2026年中國城中村改造行業(yè)市場前瞻與未來投資戰(zhàn)略分析報(bào)告》分析

舊城鎮(zhèn)化的城市化率雖然很高，城市化的質(zhì)量卻不是很高。中國現(xiàn)有城中村區(qū)域分布來看，東部地區(qū)仍舊是城中村最主要的地區(qū)。主要是東部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展快，城市擴(kuò)張速度遠(yuǎn)高于中西部地區(qū)，因此會存在攤大餅，將還未來得及改造的農(nóng)村納入城市的范疇;同時，外來人口大量流入，多數(shù)人進(jìn)入城中村，導(dǎo)致城中村在某些時候還出現(xiàn)了擴(kuò)大傾向。其他地區(qū)的城中村多屬于歷史遺留問題，城市發(fā)展中規(guī)劃不合理導(dǎo)致的。

為了促進(jìn)城市的建設(shè)發(fā)展，政府大力征收城區(qū)周圍的農(nóng)村土地，以獲得更大的城市擴(kuò)展空間。但是，被征用土地的農(nóng)民沒有得到很好的安置，基本都留在了原居住地，逐漸發(fā)展成為“村莊進(jìn)入城市，城市包圍農(nóng)村”的景象。這就是城中村的主要源頭。

目前關(guān)于中國現(xiàn)有城中村數(shù)量沒有專門的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，城中村數(shù)據(jù)都集中在城市棚戶區(qū)的數(shù)據(jù)中。從目前各地公開的統(tǒng)計(jì)來看，中國城中村數(shù)量在5萬左右。

圖表：中國現(xiàn)有城中村區(qū)域分布

資料來源：住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中研普華

中國農(nóng)村人口占了很大部分，在推進(jìn)中國城鎮(zhèn)化過程中，強(qiáng)調(diào)城鄉(xiāng)融合發(fā)展，探索新型城鎮(zhèn)化。一些承接?xùn)|部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的城市群也將迎來黃金發(fā)展期，如長江中游城市群、成渝城市群等。未來幾年隨著城鎮(zhèn)化加速，大量人口將進(jìn)入到鄭州、成都、重慶、合肥、長沙等中心城市，這些城市和城市群發(fā)展將步入快車道。以前超過1000萬人口的城市就算是超大城市了，而現(xiàn)在不少省會和一些經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市都在靠近這個目標(biāo)，形成新的一批大城市和特大城市。

在城中村改造中，存在改造規(guī)劃滯后于改造計(jì)劃的問題，有些企業(yè)、臨街商鋪，經(jīng)營權(quán)剛剛轉(zhuǎn)讓，馬上就要面臨搬遷拆除，緩沖時間極短，容易造成經(jīng)濟(jì)糾紛;拆遷政策不被普通群眾理解的情況也較為普遍，由于政策的專業(yè)性太強(qiáng)，計(jì)算的復(fù)雜性和概括性并不能使普通群眾一看便懂，有些群眾不能真正了解拆遷前后的受益程度，可能阻礙征拆工作的進(jìn)程;第三方評估機(jī)構(gòu)監(jiān)管有待加強(qiáng)，選定的評估機(jī)構(gòu)在入戶丈量和評估的過程中需要體現(xiàn)公平、公正、公開，使得老百姓的利益得到保障;群眾回遷需求與城市有機(jī)更新存在矛盾，目前安置房屋建造主要由政府主導(dǎo)，而不是專業(yè)的房地產(chǎn)商，造房進(jìn)度慢，群眾等房時間長，回遷安置問題尤其是老年人安置困難。

未來城中村改造行業(yè)投資機(jī)會在哪?如需了解更多市場具體詳情可以點(diǎn)擊查看中研普華研究報(bào)告《2021-2026年中國城中村改造行業(yè)市場前瞻與未來投資戰(zhàn)略分析報(bào)告》。

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