歷經(jīng)了過去兩三年的火爆行情后，棚改退潮背景下的三四線樓市正逐漸降溫。銷售的放緩已經(jīng)開始推升當(dāng)?shù)貥鞘袔齑?，并可能進(jìn)而影響全國總體樓市銷售走勢(shì)。官方數(shù)據(jù)顯示，今年前4個(gè)月，全國商品房銷售面積42085萬平方米，同比下降0.3%。
根據(jù)《中國百城庫存報(bào)告》，2019年4月，100個(gè)城市中，有55個(gè)城市庫存出現(xiàn)了同比增長(zhǎng)現(xiàn)象，其中福州、惠州和南京3個(gè)城市的庫存上升速度較快，同比增速分別達(dá)到102%、94%和69%。此類城市庫存規(guī)模上升，和近期供應(yīng)規(guī)模較大等因素有關(guān)。
同時(shí)，100個(gè)城市中，有45個(gè)城市的庫存出現(xiàn)了同比下降態(tài)勢(shì)，其中濟(jì)南、鄭州和丹東的同比降幅較大，降幅分別為42%、31%和31%。尤其是對(duì)于濟(jì)南等省會(huì)城市而言，未來補(bǔ)庫存的需求比較大。
樓市庫存的多寡還將與一個(gè)城市的未來供地量相掛鉤。
今年4月，自然資源部下發(fā)通知，要求做好2019年住宅用地“五類”調(diào)控目標(biāo)制定實(shí)施工作。
通知要求，地級(jí)以上城市、地州盟所在地和百萬人口以上縣(縣級(jí)市)，根據(jù)商品住房庫存消化周期(截至2019年3月)，在上年住宅用地供應(yīng)分類調(diào)控目標(biāo)基礎(chǔ)上，調(diào)整確定2019年住宅用地供應(yīng)“五類”(顯著增加、增加、持平、適當(dāng)減少、減少直至?xí)和?調(diào)控目標(biāo)。
其中，消化周期在36個(gè)月以上的，應(yīng)停止供地;36~18個(gè)月的，要適當(dāng)減少供地;18~12個(gè)月的，維持供地持平水平;12~6個(gè)月的，要增加供地;6個(gè)月以下的，要顯著增加并加快供地。
嚴(yán)躍進(jìn)介紹稱，根據(jù)庫存五分法概念，100個(gè)城市中，消化周期在36個(gè)月以上的有3城，包括三亞、漳州和大廠。消化周期在36-18個(gè)月的有11個(gè)城市，包括廈門、香河等城市。消化周期在18-12個(gè)月的有33個(gè)城市，包括蘭州、無錫等城市。消化周期在12-6個(gè)月的有42個(gè)城市，包括景德鎮(zhèn)、西安等城市。消化周期在6個(gè)月以下的有11個(gè)城市，包括馬鞍山、日照等城市。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此類城市不同消化周期，對(duì)應(yīng)了不同的樓市行情和拿地機(jī)會(huì)。
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