2018年全國商品房銷售面積情況 2019年棚改退潮百城庫存上升

• 2019年6月3日 ChenJunYi來源：國研網(wǎng) 929 58
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歷經(jīng)了過去兩三年的火爆行情后，棚改退潮背景下的三四線樓市正逐漸降溫。銷售的放緩已經(jīng)開始推升當?shù)貥鞘袔齑?，并可能進而影響全國總體樓市銷售走勢。官方數(shù)據(jù)顯示，今年前4個月，全國商品房銷售面積42085萬平方米，同比下降0.3%。

過去兩三年，因一二線城市樓市調(diào)控日漸趨緊，房企逐漸轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線城市，恰逢政府開始力推棚改貨幣化，三四線城市樓市一時火爆。如今為何迅速降溫?

楊昱穎表示，三四線城市樓市銷售下滑，一個原因是這些城市的住房需求已基本得到滿足，那些位于經(jīng)濟薄弱地區(qū)或遠離經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)(比如長三角和粵港澳大灣區(qū)等) 的城市尤其如此。過去1~2年，三四線城市樓市銷售強勁，估算其2017和2018年同比增速約為23%和16%，這意味著當?shù)睾芏嗳私陙硪呀?jīng)購房。

此外，棚改政策的變化也將導(dǎo)致住房銷售的下降。穆迪報告認為，過去2~3年中，很多三四線城市的地方政府將棚改政策作為消化過剩住房供應(yīng)的工具。在棚改項目中，政府拆除危舊住房，提供新住房或購置新住房的貨幣化補償。由此帶來的購房量增長也在一定程度上助推了三四線城市的房價。

住建部去年7月曾表示，棚改促進了房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。房地產(chǎn)庫存多的城市，通過棚改貨幣化安置，促進了房地產(chǎn)去庫存。

2014年全國棚改貨幣化安置比例為9%，2015年快速上升至29.9%，2016年這一比例更是上升到了48.5%。官方數(shù)據(jù)稱，2016年棚改貨幣化幫助地方消化了2.5億平方米的樓市庫存。

楊昱穎表示，根據(jù)估算，棚改這部分銷售額約占過去兩年三四線城市房地產(chǎn)銷售額的20%~30%。政府已經(jīng)將2018~2020年這3年的棚改目標從 2015~2017年的1800萬套下調(diào)至1500萬套。此外，政府正在限制住房庫存低的城市使用貨幣化補償，以遏制房價上漲。這兩項變化將削弱三四線城市的住房需求。

2019年我國各地棚戶區(qū)改造任務(wù)約285萬套，不僅遠低于外界此前450萬套的預(yù)期，與2018年的626萬套相比，今年棚改開工計劃目標已經(jīng)腰斬。

不同城市表現(xiàn)更分化

中國樓市的區(qū)域特色較為明顯，即便總體上看三四線城市庫存上升，銷售放緩，但城市之間的分化也越來越明顯。

譬如佛山，一般被認為是三線城市，但其房地產(chǎn)市場近期卻波動較大，新建商品住宅和二手住宅房價指數(shù)累計漲幅過大，被住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部給予了“預(yù)警提示”。

經(jīng)濟相對較強的三四線城市房地產(chǎn)銷售額將繼續(xù)增長，例如位于粵港澳大灣區(qū)和長三角地區(qū)大城市周邊的城市。這些城市將受益于所處地區(qū)的經(jīng)濟增長、基礎(chǔ)設(shè)施升級以及大城市高房價導(dǎo)致的需求溢出。

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