澳大利亞樓市或跌入“冰川時代” 在過去一年悉尼房價下跌7.4%

• 2018年11月17日 YaoEnHua來源：東方財富網(wǎng)股吧 680 40
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  寫字樓行業(yè)競爭形勢嚴(yán)峻，合理布局才能立于不敗，否則將被淘汰！

  2017年隨著供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、國企改革、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展的持續(xù)推進(jìn)，舊泡沫將被逐步刺破，經(jīng)濟(jì)將在各種不確定和沖擊中構(gòu)筑新的增長動力。目前國內(nèi)面臨如傳統(tǒng)行業(yè)產(chǎn)能過剩、非金融國有企業(yè)的高杠桿...

我們知道，澳大利亞經(jīng)濟(jì)自上世紀(jì)90年代開始，上演了27年的亮眼指數(shù)，而這背后的一大重要成因是全球資金對澳經(jīng)濟(jì)的大量投資，其中，吸引外國投資者投資該國樓市幾乎是澳大利亞經(jīng)濟(jì)的一大重要支柱。 但當(dāng)全球市場利率上升的趨勢已經(jīng)不可能改變，同時，主要央行回歸貨幣正

我們知道，澳大利亞經(jīng)濟(jì)自上世紀(jì)90年代開始，上演了27年的亮眼指數(shù)，而這背后的一大重要成因是全球資金對澳經(jīng)濟(jì)的大量投資，其中，吸引外國投資者投資該國樓市幾乎是澳大利亞經(jīng)濟(jì)的一大重要支柱。 但當(dāng)全球市場利率上升的趨勢已經(jīng)不可能改變，同時，主要央行回歸貨幣正?；惨鸭谙疑系臅r候，這對像澳大利亞這樣靠全球熱錢支撐的經(jīng)濟(jì)模式則是沉重打擊。

而這背后更是在過去受益于經(jīng)濟(jì)全球化而對房價有利的因素都正在澳大利亞慢慢消失，而10年期美國國債的價格波動更是會間接的傳遞到包括樓市在內(nèi)的所有商品資產(chǎn)上去。

據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)測機(jī)構(gòu)Corelogic最新數(shù)據(jù)顯示，澳大利亞全國總體房價環(huán)比下跌明顯，比如，在過去一年悉尼房價下跌7.4%，創(chuàng)下1990年2月以來的最大年度跌幅。

據(jù)研究機(jī)構(gòu)Domain發(fā)布的報告指出，澳大利亞兩大城市悉尼和墨爾本的房價目前已經(jīng)創(chuàng)下2008年以來最大的年度跌幅，稍早前，《經(jīng)濟(jì)學(xué)人》雜志更是將澳大利亞列為全球房價被高估最嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)體。

比如，英國《每日郵報》在二個月前曾報道，一套位于澳大利亞黃金海岸總面積約17500平方米的豪宅在報價下調(diào)了近600萬澳元后，仍無人問津(據(jù)悉，這是該地區(qū)近20年來為數(shù)不多的一次近3000萬元人民幣的降價)，這使得賣房業(yè)主陷入債務(wù)負(fù)擔(dān)絕望，據(jù)研究機(jī)構(gòu)Digital Finance 預(yù)計，如果澳房產(chǎn)平均價格跌20%，那么全澳將有超過35萬戶家庭陷入負(fù)資產(chǎn)。

不巧的是，已經(jīng)有機(jī)構(gòu)(AMPCaptial)再度下調(diào)了該國樓市的預(yù)期，預(yù)計2020年悉尼和墨爾本的房價將從最高點大幅下降20%左右，平均價格很有可能會跌回2015年上半年的水平。

但現(xiàn)在，澳大利亞房價將雪上加霜的是，CoreLogic的數(shù)據(jù)還顯示，過去數(shù)周澳大利亞房屋拍賣清盤率持續(xù)低于50%，較年初大幅下滑超20個百分點，這意味著澳大利亞大量房產(chǎn)正變得無人問津，樓市或跌入“冰川時代”，同時，澳大利亞房屋拍賣清盤率將持續(xù)走低，越來越多空置房產(chǎn)更會拖累房價進(jìn)入下降通道。

據(jù)路透社援引凱投宏觀駐悉尼的首席分析師數(shù)據(jù)顯示，截止2018年9月，墨爾本和悉尼兩座城市的空置率較5年前開始調(diào)查時已經(jīng)上升了21.2%和16.3%，但要知道，悉尼和墨爾本的房地產(chǎn)占到了該國房地產(chǎn)總產(chǎn)值的三分之二以上。

而正是在這些背景下，此前大量高凈值的國外購買人群已經(jīng)對澳大利亞房地產(chǎn)的投資興趣降溫，同時，澳大利亞房價的跌跌不休(截止10月底，澳大利亞房價已經(jīng)連續(xù)11個月出現(xiàn)下跌)，也影響到這幾年部分已購房投資者的還款意愿。

其中一個重要的原因就是這些買家對澳大利亞房價并不樂觀，還會繼續(xù)下行，如果再下跌5%以上，那么，整個資產(chǎn)估值就會低于他們貸款的總金額，正因此，他們認(rèn)為與其履行貸款協(xié)議買先前的高價房，還不如斷供棄房，等價格再次進(jìn)入底部時逢低買，這樣還能省下一筆錢。

據(jù)日前《澳大利亞金融評論》對五位頂級經(jīng)濟(jì)學(xué)家的調(diào)查顯示，他們預(yù)計澳大利亞房價指數(shù)將繼續(xù)惡化至2019年，悉尼是經(jīng)濟(jì)衰退的中心，而在美元加息周期中，澳聯(lián)儲或有可能在2019年3月以后也不得不選擇加息(目前澳聯(lián)儲已連續(xù)三年維持利率在紀(jì)錄低位不變)，而這無疑將更會加重澳樓市投資者的房貸債務(wù)負(fù)擔(dān)，進(jìn)一步刺激他們決定在房價跌跌不休之際斷供棄房。

據(jù)澳新銀行近日表示，澳大利亞面臨高企的房價風(fēng)險和家庭債務(wù)問題，在澳房價已經(jīng)出現(xiàn)連續(xù)下跌的情況下，這種經(jīng)濟(jì)風(fēng)險正引發(fā)越來越多的關(guān)注(比如銀行房貸壞賬快速增加)，與此同時，一些澳大利亞的城市管理者也處在矛盾中，一方面是利率上升后，隨著斷供棄房潮日益蔓延，不用動腦子就能想到這里的樓市將會發(fā)生什么，不希望出現(xiàn)大幅波動，另一面，他們也已經(jīng)感受到了當(dāng)?shù)貪撛谫徺I者的情緒，并開始向外國買家征收更多的稅收來打擊投機(jī)行為。

我們查詢澳政府部門文件或當(dāng)?shù)孛襟w公開報道發(fā)現(xiàn)，比如，墨爾本和維多利亞州對空置6個月及以上的房屋每年會額外征收房屋總價1%的稅收，而外國買家購買新南威爾士州的住宅附加稅也增加了100%，不僅于此，按路透社在數(shù)周前的消息稱，如果當(dāng)市場環(huán)境變得更壞時，甚至可能將海外買家的空置房子強(qiáng)制征用為廉租房的情況都有可能發(fā)生，這就意味著這些空置房產(chǎn)事實上已經(jīng)被“充公”了。

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