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融資難背景下多家房企降杠桿抓回款

  • 2018年7月25日 FanTianQing來(lái)源:鳳凰資訊 823 50
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“融資難、融資貴是行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)?!边@是房地產(chǎn)企業(yè)近一年多以來(lái)的“共識(shí)”。在調(diào)控常態(tài)化的市場(chǎng)環(huán)境下,有安全意識(shí)的開(kāi)發(fā)商,已經(jīng)將“去杠桿、降負(fù)債”排在壯大規(guī)模前,升級(jí)為企業(yè)發(fā)展的第一要?jiǎng)?wù)。

據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,按照申銀萬(wàn)國(guó)行業(yè)分類,截至2017年底,A股136家上市房企負(fù)債合計(jì)超過(guò)6.58萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng)幅度達(dá)34%;資產(chǎn)總計(jì)為8.3萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng)幅度達(dá)31%。這意味著A股房地產(chǎn)板塊總資產(chǎn)與總負(fù)債上升規(guī)模相當(dāng),房企整體杠桿率變化相對(duì)不大,但據(jù)記者觀察,仍然存在著個(gè)別房企負(fù)債率偏高的情況。

房企高杠桿運(yùn)營(yíng)一直被詬病,近兩年,恒大、陽(yáng)光城等標(biāo)桿房企也紛紛喊出了“降負(fù)債”的戰(zhàn)略口號(hào),因?yàn)槠浔澈?,是杠桿率越高融資越難的窘境。

一般來(lái)說(shuō),資產(chǎn)負(fù)債率是衡量一家企業(yè)財(cái)務(wù)安全的指標(biāo)之一。但對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)講,情況較為特殊,未交付樓盤預(yù)售期的預(yù)售款是作為預(yù)收賬款的一部分計(jì)入負(fù)債類科目。按照行業(yè)一般算法,統(tǒng)計(jì)資產(chǎn)負(fù)債率時(shí),都不將預(yù)收賬款作為資產(chǎn)計(jì)算在內(nèi)。所以,相對(duì)來(lái)說(shuō),剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率更能反映一家上市房企的真實(shí)負(fù)債水平。

以A股136家上市房企資產(chǎn)負(fù)債情況為例,記者根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)獲悉,截至2017年年底,資產(chǎn)負(fù)債率大于80%的房企占26%,在70%-80%之間的占比為24%。然而,剔除預(yù)收賬款后,資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)80%的房企有22家,占比為16%;剔除預(yù)收賬款后,資產(chǎn)負(fù)債率在70%—80%之間的房企有30家,占比為22%。

不難看出,一家房企資產(chǎn)負(fù)債率和剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率雖然一般為正向關(guān)系,但鑒于企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和銷售能力的變化,也可能出現(xiàn)較大差異。

以近年來(lái)不斷進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整的綠城中國(guó)為例,2015年-2017年,綠城中國(guó)的資產(chǎn)負(fù)債率分別為74.63%、76.84%和80.16%,資產(chǎn)負(fù)債率一直處于上升趨勢(shì)。但剔除掉預(yù)收賬款之后,綠城中國(guó)的負(fù)債率則是有下降趨勢(shì)的,2016年為54.2%,2017年為52.2%。

另外,按照在港上市的內(nèi)房股會(huì)計(jì)口徑來(lái)看,2017年,綠城中國(guó)凈負(fù)債率達(dá)到46.4%,同比下降11.7%。

多位房企高管與記者交流時(shí)曾表示,房地產(chǎn)行業(yè)整體杠桿率確實(shí)偏高,但凈負(fù)債率控制在60%左右的企業(yè)一般比較舒服,一方面企業(yè)資金充足,具備靈活的擴(kuò)張能力,可以給股東更多回報(bào);另一方面,這意味著在企業(yè)財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)中,長(zhǎng)期貸款比例較高,且有相應(yīng)充足的抵押物,資金鏈相對(duì)安全。

而對(duì)于凈負(fù)債率超過(guò)200%的房企來(lái)說(shuō),降負(fù)債則是目前的頭等大事,因?yàn)楦軛U率不降低,意味著在資本市場(chǎng)再難以找到錢,更難融到便宜的錢,甚至關(guān)乎生死。

據(jù)記者了解,融信中國(guó)、陽(yáng)光城、正榮地產(chǎn)、首創(chuàng)置業(yè)等過(guò)去因負(fù)債高而備受質(zhì)疑的房企,在今年年初均表示,將采用各種降負(fù)債舉措,短期內(nèi)將凈負(fù)債率降至100%以內(nèi)。

目前看來(lái),在融資環(huán)境艱難的局勢(shì)下,負(fù)債率過(guò)高的房企,信用評(píng)級(jí)將趨向負(fù)面,這幾乎會(huì)封堵一家房企在資本市場(chǎng)的融資之路。掃開(kāi)“輸血”路障的要?jiǎng)?wù)之一,是現(xiàn)金流安全,通過(guò)提高銷售回款率、結(jié)轉(zhuǎn)利潤(rùn)等手段增厚凈資產(chǎn),優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。

鑒于此,在一家房企的眾多財(cái)務(wù)指標(biāo)中,多位房企高管均曾向媒體表示,更關(guān)心現(xiàn)金流收入。

“目前最關(guān)心的仍是現(xiàn)金流,要提升回款率,降低負(fù)債率?!标?yáng)光城執(zhí)行董事長(zhǎng)兼總裁朱榮斌接受采訪時(shí)曾如此坦言。而回款率和結(jié)轉(zhuǎn)利潤(rùn)的提升則來(lái)自于加快項(xiàng)目的周轉(zhuǎn)速度?;蛟S,這就是近期部分房企在內(nèi)部會(huì)議上強(qiáng)調(diào)全力加快銷售的關(guān)鍵因素之一。

融信中國(guó)相關(guān)人士在接受采訪時(shí)也表示,在加快銷售資金回籠方面,目前從集團(tuán)到項(xiàng)目層面,有專門團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé),指標(biāo)細(xì)化到每天。

7月23日,綠城中國(guó)執(zhí)行董事、執(zhí)行總裁李青岸表示,“在目前的調(diào)控形勢(shì)下,政策多變,在財(cái)務(wù)戰(zhàn)略上,我覺(jué)得應(yīng)該實(shí)現(xiàn)早銷、快銷,繼續(xù)堅(jiān)持‘現(xiàn)金流為王’的思想。”

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