融資難背景下多家房企降杠桿抓回款

• 2018年7月25日 FanTianQing來(lái)源：鳳凰資訊 823 50
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  2018-2023年中國(guó)房地產(chǎn)資產(chǎn)置換行業(yè)供需趨勢(shì)及投資風(fēng)險(xiǎn)研究報(bào)告

  中研普華通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)置換行業(yè)長(zhǎng)期跟蹤監(jiān)測(cè)，分析房地產(chǎn)資產(chǎn)置換行業(yè)需求、供給、經(jīng)營(yíng)特性、獲取能力、產(chǎn)業(yè)鏈和價(jià)值鏈等多方面的內(nèi)容，整合行業(yè)、市場(chǎng)、企業(yè)、用戶等多層面數(shù)據(jù)和信息資源，...

“融資難、融資貴是行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)?！边@是房地產(chǎn)企業(yè)近一年多以來(lái)的“共識(shí)”。在調(diào)控常態(tài)化的市場(chǎng)環(huán)境下，有安全意識(shí)的開(kāi)發(fā)商，已經(jīng)將“去杠桿、降負(fù)債”排在壯大規(guī)模前，升級(jí)為企業(yè)發(fā)展的第一要?jiǎng)?wù)。

據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，按照申銀萬(wàn)國(guó)行業(yè)分類，截至2017年底，A股136家上市房企負(fù)債合計(jì)超過(guò)6.58萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)幅度達(dá)34%；資產(chǎn)總計(jì)為8.3萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)幅度達(dá)31%。這意味著A股房地產(chǎn)板塊總資產(chǎn)與總負(fù)債上升規(guī)模相當(dāng)，房企整體杠桿率變化相對(duì)不大，但據(jù)記者觀察，仍然存在著個(gè)別房企負(fù)債率偏高的情況。

房企高杠桿運(yùn)營(yíng)一直被詬病，近兩年，恒大、陽(yáng)光城等標(biāo)桿房企也紛紛喊出了“降負(fù)債”的戰(zhàn)略口號(hào)，因?yàn)槠浔澈?，是杠桿率越高融資越難的窘境。

一般來(lái)說(shuō)，資產(chǎn)負(fù)債率是衡量一家企業(yè)財(cái)務(wù)安全的指標(biāo)之一。但對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)講，情況較為特殊，未交付樓盤預(yù)售期的預(yù)售款是作為預(yù)收賬款的一部分計(jì)入負(fù)債類科目。按照行業(yè)一般算法，統(tǒng)計(jì)資產(chǎn)負(fù)債率時(shí)，都不將預(yù)收賬款作為資產(chǎn)計(jì)算在內(nèi)。所以，相對(duì)來(lái)說(shuō)，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率更能反映一家上市房企的真實(shí)負(fù)債水平。

以A股136家上市房企資產(chǎn)負(fù)債情況為例，記者根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)獲悉，截至2017年年底，資產(chǎn)負(fù)債率大于80%的房企占26%，在70%-80%之間的占比為24%。然而，剔除預(yù)收賬款后，資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)80%的房企有22家，占比為16%；剔除預(yù)收賬款后，資產(chǎn)負(fù)債率在70%—80%之間的房企有30家，占比為22%。

不難看出，一家房企資產(chǎn)負(fù)債率和剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率雖然一般為正向關(guān)系，但鑒于企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和銷售能力的變化，也可能出現(xiàn)較大差異。

以近年來(lái)不斷進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整的綠城中國(guó)為例，2015年-2017年，綠城中國(guó)的資產(chǎn)負(fù)債率分別為74.63%、76.84%和80.16%，資產(chǎn)負(fù)債率一直處于上升趨勢(shì)。但剔除掉預(yù)收賬款之后，綠城中國(guó)的負(fù)債率則是有下降趨勢(shì)的，2016年為54.2%，2017年為52.2%。

另外，按照在港上市的內(nèi)房股會(huì)計(jì)口徑來(lái)看，2017年，綠城中國(guó)凈負(fù)債率達(dá)到46.4%，同比下降11.7%。

多位房企高管與記者交流時(shí)曾表示，房地產(chǎn)行業(yè)整體杠桿率確實(shí)偏高，但凈負(fù)債率控制在60%左右的企業(yè)一般比較舒服，一方面企業(yè)資金充足，具備靈活的擴(kuò)張能力，可以給股東更多回報(bào)；另一方面，這意味著在企業(yè)財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)中，長(zhǎng)期貸款比例較高，且有相應(yīng)充足的抵押物，資金鏈相對(duì)安全。

而對(duì)于凈負(fù)債率超過(guò)200%的房企來(lái)說(shuō)，降負(fù)債則是目前的頭等大事，因?yàn)楦軛U率不降低，意味著在資本市場(chǎng)再難以找到錢，更難融到便宜的錢，甚至關(guān)乎生死。

據(jù)記者了解，融信中國(guó)、陽(yáng)光城、正榮地產(chǎn)、首創(chuàng)置業(yè)等過(guò)去因負(fù)債高而備受質(zhì)疑的房企，在今年年初均表示，將采用各種降負(fù)債舉措，短期內(nèi)將凈負(fù)債率降至100%以內(nèi)。

目前看來(lái)，在融資環(huán)境艱難的局勢(shì)下，負(fù)債率過(guò)高的房企，信用評(píng)級(jí)將趨向負(fù)面，這幾乎會(huì)封堵一家房企在資本市場(chǎng)的融資之路。掃開(kāi)“輸血”路障的要?jiǎng)?wù)之一，是現(xiàn)金流安全，通過(guò)提高銷售回款率、結(jié)轉(zhuǎn)利潤(rùn)等手段增厚凈資產(chǎn)，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。

鑒于此，在一家房企的眾多財(cái)務(wù)指標(biāo)中，多位房企高管均曾向媒體表示，更關(guān)心現(xiàn)金流收入。

“目前最關(guān)心的仍是現(xiàn)金流，要提升回款率，降低負(fù)債率?！标?yáng)光城執(zhí)行董事長(zhǎng)兼總裁朱榮斌接受采訪時(shí)曾如此坦言。而回款率和結(jié)轉(zhuǎn)利潤(rùn)的提升則來(lái)自于加快項(xiàng)目的周轉(zhuǎn)速度?；蛟S，這就是近期部分房企在內(nèi)部會(huì)議上強(qiáng)調(diào)全力加快銷售的關(guān)鍵因素之一。

融信中國(guó)相關(guān)人士在接受采訪時(shí)也表示，在加快銷售資金回籠方面，目前從集團(tuán)到項(xiàng)目層面，有專門團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)，指標(biāo)細(xì)化到每天。

7月23日，綠城中國(guó)執(zhí)行董事、執(zhí)行總裁李青岸表示，“在目前的調(diào)控形勢(shì)下，政策多變，在財(cái)務(wù)戰(zhàn)略上，我覺(jué)得應(yīng)該實(shí)現(xiàn)早銷、快銷，繼續(xù)堅(jiān)持‘現(xiàn)金流為王’的思想。”

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