房企進(jìn)入還債高峰期 加大銷售回流應(yīng)對風(fēng)險(xiǎn)

• 2018年6月19日 ZhouXun來源：時(shí)代周報(bào) 559 31
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  2018-2023年版房地產(chǎn)資產(chǎn)置換產(chǎn)業(yè)政府戰(zhàn)略管理與區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告

  區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃是地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的核心內(nèi)容，是各級政府部門發(fā)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)的“路線圖”，對于區(qū)域發(fā)展規(guī)劃來說，就相當(dāng)于一張藍(lán)圖對一個(gè)建筑物的重要性，有了這張“藍(lán)圖”，區(qū)域才能在有規(guī)劃有計(jì)...

存續(xù)地產(chǎn)債中2018年需要償付的規(guī)模為1613億元，是2017年的2.3倍，在接下來的2019–2021年需要償付的規(guī)模分別為2807億元、3998億元和4037億元;此外，存續(xù)地產(chǎn)債在2018年進(jìn)入回售期的超過3800億元，規(guī)模之大史無前例。

6月15日，上海證券交易所網(wǎng)站顯示，北京金融街投資(集團(tuán))有限公司擬發(fā)行的50億元小公募公司債，狀態(tài)顯示為“中止”。

截至記者發(fā)稿，此前的5月，合生創(chuàng)展31億元私募債、富力地產(chǎn)60億元私募債、碧桂園200億元小公募、花樣年50億元私募，目前均還為“中止”狀態(tài)。

盡管“中止”并不一定代表“終止”。按照過去3個(gè)月來的不完全統(tǒng)計(jì)，被中止的地產(chǎn)債總額在3–5月里呈現(xiàn)攀升，分別為20億元、225億元和589億元。

這被業(yè)內(nèi)視為是融資收縮的信號?！霸诜婪断到y(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的大環(huán)境下，國內(nèi)總體融資環(huán)境在日益收縮?！眹H地產(chǎn)資管公司協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖對時(shí)代周報(bào)記者表示，“對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，不做好應(yīng)對，一定會出現(xiàn)流動性困難?！?/p>

事實(shí)上，公司債只是房企融資的手段之一。房企總體融資情況正變得不容樂觀。根據(jù)同策研究院監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，5月，40家典型上市房企完成融資金額為451.17億元，環(huán)比4月的769.12億元減少41.34%，是近一年來的最低額。

值得一提的是，市場還發(fā)酵著對于地產(chǎn)債的擔(dān)憂。來自海通證券的報(bào)告顯示，存續(xù)地產(chǎn)債中2018年需要償付的規(guī)模為1613億元，是2017年的2.3倍，在接下來的2019–2021年需要償付的規(guī)模分別為2807億元、3998億元和4037億元;此外，存續(xù)地產(chǎn)債在2018年進(jìn)入回售期的超過3800億元，規(guī)模之大史無前例。

還債高峰期

還債高峰期的到來，早就有了鋪墊。

2015年和2016年，是被房企視為發(fā)債前有窗口期的歲月。得益于2014年下半年起，國家對發(fā)行主體擴(kuò)容和審批機(jī)制的改革，房企發(fā)債規(guī)模呈現(xiàn)井噴。

按照海通證券統(tǒng)計(jì)，其中的2016年為房企債務(wù)融資的高峰期。該年共發(fā)行870只債券，總發(fā)行量高達(dá)8316億元。而2017–2018年(1–6月)發(fā)行量僅為2584億元和1798億元。

值得注意的是，在2015年和2016年發(fā)的公司債，多數(shù)為3+2、2+1年的還本付息期限結(jié)構(gòu)，也就意味著2018年開始進(jìn)入集中到期。“既然是債，到期就要還。借新還舊，是房企的必然選擇?！秉S立沖對時(shí)代周報(bào)記者表示，一旦借不出新的錢來，無疑會影響到還債。

從2016年底起面收緊的房企發(fā)債，到目前仍未解凍，并且趨向嚴(yán)格。2016年10月，上海證券交易所和深圳證券交易所對房地產(chǎn)公司債券實(shí)行分類監(jiān)管，房地產(chǎn)企業(yè)在交易所市場債券融資受到嚴(yán)格控制。

而目前出現(xiàn)的“中止”也是延續(xù)一貫的嚴(yán)格控制思路。盡管目前監(jiān)管部門并非對房地產(chǎn)融資“一刀切”。日前像萬科的80億元公司債、新城控股的46.62億元私募債、金輝集團(tuán)的20億小公募等，也在近期放行通過。

但記者向幾家券商人士處了解的最新情況來看，接下來在公司債的審批上，時(shí)間變長和審核要求變多，已經(jīng)是板上釘釘?shù)氖聦?shí)。

不過，上述幾家房企只要還在“中止”狀態(tài)，在日后予以通過并非沒有可能。“這當(dāng)中有幾家是香港上市公司，和內(nèi)地信息披露時(shí)間不一致，有些數(shù)據(jù)要等到相關(guān)財(cái)報(bào)出來后，監(jiān)管機(jī)關(guān)才可以進(jìn)行審批?！辈痪呙倘藢r(shí)代周報(bào)記者表示。

該人士指出，對于新申報(bào)的公司債，監(jiān)管部門會控制審核節(jié)奏和通過率、審批階段拉長時(shí)間。對于已經(jīng)獲得批文的公司債，盡管暫時(shí)不受影響，但不排除未來在發(fā)行時(shí)可能放緩備案節(jié)奏。

“當(dāng)下境內(nèi)發(fā)債時(shí)間拉長對于房企來說財(cái)務(wù)成本也會抬升，像以往一樣通過債券融資置換銀行貸款付息壓力的辦法，也不會那么容易了?！绷硪晃徊痪呙麡I(yè)內(nèi)人士對時(shí)代周報(bào)記者表示，“融資收緊后，無疑代表著誰能搶到融資的蛋糕，誰就能在未來更加主動。”

與此同時(shí)，海外債券到期規(guī)模也開始上升。根據(jù)金融數(shù)據(jù)顯示，2018年下半年，中國地產(chǎn)企業(yè)海外融資債券到期規(guī)模在564.75億元人民幣的水平，2019年到期規(guī)模增長到1436.95億元人民幣。

債券融資對房地產(chǎn)公司的作用不容小覷。例如，根據(jù)碧桂園2015–2017年財(cái)報(bào)顯示，公司債券規(guī)模分別為152.6億元、377.1億元和473.3億元，占據(jù)借款比重的28.5%、54.5%和34.5%。

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