房企進(jìn)入還債高峰期 加大銷售回流應(yīng)對風(fēng)險

• 2018年6月19日 ZhouXun來源：時代周報 559 31
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  2018-2023年版房地產(chǎn)資產(chǎn)置換產(chǎn)業(yè)政府戰(zhàn)略管理與區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報告

  區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃是地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的核心內(nèi)容，是各級政府部門發(fā)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)的“路線圖”，對于區(qū)域發(fā)展規(guī)劃來說，就相當(dāng)于一張藍(lán)圖對一個建筑物的重要性，有了這張“藍(lán)圖”，區(qū)域才能在有規(guī)劃有計...

存續(xù)地產(chǎn)債中2018年需要償付的規(guī)模為1613億元，是2017年的2.3倍，在接下來的2019–2021年需要償付的規(guī)模分別為2807億元、3998億元和4037億元;此外，存續(xù)地產(chǎn)債在2018年進(jìn)入回售期的超過3800億元，規(guī)模之大史無前例。

危機浮出

房企的負(fù)債已經(jīng)創(chuàng)下了新高。數(shù)據(jù)統(tǒng)計2017年136家上市房企年報發(fā)現(xiàn)，平均負(fù)債率已經(jīng)達(dá)到79.1%，為13年來的最高位。

與此同時，融資成本也不斷在升高。按照數(shù)據(jù)顯示，2016年境內(nèi)平均發(fā)債成本在4%–5%，甚至可以達(dá)4%;而2017年普遍的成本已經(jīng)處在5%，甚至6%以上。

企業(yè)債券融資、銀行趨嚴(yán)的同時，相對來說成本更高的房企非標(biāo)融資渠道，也在縮緊。房企非標(biāo)融資渠道，主要包括信托計劃、保險資管計劃、券商資管計劃和基金子公司資管計劃等。其中，信托計劃是最常見的方式。

來自一家做地產(chǎn)非標(biāo)項目融資公司的人士對時代周報記者表示，目前公司只做符合“432”條件的房地產(chǎn)信托項目。即指四證齊全、30%為自有資金投入、二級開發(fā)資質(zhì)的開發(fā)商，此外，還有道紅線是前50強房企。

“這是行業(yè)的普遍現(xiàn)象?！痹撊耸恳蚕驎r代周報記者表達(dá)了無奈，“如果找不到合適的項目，要不就先停止休息，要不就在交易結(jié)構(gòu)上尋求設(shè)計得更加靈活?！?/p>

房企的資金危機也遭到監(jiān)管部門的問詢。今年，上交所對華夏幸福發(fā)出了18個問題進(jìn)資金情況的追問。而后，中信銀行向其提供的315億元授信額度，緩解了華夏幸福的資金鏈壓力。

不過，離開白武士的搭救。像中弘股份一樣的小型房企就沒有那么幸運了。

中弘6月13日晚發(fā)布公告稱，公司及下屬控股子公司累計逾期債務(wù)本息合計達(dá)36.9億元。中弘成立于2001年，為集商業(yè)地產(chǎn)、文化旅游地產(chǎn)等核心物業(yè)開發(fā)與運營為一體的地產(chǎn)企業(yè)。

中弘本次危機的導(dǎo)火索源自于去年年底，旗下子公司的債務(wù)利息違約。評級機構(gòu)大公國際以質(zhì)疑中弘銀行賬戶資金挪作他用且懷疑“14中弘債”償債來源，下調(diào)了對其主體評級。同時，中弘的控股股東中弘集團(tuán)所持股份也因債務(wù)問題陷入司法凍結(jié)中。

眼下，中弘只能尋求積極與相關(guān)債權(quán)人協(xié)商妥善的解決辦法，籌措償債資金解決逾期債務(wù)問題，并在后期計劃尋求重組、加快資產(chǎn)出售、催收應(yīng)收賬款等。

債務(wù)違約的案例，可能還會再度出現(xiàn)。

就在日前，云南省房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(集團(tuán))有限公司(簡稱“云房集團(tuán)”)持股51%的子公司京鵬地產(chǎn)，出現(xiàn)對重慶國際信托股份有限公司3億元債務(wù)到期未償付的情況。截至?xí)r代周報記者發(fā)稿，兩家尚未最終作出明確回復(fù)。

不過按照紅塔證券關(guān)于云房集團(tuán)重大事項臨時受托管理事務(wù)報告指出，如果15個交易日內(nèi)，京鵬地產(chǎn)不能還本付息，云房集團(tuán)就需要召開債券持有人會議，如果持有人會議未能獲得通過豁免，就可能觸發(fā)“17省房債”的提前還本付息，或追加擔(dān)保等情況。

來自某家房企的高管邵光(化名)對時代周報記者表示，這些房企觸發(fā)資金危機，不見得跟本身企業(yè)的規(guī)模大小有關(guān)，更直接因素在于財務(wù)激進(jìn)與否，“在被動中游泳，肯定會嗆到或者淹死”。

該人士認(rèn)為，反映在存貨周轉(zhuǎn)率上就可以看出端倪，中弘的數(shù)值從2013年起在0.05–0.19之間，華夏幸福在2017年為0.16，“數(shù)值都是偏低的。”該人士對時代周報記者表示，“一般都在0.3左右，低于0.2可以說明開發(fā)銷售速度過慢?！?/p>

加大銷售回流

事實上，金融政策上的變化，而非房地產(chǎn)調(diào)控政策，已經(jīng)被不少房企視為最大的不確定性。

融信中國資本中心高級融資總監(jiān)倪翔宇日前對時代周報記者在內(nèi)的媒體公開表示：“房地產(chǎn)商經(jīng)歷調(diào)控，已經(jīng)有了一定的抗風(fēng)險能力。如何應(yīng)對金融政策上的變化，是融信要作的思考?！?/p>

對于趨緊的融資，各家也在使出渾身解數(shù)。

據(jù)時代周報記者了解，對于債券的回售上，各家承銷商也在積極幫助企業(yè)路演;在增量上，包括ABS、REITs等產(chǎn)品的推動也在同步進(jìn)行。從反饋的信息來看，地產(chǎn)資產(chǎn)普遍被認(rèn)為比一些周期性行業(yè)要更加好，因為即便發(fā)生風(fēng)險可以有房子進(jìn)行出售。

在時代周報記者對業(yè)內(nèi)人士和房企的采訪了解中，加速銷售回流，是他們給出應(yīng)對風(fēng)險的一致辦法。

新城控股高級副總裁歐陽捷對時代周報記者表示，在外部融資趨緊的情況下，加速現(xiàn)金回流才是當(dāng)務(wù)之急，“在保證現(xiàn)金流量的前提下，適度降低對利潤的預(yù)期，不失為一種辦法”。

“沒有什么比現(xiàn)金流更加重要的了?！彼麑r代周報記者強調(diào)，他建議有些現(xiàn)金流緊張的房企千萬不要戀戰(zhàn)，不要固守在一二線城市，可以適當(dāng)下沉到三四線城市去實現(xiàn)高周轉(zhuǎn)、快回籠。

“借新債填，是房地產(chǎn)公司慣常手法。但如果抵抗不了金融性波動，也會出現(xiàn)問題。”邵光也時代周報記者表達(dá)了類似的看法。在他看來，房地產(chǎn)畢竟不是一個賣白菜價格的行業(yè)，某個樓盤一旦停滯極可能需要4–5年的時間才能把關(guān)系捋順。

他認(rèn)為，按照他個人的經(jīng)驗和判斷，房企切忌勿搞大躍進(jìn)，要在總部設(shè)置好防火墻。而他也發(fā)現(xiàn)，其身邊的一些小型房企已經(jīng)選擇暫停地產(chǎn)開發(fā)，等待機會再進(jìn)入。

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