北京房貸調(diào)查：個人按揭上浮10%成常態(tài) 多家股份行稱額度不足

• 2018年3月1日 lihuizhen來源：第一財經(jīng) 474 25
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  2018-2023年中國房地產(chǎn)信托行業(yè)發(fā)展趨勢分析及投資前景預(yù)測報告

  地產(chǎn)信托，就是信托投資公司發(fā)揮專業(yè)理財優(yōu)勢，通過實施信托計劃籌集資金。用于房地產(chǎn)開發(fā)項目，為委托人獲取一定的收益。1883年美國首先成立了波士頓個人財產(chǎn)信托，但直到1920年以后，美國投資...

業(yè)內(nèi)人士指出，與春節(jié)前國有四大行對廣州地區(qū)的住房按揭利率提升至基準(zhǔn)上浮10%相比，北京房貸利率仍有進(jìn)一步上浮空間。

房貸市場越發(fā)緊俏。繼春節(jié)前廣州國有大行紛紛將房貸利率上調(diào)至基準(zhǔn)利率上浮10%，部分銀行宣稱暫停房企融資新增額度后，春節(jié)后的房貸市場依舊呈現(xiàn)收緊態(tài)勢。

記者近期在北京調(diào)查發(fā)現(xiàn)，雖然北京地區(qū)國有大行仍將首套房個人按揭貸款利率維持在上浮5%，大部分股份制商業(yè)銀行也維持上浮10%，與去年不變，但已有部分銀行上調(diào)至上浮20%甚至更高。同時，多家銀行個人按揭貸款也出現(xiàn)額度緊張的情況。

某直轄市分行副行長對第一財經(jīng)記者表示，在監(jiān)管政策引導(dǎo)及利率市場成本雙重因素影響下，2018年個人按揭貸款增幅將同比收窄?！靶刨J資源投放不再偏好房地產(chǎn)，也會導(dǎo)致個人按揭貸款額度緊張?！币晃还煞菪袃?nèi)部人士對記者表示。

另外值得關(guān)注的是，對一直處于高壓監(jiān)管態(tài)勢下的“房抵貸”，2月28日，中信銀行“一刀切”主動叫停半年200萬元以上額度個人住房抵押貸款。在房地產(chǎn)調(diào)控大背景下，經(jīng)營性的個人住房抵押貸款一直是一些一線城市個人按揭貸款的“替代品”，中信銀行此舉在北京銀行業(yè)中比較罕見。

個人按揭上浮10%成常態(tài)

在第一財經(jīng)不完全調(diào)查的北京地區(qū)13家銀行房貸利率情況中，雖然四大行、招商銀行、大華銀行、北京銀行目前首套房均執(zhí)行基準(zhǔn)上浮5%的市場最低價，交通銀行、民生銀行及浦發(fā)銀行維持上浮10%，與去年持平，但也有部分銀行已經(jīng)率先提價或在醞釀?wù){(diào)價中，少部分銀行將首套按揭貸款利率上調(diào)至上浮20%甚至更高。

以光大銀行為例，去年年底該行北京分行將首套按揭貸利率上調(diào)至基準(zhǔn)上浮20%。即便如此，光大銀行個貸部經(jīng)理對記者表示，目前貸款額度依舊緊張。

而中信銀行北京某支行客戶經(jīng)理對第一財經(jīng)表示，該行對于首套房個人按揭貸款利率近期將作出調(diào)整，上浮情況尚未確定。

北京銀行客戶經(jīng)理也對第一財經(jīng)稱，“目前還在等通知，如果客戶符合要求，征信沒有問題，原來執(zhí)行的是基準(zhǔn)上浮5%，但是以行里實時政策為準(zhǔn)，不明確承諾也不排除近期繼續(xù)上浮的可能。”

在這13家銀行中，只有外資行中的匯豐銀行一家有選擇性地下調(diào)了個人按揭貸款利率。第一財經(jīng)獲悉，該行2月初進(jìn)行政策調(diào)整，將200萬元以上額度的個人按揭貸款利率由基準(zhǔn)上浮10%下調(diào)至上浮5%，不過200萬元以下則維持基準(zhǔn)上浮10%不變。

業(yè)內(nèi)人士指出，與春節(jié)前國有四大行對廣州地區(qū)的住房按揭利率提升至基準(zhǔn)上浮10%相比，北京房貸利率仍有進(jìn)一步上浮空間。

“目前北京地區(qū)常見批出利率為基準(zhǔn)上浮5%，因為發(fā)放個人按揭貸款的主力是四大行，所以北京房貸利率在一線城市中不是最高的?！币晃环抠J中介對記者稱。

上海方面，融360網(wǎng)站顯示，上海多家股份行如廣發(fā)、興業(yè)、民生等首套房貸款利率為上浮10%。雖然大行中如農(nóng)行、交行等標(biāo)注最低利率為基準(zhǔn)或9.5折，不過常見批出利率仍為基準(zhǔn)上浮10%。

多家股份行稱額度不足

“額度不足?！薄拔覀冦y行放得特別少?！薄昂芫脹]做過了，確實有額度但不知道什么時候能放款?！卑ㄆ职l(fā)、民生、光大等多家股份行一線個貸部客戶經(jīng)理對第一財經(jīng)表示。

以民生銀行為例，該行客戶經(jīng)理指出，北京分行近年來側(cè)重點已經(jīng)不是個人按揭貸款，整個分行放款都呈現(xiàn)逐年下降態(tài)勢?！胺中胸?fù)責(zé)批個人按揭貸款的評審就一個人，支行也沒什么人報個人按揭貸款，業(yè)務(wù)量非常小?！彼蛴浾咄嘎丁?/p>

無獨有偶，記者從浦發(fā)銀行北京某支行個貸部經(jīng)理處了解到，從2017年開始，該行北京分行個人按揭貸款便開始向抵押類貸款轉(zhuǎn)型，按揭貸款比例明顯下降，而抵押類貸款中則以房屋抵押經(jīng)營貸款為主。當(dāng)記者詢問300萬元按揭額度能否順利放款時，客戶經(jīng)理稱“不好說”。

一般情況下，如果分行額度不足，會影響客戶個人按揭貸款的放款時間。雖然不會出現(xiàn)拒貸的情況，但要排隊放款，增加貸款期限。

記者了解到，即便從2017年起，北京地區(qū)個人按揭貸款利率經(jīng)過六度上調(diào)后才來到基準(zhǔn)上浮10%的“高位”，但在銀行業(yè)內(nèi)人士看來，個人按揭貸款依舊是“虧錢”買賣。“按現(xiàn)有基準(zhǔn)上浮10%放首套個人按揭貸款也不掙錢。”上述民生銀行客戶經(jīng)理對記者表示。

國家金融與發(fā)展實驗室副主任曾剛對第一財經(jīng)記者指出，從銀行自身考慮，目前貸款額度緊張，貸款需求相對旺盛，銀行在進(jìn)行資產(chǎn)配置時愿意配置收益更高的資產(chǎn)。雖然個人按揭貸款在基準(zhǔn)利率上上浮，但依然無法與企業(yè)端融資利率相提并論。同時，目前銀行流動性壓力相對較大，在貸款資產(chǎn)期限結(jié)構(gòu)上，也傾向期限短的資產(chǎn)。由此，個人按揭貸款無論是從價格還是期限抑或國家政策三方面都不占優(yōu)勢。

“從目前市場看，資金成本呈上升態(tài)勢，而對于商業(yè)銀行而言，首套房利率即便較基準(zhǔn)上浮30%，也只多了1個百分點(按公積金貸款利率3.25%計)?！鄙鲜鲋陛犑蟹中懈毙虚L指出。

他還表示，目前監(jiān)管要求商業(yè)銀行個人住房按揭貸款的占比、增幅都不能快于上年，所以按照政策要求也會呈現(xiàn)逐年下降趨勢。

而政策方面更不鼓勵銀行激進(jìn)的放貸行為。第一財經(jīng)記者此前從北京銀監(jiān)局獲悉，2月13日，為嚴(yán)防各路資金違規(guī)進(jìn)樓市，該局對轄內(nèi)銀行業(yè)金融機構(gòu)提出要求：審慎發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款和房地產(chǎn)領(lǐng)域并購貸款;嚴(yán)格執(zhí)行集中度比例規(guī)定，動態(tài)評估押品價值，適當(dāng)降低房地產(chǎn)押品的抵押率;遵循并購貸款風(fēng)險管理要求和穿透原則，審慎開展涉及房地產(chǎn)領(lǐng)域的并購貸款業(yè)務(wù)。

不過第一財經(jīng)也發(fā)現(xiàn)，與股份行房貸規(guī)模縮減、額度不足相比，北京地區(qū)建行某個貸客戶經(jīng)理則表示，目前額度充足，如果夫妻雙方收入在3萬元以下可以不提供流水，收入證明能覆蓋月還兩倍，并要求無征信逾期或不良記錄。

“房抵貸”遭遇嚴(yán)監(jiān)管甚至?xí)和?/strong>

在個人按揭貸款業(yè)務(wù)不斷加價且額度收緊的大背景下，一些股份行一年前已經(jīng)開始轉(zhuǎn)型。 其中，抵押類貸款中如用于個人經(jīng)營性質(zhì)的房地產(chǎn)抵押貸款與消費貸是兩個重點轉(zhuǎn)型方向。

所謂個人住房抵押貸款，與一般意義上的首套、二套房個人按揭貸款不同，前者是拿著已經(jīng)有的房子向銀行抵押貸款，一般用于企業(yè)經(jīng)營活動等;后者則是從銀行貸款用于買房。

不過，由于此前出現(xiàn)過有人通過個人住房抵押貸款、消費貸從銀行獲得資金后用于炒房等金融亂象，北京銀監(jiān)局今年在針對轄內(nèi)銀行業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)明確的5項禁令中也三令五申，不得以“房抵貸”、“置換按揭”等名義發(fā)放實際用于購買個人住房的貸款。

2月28日，記者從中信銀行獲悉，該行近期暫停了北京地區(qū)200萬元以上的房屋抵押經(jīng)營性貸款。

當(dāng)日，中信銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人對第一財經(jīng)記者表示，中信銀行堅決執(zhí)行國家關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策，這一調(diào)整是為確保該行信貸資金真實用于個人客戶的企業(yè)經(jīng)營和生活消費，嚴(yán)格落實差別化住房信貸政策，嚴(yán)防信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。該項調(diào)整不會影響北京市居民及企業(yè)的正常購房信貸需求。

記者還了解到，目前北京地區(qū)多家銀行的個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)正常運轉(zhuǎn)。招商銀行北京某支行客戶經(jīng)理向第一財經(jīng)稱，該行目前房屋抵押經(jīng)營性貸款正常，未區(qū)分200萬元額度上下的不同政策。

但目前銀行對個人住房抵押貸款都實施較嚴(yán)格的監(jiān)管。例如，浦發(fā)銀行發(fā)放的個人房屋抵押貸款主要走受托支付的渠道，用于個人從事的公司經(jīng)營性貸款，由銀行直接將貸款打給上游企業(yè)。此外，該行消費貸最高只能貸款30萬元，30萬元以上也需走受托支付形式。

而監(jiān)管政策方面，央行目前對房地產(chǎn)貸款并無統(tǒng)一要求，各商業(yè)銀行可以依據(jù)自身情況定奪相關(guān)貸款規(guī)模和額度。