杭州新房市場已局部打響“價格戰(zhàn)” 一區(qū)域標(biāo)桿項(xiàng)目保本價開盤

• 2018年1月4日 FanTianQing來源：新浪網(wǎng) 1106 71
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  2018-2023年版房地產(chǎn)投資產(chǎn)業(yè)園區(qū)定位規(guī)劃及招商策略咨詢報(bào)告

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當(dāng)2017年的杭州沉浸于土地價值的爆發(fā)，2018年的杭州新房市場卻已局部打響“價格戰(zhàn)”。

2018樓市情況如何？房企有何新動作？

風(fēng)向，似乎已悄然轉(zhuǎn)變。當(dāng)2017年的杭州沉浸于土地價值的爆發(fā)，2018年的杭州新房市場卻已局部打響“價格戰(zhàn)”。

近日，某區(qū)域標(biāo)桿地塊項(xiàng)目苕溪壹號，以“起價14950元/平方米、均價16470元/平方米”的低價首開，讓業(yè)內(nèi)為之一驚。相比項(xiàng)目所在的樓面地價分別11848元/平方米、13662元/平方米，這一銷售價格幾乎“虧本”。

同時打響的還有“速度之戰(zhàn)”，據(jù)記者了解，除了苕溪壹號，2017年下半年在同區(qū)域拿地的融創(chuàng)金成·十錦臺、旭輝東原·吳越府，也都將在農(nóng)歷春節(jié)前后開盤，短兵相接已迫在眉睫。

區(qū)域標(biāo)桿地塊項(xiàng)目首秀，竟以保本價銷售

2017年8月25日，地上集團(tuán)力壓群雄，以11848元/平方米、13662元/平方米的樓面價包攬錦北街道馬溪以北的兩宗地塊，成為區(qū)域地價標(biāo)桿。

2017年12月29日，地塊所在的項(xiàng)目苕溪壹號便宣布首開，6幢共約400套房源，起價僅14950元/平方米，均價16470元/平方米，主力面積分別為143平方米、115平方米。這意味著，銷售均價僅比平均地價12755元/平方米高出不到4000元/平方米。

按照業(yè)內(nèi)通用的保本房價計(jì)算公式：地價+財(cái)務(wù)成本（地價×10%）+建安成本+銷售稅費(fèi)及營銷成本（地價×15%），那么，平均地價12755元/平方米、財(cái)務(wù)成本約1275.5元/平方米、建安成本毛坯約4000元/平方米、銷售稅費(fèi)及營銷成本則1913.25元/平方米，苕溪壹號的保本房價約1.9萬元/平方米。

不過，鑒于該項(xiàng)目搶速度開盤，財(cái)務(wù)成本相對較低，再加上20萬元一個車位的收益，或可以勉強(qiáng)保本。

近日，記者前去探盤，售樓處內(nèi)人流攢動，可售房源公示牌上幾乎標(biāo)滿了“已售”。從價格上看，低樓層的幾套單價確實(shí)1.4萬元/平方米起，而3~5層則1.5萬元/平方米左右，樓層再往上的均價在1.6萬~1.8萬元/平方米不等，每棟樓僅頂樓躍層戶型售價超過2萬元/平方米。不過，一同銷售的車位價格要20萬元/個。

地上集團(tuán)分管策劃經(jīng)理陳俊告訴記者：“兩塊地做成一個項(xiàng)目，整個項(xiàng)目的均價在1.8萬元/平方米左右，由于團(tuán)隊(duì)運(yùn)作效率較快，整個項(xiàng)目會在農(nóng)歷春節(jié)前開掉6成房源，可以說薄利多銷。”

眾多房企搶開盤速度，趁市場尚熱趕緊出貨

據(jù)記者了解，除了苕溪壹號，同樣是2017年下半年拿地的融創(chuàng)金成十錦臺、旭輝東原吳越府，也都將在農(nóng)歷春節(jié)前后開盤。

相比之下，地價最高的苕溪壹號則搶在了這些競爭項(xiàng)目之前，先發(fā)制人。

對此，陳俊解釋：“宏觀上看，市場被看好，眾多利好下，未來的房價或?qū)⒗^續(xù)走高，但也不是非得等房價漲到更高再賣。每個企業(yè)的運(yùn)作模式不同，或許資金夠雄厚的大企業(yè)可以慢慢開發(fā)，而我們的打法是高周轉(zhuǎn)、短平快。這個項(xiàng)目清盤后，我們還有其他地塊繼續(xù)開發(fā)，后續(xù)也會繼續(xù)拿地?！?/p>

事實(shí)上，2018年的市場仍不明朗，對于一部分中小房企而言，能搶占一波市場是一波。

浙江中原地產(chǎn)首席分析師荊海燕分析：“其實(shí)現(xiàn)在恰好是市場的空白期，該區(qū)域過去的存量已經(jīng)被拆遷戶大量消化，眾多今年拿地的項(xiàng)目仍在開發(fā)。在供應(yīng)少，需求大的情況下快速上市，不失為一個好時機(jī)?！?/p>

另一方面，未來或?qū)⑹芟抻趦r格調(diào)控，銷售價格變化不會太大，開發(fā)時間越久，則財(cái)務(wù)成本越高，利潤同樣有限。若市場進(jìn)入盤整期，未來銷售速度也將打上一個問號，因此不如趁當(dāng)下市場尚熱，趕緊出貨。

高價地分化已現(xiàn)，部分項(xiàng)目面臨大考驗(yàn)

近兩年的杭州樓市，被業(yè)內(nèi)評價為“一鍋沸水”。

出于對后市的堅(jiān)定看好，部分房企不惜代價爭奪高價地，于是，超20個板塊的地價在2017年邁入新臺階。

進(jìn)入2018年，隨著高價地相繼入市，分化也開始從局部顯現(xiàn)。

部分高價地密集的板塊，以及地價超過或逼近周邊在售新房價格的板塊，將面臨考驗(yàn)。

例如南部臥城，地價超2萬元/平方米，而周邊新房售價約1.8萬元/平方米；再如蕭山市北在去年初出讓的兩宗3萬元/平方米地塊，目前該板塊新房售價約3萬元/平方米。

對此，浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長丁建剛預(yù)測：“如果限價政策仍以現(xiàn)在的價格為標(biāo)準(zhǔn)，或者預(yù)期改變了，市場只接受現(xiàn)在這樣的價格水平，那些高價地的命運(yùn)就會面臨較大挑戰(zhàn)?！?/p>

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