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北京共有產權養(yǎng)老試點:已簽約養(yǎng)老居室143套

  • 2018年1月3日 FanTianQing來源:網易新聞 492 26
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截至1月2日,全國首個共有產權養(yǎng)老試點項目——位于北京市朝陽區(qū)的恭和家園,已認購簽約養(yǎng)老居室143套。這標志著北京共有產權養(yǎng)老服務設施建設試點取得階段性成果。

房地產,養(yǎng)老,北京共有產權養(yǎng)老試點

北京推全國首個共有產權養(yǎng)老試點,目前情況如何?

截至1月2日,全國首個共有產權養(yǎng)老試點項目——位于北京市朝陽區(qū)的恭和家園,已認購簽約養(yǎng)老居室143套。這標志著北京共有產權養(yǎng)老服務設施建設試點取得階段性成果。

“該項目探索出了 居室分割定向出售、公共服務空間持有經營、限齡人群居住 的共有產權養(yǎng)老服務設施建設模式,吸引了社會優(yōu)質資本進入養(yǎng)老服務業(yè),破解了建設養(yǎng)老設施資本流動性的瓶頸,有效解決了社會群眾多元化多樣性養(yǎng)老服務需求?!北本┦忻裾指本珠L李紅兵說。

這一模式究竟如何運行?能否為老人帶來更多的獲得感?為我國養(yǎng)老產業(yè)的發(fā)展帶來哪些啟示?記者進行了采訪。

老人在家享服務 房子能拿產權證

雙橋恭和家園位于廣渠路北側,與杜仲公園近在咫尺。項目建筑規(guī)模3.68萬平方米,由“養(yǎng)老居室”“長期照料(醫(yī)護)床位”和“公共空間”三大主體部分構成,融合了居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和機構養(yǎng)老的優(yōu)勢。其中養(yǎng)老居室365套、養(yǎng)護中心39間共計68張床位,還有社區(qū)衛(wèi)生服務站、書畫閱覽、手工藝制作、家庭廚房等公共活動設施,可為老年人提供長期居住、營養(yǎng)膳食、醫(yī)療護理、居家服務、持續(xù)照料、康健娛樂等服務。

每套居室內,均為無障礙設計。浴室比一般浴室要大,并且安裝了座椅,老人可以坐著洗澡。為了防止老人忘帶鑰匙,開門可以刷卡進入,老人離開房間,屋內可自動斷電。室內還安裝了緊急呼叫器。“老人按一下呼叫器,24小時值守醫(yī)護人員會立即趕來。”養(yǎng)老社區(qū)投資運營方負責人說。

恭和養(yǎng)老院院長龐蕾介紹,老人在此可以獲得生活管家服務,包括處理生活中遇到的起居等問題,以及享受由社工提供的服務、參與重大節(jié)日舉行的主題活動。此外,最重要的是能享受到定期健康評估、健康咨詢等醫(yī)護服務?!斑@種模式打通了居家養(yǎng)老和機構養(yǎng)老相互獨立的養(yǎng)老供給格局,實現養(yǎng)老服務體系有機對接。通過鑲嵌在養(yǎng)老服務設施中的居室出售,讓老年人在自己家就可以享受養(yǎng)老機構的專業(yè)化服務。”龐蕾說。

按照規(guī)定,這365間養(yǎng)老居室是以“按份共有”方式銷售的不動產產權。即:投資商永續(xù)持有每間居室5%的產權,95%份額出售給家有60歲以上老人的居民。住宅部分歸企業(yè)所屬的5%產權不能轉賣,需由企業(yè)長期持有、運營,購房者可以購買、出售其余95%的產權,年限為50年。獲得產權后可以與普通商品房一樣出租、出售,價格由買賣雙方自主確定,收益也將歸賣方所有。但唯一的條件是,買房或者租房的人,家中也必須要有60歲以上的老人。

“產權持有者都將擁有50年的 不動產登記證 ,賦予了購買者對養(yǎng)老居室的資產權屬?!崩罴t兵表示,“在世有資產,離世有遺產”將不再是夢想。

企業(yè)資金回籠快 兌現服務才盈利

許多企業(yè)看中了養(yǎng)老產業(yè)這塊誘人的蛋糕。然而,由于養(yǎng)老相關產業(yè)存在前期投入高、回本周期過長、利潤相對微薄的情況,部分實力不夠雄厚的企業(yè)始終對投資這一領域較為謹慎。

據業(yè)內人士介紹,目前養(yǎng)老機構盈利模式大體分為重資產模式和輕資產模式。重資產模式大多是房地產開發(fā)企業(yè)轉型而來,通過公開市場拿地,以產權銷售為核心,快速回籠資金,但進入門檻較高。輕資產模式則以運營為核心,收入來源主要為床位費和護理費,資金回收較慢,難以實現快速擴張。

李紅兵直言,養(yǎng)老服務領域中,投資方在土地購買、設施建設等方面的大量投入,給后續(xù)的管理服務帶來較大負擔, 直接影響到服務質量。共有產權試點,釋放了社會資本的流動性,可以使投資方快速收回重資產投入,“輕裝”開展養(yǎng)老服務。這種模式,預期將激活養(yǎng)老服務市場,吸引更多社會資本進入養(yǎng)老服務業(yè)。

根據《共有產權養(yǎng)老服務設施試點方案》,恭和家園的養(yǎng)老居室由養(yǎng)老服務企業(yè)與符合條件的購買者共同持有,其中企業(yè)只占5%的份額,這無疑大大減輕了養(yǎng)老服務企業(yè)的投入成本,有利于資金快速回籠。

另一方面,配套約占總面積40%的醫(yī)療、護理、餐飲等公共服務設施,由企業(yè)持有經營。“投資商僅僅銷售養(yǎng)老居室,不能實現盈利。相反,投資商如果信守為老服務承諾,將這些功能很強的養(yǎng)老設施妥善經營,在社會老齡化的大背景下,將成為良好的經營性資產?!惫Ш图覉@運營方樂成集團副總裁高峻松表示。

多種措施防投機 確保養(yǎng)老不跑偏

目前,試點項目恭和家園養(yǎng)老居室的售價為每平方米4萬元左右,明顯低于周邊二手房價格。與此同時,買賣恭和家園養(yǎng)老居室,不受北京現行普通商品房限購政策影響。

那么,共有產權居室會不會成為投資者競逐的目標,違背了養(yǎng)老初衷呢?北京市民政局、市規(guī)劃國土委和市住建委多位負責人都強調,這是一個養(yǎng)老項目,不是一個房地產項目。養(yǎng)老企業(yè)雖然只承擔5%的居室產權,但卻擁有公共空間的完全產權,更重要的是,企業(yè)要對未來的養(yǎng)老服務提供永續(xù)的專業(yè)經營。

北京市規(guī)土委副主任謝俊奇介紹,項目的用地性質屬于經營性養(yǎng)老設施,不適用房地產的土地利用政策。市規(guī)土委將加大監(jiān)管力度,嚴禁以養(yǎng)老機構的名義搞房地產開發(fā),嚴禁以養(yǎng)老為名開展無關的活動,嚴禁改變土地使用性質。

高峻松表示,為確保試點項目的養(yǎng)老服務用途,在政府及有關部門指導下,投資方設置了一系列防范試點政策濫用的舉措。比如開展購買資格評估,先確認養(yǎng)老服務需求。樂成公司組建評估團隊,對意向客戶開展生活自理能力、居家環(huán)境、精神衛(wèi)生及社會關系等評估,了解客戶身份真實性、購房目的、服務需求等。評估結束后,出具評估報告,定制服務清單,建立客戶信息檔案,檔案還要交民政部門審核備案。

與此同時,每一名入住者在簽署《購房協(xié)議》前,需支付每月3000元的“基礎服務費”,用于為老年人提供膳食管理、健康管理及物業(yè)管理等基礎服務?!斑@筆費用,無論居室是否空置,都要收取。這樣也是杜絕購買者以各種理由將養(yǎng)老房挪作他用?!痹圏c項目企業(yè)負責人說。

以試點項目每平方米4萬元的售價計算,一戶79平方米的項目,全款為316萬元,50年所需繳納的服務費為180萬元,這相當于共需繳款496萬元,合每平方米6.3萬元左右,較周邊普通商品房已經沒有明顯的價格優(yōu)勢。

此外,由于該項目完全按照養(yǎng)老建筑規(guī)范建造,用于養(yǎng)老照料、醫(yī)療康復、膳食管理的公共空間占項目總面積40%。由于公共活動空間占比較高,相對于普通住宅,這種養(yǎng)老用房得房率偏低,只有65%左右。無專業(yè)服務需求的年輕人購買,是很不劃算的。

李紅兵強調,該項目實施的全過程,政府都是可控的。“房子是用來住的,養(yǎng)老服務設施是用來養(yǎng)老的。在政府可控的情況下,老年人有了新的選擇?!?/p>

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