樓市：房?jī)r(jià)波動(dòng)難改大勢(shì) 調(diào)控更須保持定力

• 2017年11月29日 FanTianQing來源：鳳凰網(wǎng) 265 9
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  2017-2022年版房地產(chǎn)信托產(chǎn)業(yè)政府戰(zhàn)略管理與區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告

  區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃是地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的核心內(nèi)容，是各級(jí)政府部門發(fā)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)的“路線圖”，對(duì)于區(qū)域發(fā)展規(guī)劃來說，就相當(dāng)于一張藍(lán)圖對(duì)一個(gè)建筑物的重要性，有了這張“藍(lán)圖”，區(qū)域才能在有規(guī)劃有計(jì)...

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)布10月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，一些新的變化引起各界的關(guān)注。

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)目前整體情況如何？

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)布10月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，一些新的變化引起各界的關(guān)注。一是15個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市新建商品住宅價(jià)格在連續(xù)兩個(gè)月實(shí)現(xiàn)環(huán)比全部不漲之后，10月份有3個(gè)城市再次呈現(xiàn)上漲之勢(shì)；二是70個(gè)城市中新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市，由上月的46個(gè)增加到50個(gè)。

部分城市環(huán)比價(jià)格的短期升降，不能說明樓市大勢(shì)出現(xiàn)了顯著改變。判斷樓市變化，要把環(huán)比與同比、當(dāng)期與累計(jì)結(jié)合在一起綜合分析。

判斷當(dāng)下樓市大勢(shì)，有兩個(gè)方面的總體情況不容忽視。一是價(jià)格。除了環(huán)比，再看同比。新建商品住宅價(jià)格同比漲幅，一線城市連續(xù)13個(gè)月回落，10月比9月回落0.5個(gè)百分點(diǎn)；二線城市連續(xù)11個(gè)月回落，回落1個(gè)百分點(diǎn)；三線城市也連續(xù)三個(gè)月回落，回落0.7個(gè)百分點(diǎn)。而這種漲幅回落只是從整體上觀察，具體到各個(gè)城市，10月份70個(gè)城市中同比價(jià)格下降的城市已經(jīng)由上月的3個(gè)增加到10個(gè)。這種變化似乎更能說明當(dāng)下樓市的走勢(shì)。

二是銷售。前幾天，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)中，一個(gè)具有標(biāo)志性意義的變化就是，1至10月全國(guó)商品房銷售面積同比增速回落到10%以下，為8.2%，進(jìn)入名副其實(shí)的一位數(shù)時(shí)代。而這個(gè)變化是歷經(jīng)了一年半的時(shí)間，從去年1至2月36.5%的最高點(diǎn)上，逐步緩慢回落實(shí)現(xiàn)的。與此同時(shí)，商品住宅銷售面積同比增速更回落至5.6%；商品房和商品住宅銷售額增速也分別回落至12.6%和9.6%的水平。

自去年“9·30”北京、天津等市啟動(dòng)樓市新政、拉開本輪樓市調(diào)控大幕后，一年多的時(shí)間，已有上百城市200余次啟動(dòng)樓市調(diào)控措施。在此過程中，媒體、業(yè)界，乃至廣大公眾也不時(shí)顯現(xiàn)對(duì)調(diào)控效果的希望或失望。樂觀者看到的是增速的回落，認(rèn)為已經(jīng)取得明顯成效；悲觀者看到的是價(jià)格和增速的繼續(xù)上行，定性其為越調(diào)越漲。然而，時(shí)至今日，基于以上兩個(gè)方面的變化，應(yīng)該可以下一個(gè)結(jié)論，樓市調(diào)控確實(shí)初見成效了。

更應(yīng)該看到的是，目前樓市出現(xiàn)的變化，還僅僅是一個(gè)階段性變化的初期，調(diào)控效應(yīng)的顯現(xiàn)也還遠(yuǎn)沒有到位。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)運(yùn)行是有其規(guī)律性的；政策調(diào)控也是有其滯后性的。早在5年多以前，上一屆政府的后期，曾經(jīng)啟動(dòng)了以限購(gòu)、限貸為主要措施的樓市調(diào)控。由于遏制了投資投機(jī)性需求，所以調(diào)控逐漸取得成效。只是由于一些地方對(duì)土地財(cái)政的過度依賴，相繼松綁調(diào)控措施，加之金融部門又于2015年9月30日起啟動(dòng)了一系列加杠桿措施，從而為投資投機(jī)性購(gòu)房洞開了方便之門，才使樓市價(jià)格和銷售再次暴漲。

中央明確提出“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，表明了決策層遏制炒房的態(tài)度和決心。始自2016年9月30日的本輪調(diào)控，在范圍和力度上遠(yuǎn)超2012年的那一輪調(diào)控，且在限貸、限購(gòu)的同時(shí)，把限售作為重要手段，因此其效應(yīng)應(yīng)強(qiáng)于上次調(diào)控，并會(huì)在未來一段時(shí)間持續(xù)、更加明顯地顯現(xiàn)出來。

當(dāng)調(diào)控效果繼續(xù)顯現(xiàn)時(shí)，必然會(huì)對(duì)一些地區(qū)的經(jīng)濟(jì)增速產(chǎn)生影響。去杠桿和限售遏制了投資投機(jī)性需求，也使總需求減弱，終將使價(jià)格有所回落，銷售有所下降，一方面影響整體投資規(guī)模及速度，另一方面影響相關(guān)領(lǐng)域的生產(chǎn)、銷售和服務(wù)。這既是過去加杠桿、加大泡沫后必須承受的后果，也是轉(zhuǎn)換動(dòng)能、調(diào)整結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)變?cè)鲩L(zhǎng)方式、提高增長(zhǎng)質(zhì)量的機(jī)會(huì)和時(shí)機(jī)，絕不能因短時(shí)影響速度而放松調(diào)控。

凡是以遏制炒房為主要目的的調(diào)控措施，都應(yīng)納入未來房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，長(zhǎng)期堅(jiān)持不動(dòng)搖。同時(shí)要盡快發(fā)展新動(dòng)能新產(chǎn)業(yè)新模式新業(yè)態(tài)，發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，發(fā)展新能源新環(huán)保產(chǎn)業(yè)，發(fā)展高科技和人工智能，推進(jìn)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的更新?lián)Q代。這樣，即使經(jīng)濟(jì)增速略有回落，但增長(zhǎng)質(zhì)量將會(huì)明顯提升，且會(huì)在新常態(tài)下真正行穩(wěn)致遠(yuǎn)。

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