千億擴張資金饑渴 正榮集團赴港仍需時日

• 2017年11月27日 FanTianQing來源：鳳凰網(wǎng) 1190 77
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  2017-2022年版房地產(chǎn)信托產(chǎn)業(yè)政府戰(zhàn)略管理與區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報告

  區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃是地方經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略的核心內(nèi)容，是各級政府部門發(fā)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)的“路線圖”，對于區(qū)域發(fā)展規(guī)劃來說，就相當(dāng)于一張藍圖對一個建筑物的重要性，有了這張“藍圖”，區(qū)域才能在有規(guī)劃有計...

被稱為閩系“潛行者”的正榮集團在合肥、莆田、蘇州等城市陸續(xù)開展品牌暨項目的聯(lián)動宣傳，一改以往低調(diào)的品牌形象。

正榮集團何時上市？目前情況如何？

進入11月以來，被稱為閩系“潛行者”的正榮集團在合肥、莆田、蘇州等城市陸續(xù)開展品牌暨項目的聯(lián)動宣傳，一改以往低調(diào)的品牌形象，正在IPO路上的正榮集團需要給市場一個良好的印象。

自9月底正榮集團向港交所提交IPO申請以來已經(jīng)近兩個月，而國內(nèi)融資環(huán)境持續(xù)收緊，登陸港交所對于正榮集團來說，是在未來擴張過程中、拓寬融資環(huán)境的必要戰(zhàn)略性措施，縱觀閩系房企中，世茂、旭輝、泰禾、融信等都已經(jīng)上市，相比較而言，規(guī)模排行中等的正榮集團登陸資本市場的腳步有些滯后。

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至今年前三季度，正榮集團銷售規(guī)模達到了545.8億元，超過閩系知名房企泰禾、融信一個量級，根據(jù)當(dāng)前的銷售數(shù)字看，閩系房企中，正榮集團的規(guī)模在世茂、旭輝、陽光城之后，其上市后的表現(xiàn)值得關(guān)注。

赴港上市時間表

據(jù)了解，登陸港交所的時間往往受申請人上市事宜的復(fù)雜程度而定，一般而言，如果從向中國證監(jiān)會遞交申請開始計算，大概需要6個月左右的時間，首先需要從證監(jiān)會獲取受理通知書（小路條），之后根據(jù)《主板上市規(guī)則》第9.10A（1）條向港交所提交上市申請表格A1文件，隨后取得證監(jiān)會的“大路條”，最終通過港交所聆訊，就可以準備上市了。

在香港上市有幾個優(yōu)勢，一方面再融資便利，根據(jù)港交所規(guī)定，上市6個月后，上市發(fā)行人就可以進行新股融資；二是鎖定期比較短，港交所上市規(guī)則對大股東持有股份的鎖定時間是6個月，之后就可以拋售，但持股量如果超過35%，則要求上市6個月后仍然維持控股定位，12個月后控股權(quán)可以變更；此外，香港沒有外匯管制，資金流出入不受限制，對于內(nèi)地人建立國際化運作平臺更為便利。

如果正榮集團一切順利，那么明年上半年就可以通過港交所平臺進行股權(quán)融資，但仍須注意的是，屆時是否會受市場認可，去年其閩系兄弟企業(yè)融信集團登陸港交所后，其香港公開發(fā)售僅獲2.7%認購，其市場接受程度可見一斑。

此外，對于申請上市的企業(yè)，港交所在財務(wù)上三個主要要求：（1）過去三個財政年度至少5000萬港元盈利（最近一年盈利至少2000萬，以及前兩年累計盈利至少3000萬港元），同時上市時市值至少達到2億港元；（2）上市時市值至少達到40億港元且最近一個經(jīng)審計財政年度的收入至少為5億港元；（3）上市時市值至少達20億港元，最近一個經(jīng)審計財政年度的收入至少5億港元，且前三個財政年度來自營運業(yè)務(wù)的現(xiàn)金流入合計至少1億港元。

從公開的資料來看，正榮集團的財務(wù)情況基本滿足上述要求，但正榮和融信的利潤偏低，易居房地產(chǎn)執(zhí)行總裁丁祖昱此前分析指出，正榮和融信的毛利率目前則在一個較低的水平，其中正榮的毛利率相比2016年中期下滑了5.85個百分點，為21%；而融信的毛利率水平則增長了0.17個百分點，為19%?！邦A(yù)計未來隨著融資成本的不斷降低，以及企業(yè)發(fā)展的不斷成熟，毛利率水平有望得到進一步地提升?！倍∽骊磐瑫r表示。

此外，記者還注意到，正榮集團今年上半年的凈利潤約為3.77億元，同比下滑了33%。

規(guī)模與負債的平衡點

對很多處于快速擴張期的房企而言，要快速增加規(guī)模勢必會增加負債，但從經(jīng)營角度來說，高負債并不危險，危險的是周轉(zhuǎn)速度。

“當(dāng)房企快速增加土地儲備的時候，負債率同步上升是必然的，但相應(yīng)的資產(chǎn)也增加了，所以并不能說負債率高就很危險，關(guān)鍵是項目周轉(zhuǎn)的情況，如果項目周轉(zhuǎn)很慢，周期很長，勢必會增加財務(wù)支出，這種情況如果長期存在才會危險?！蹦抽}系房企高管對?記者表示。

據(jù)正榮集團公布信息顯示，截至今年上半年，正榮土地儲備達1120萬平米，其中長三角區(qū)域為436萬平米，占到總量的42%，其中擁有土儲最多的城市為蘇州，達到131萬平米，占整個長三角的30%。此外正榮于海西區(qū)域的土儲為412萬平米，占到總量的39%，其中莆田的土儲為118萬平米，占到了整個海西區(qū)域的29%。

丁祖昱預(yù)計，按照正榮集團2017年300-500億元的計劃投資額、以及正在進行的合作以及收并購計劃，預(yù)計年底正榮地產(chǎn)的儲備貨值可以達到1500-1800億元規(guī)模。

與此同時，正榮地產(chǎn)的債務(wù)額度也同步上升，截至2014年、2015年、2016年及2017年上半年，正榮地產(chǎn)的未償還借款總額分別為301億元、253億元、350億元和364億元。不過，正榮地產(chǎn)平均融資利息正在改善，目前已經(jīng)由2014年的12%下降到了2017年上半年的7.3%。

正榮表示，其業(yè)務(wù)的可持續(xù)增長及成功在很大程度上取決于能否繼續(xù)按商業(yè)上合理的價格在適合項目開發(fā)的有利位置收購更多土地儲備，財務(wù)數(shù)據(jù)顯示，正榮2014年、2015年、2016年、2017年上半年實現(xiàn)收益分別為30.39億元、43.10億元、146.03億元和80.85億元。

財經(jīng)評論員嚴躍進認為，“閩系企業(yè)往往會給外界帶有高杠桿拿地和經(jīng)營的印象，所以很大程度上在負債等數(shù)據(jù)上應(yīng)該做更全面的解釋。往往負債本身也體現(xiàn)了企業(yè)較好的融資實力，但是在當(dāng)前金融環(huán)境趨緊的情況下，負債率數(shù)據(jù)容易被認為是一種壓力，相關(guān)企業(yè)的財務(wù)數(shù)據(jù)發(fā)布和披露上，應(yīng)該和具體的企業(yè)經(jīng)營結(jié)合，進而讓投資者認可企業(yè)及其經(jīng)營。”

“正榮的成長性值得關(guān)注，此類企業(yè)在當(dāng)前總部搬遷以及區(qū)域市場深耕方面有較好的表現(xiàn)，充分體現(xiàn)了企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的積極性，企業(yè)未來應(yīng)該在產(chǎn)品系的形成、融資渠道的拓展等方面繼續(xù)發(fā)力，同時借力資本市場，才能實現(xiàn)兩年中脫穎而出的目標?！眹儡S進最后表示。

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