中國樓市有望打破“屢調(diào)屢漲”怪圈

• 2017年11月26日 FanTianQing來源：鳳凰財經(jīng) 1045 66
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  2017-2022年版房地產(chǎn)信托產(chǎn)業(yè)政府戰(zhàn)略管理與區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報告

  區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃是地方經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略的核心內(nèi)容，是各級政府部門發(fā)展相關產(chǎn)業(yè)的“路線圖”，對于區(qū)域發(fā)展規(guī)劃來說，就相當于一張藍圖對一個建筑物的重要性，有了這張“藍圖”，區(qū)域才能在有規(guī)劃有計...

多地出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策，房地產(chǎn)市場發(fā)生了哪些變化？

租購并舉：削弱投資屬性改變供求結構

“‘房子是用來住的、不是用來炒的’首次寫入十九大報告這一歷史性的綱領性文件，這是一個重大的民生承諾，為今后房地產(chǎn)調(diào)控和改革確定了方位，也為科學看待房地產(chǎn)問題確立了坐標?！?/p>

接受記者采訪中，中國（海南）改革發(fā)展研究院院長遲福林說，“我們不能將優(yōu)勝劣汰等市場法則，簡單套用到房地產(chǎn)行業(yè)，無視新進城的大學畢業(yè)生和困難群體的基本生存需求。市場作用多一些還是政府作用多一些，必須做出符合新時代發(fā)展要求的抉擇。”

7月21日，住建部會同國家發(fā)改委等九部門聯(lián)合印發(fā)《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，通知明確各地要搭建住房租賃交易平臺，選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市，首批開展住房租賃試點。

采訪中，相關業(yè)內(nèi)人士表示，如果將2002年到2016年這段時期房地產(chǎn)市場化改革特征歸納為“全面市場化，土地招拍掛，推進金融化，房產(chǎn)投資化”，那么2017年以后的房地產(chǎn)改革應該是“房住不炒，租購并舉，多主體供給，多渠道保障”。

在其看來，今后一個時期，我國部分大城市住房可能會形成“5050、442、6070”的政策構架。即50%通過商品住宅解決、50%通過租賃解決的整體格局。在50%的租賃解決中，40%通過政府保障性租賃房解決、40%通過企業(yè)市場租賃房解決、20%通過社會租賃房解決。在企業(yè)市場租賃房中，戶型結構是60平方米及以下的小戶型占70%。其余30%為人才租賃房，面積適度放大。

“‘房住不炒’實際開啟了一輪新房改”。他分析，房地產(chǎn)將去投資化去金融化。1998年開始推出的按揭和分房貨幣化和土地招拍掛，這次就到達了一個轉折點，未來可能要進入到租賃與銷售各占一半的供應結構，而近期金融與資源主要配給租賃體系的建設用，購房領域的金融資源雖不是說完全剝奪，但也要剝奪相當大的一部分。

“大力發(fā)展租賃市場，這是調(diào)整房地產(chǎn)供求結構的重要舉措。”365網(wǎng)實際控制人胡光輝分析，我國的購房需求存在提前釋放的特點，許多大學生一畢業(yè)就全家湊錢買房，大城市的平均購房年齡大大超前于發(fā)達國家，這是造成供需失衡的一個因素。

據(jù)其分析，租購并舉是房地產(chǎn)長效調(diào)控的政策之一。建立租購并舉的住房制度，發(fā)展住房租賃市場，既可以鼓勵租賃消費，穩(wěn)定租賃關系，賦予租房者更多的權利，更可以形成社會風氣，減少非理性購房需求，延緩提前透支的購房需求，避免房地產(chǎn)市場大起大落。

“租購并舉也有利于防范金融風險”。江蘇省政府參事宋林飛表示，我國房地產(chǎn)業(yè)的“金融特點”日漸突出。截至2016年底，全國主要金融機構房地產(chǎn)貸款余額為26.7萬億元，同比增長27%。房地產(chǎn)貸款余額占各項貸款余額的25%，銀行貸款已占房地產(chǎn)開發(fā)資金的70%。更重要的是，房價過快上漲會吸引資金“抽離”實體經(jīng)濟，進而對產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整和轉變發(fā)展方式帶來不利影響。租售并舉能夠減少信貸資金過多集中到購房投資領域，減少房地產(chǎn)泡沫生成機制，并且防范房價波動可能造成的金融風險。

長效機制：有望打破“屢調(diào)屢漲”怪圈

目前，從中央到地方，致力于實現(xiàn)廣大群眾住有所居的新一輪政策舉措和改革探索正逐步展開，“住有所居”正在不斷從夢想走向現(xiàn)實，房價再度暴漲的各種條件逐步受到抑制。新世紀以來，樓市調(diào)控“屢調(diào)屢漲”的怪圈正在被打破。

記者梳理近期各項房地產(chǎn)改革政策發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)長效機制的建立已經(jīng)開始有序推進。在金融方面，監(jiān)管部門嚴查各類消費貸流入樓市，各地推出了限貸措施、房貸利率、住房公積金的使用以及國家住房銀行的探討；在住房供應方面，已經(jīng)形成了商品房、保障房、共有產(chǎn)權住房、建立住房租賃市場等；在立法方面，正在加快房地產(chǎn)稅立法；在土地制度方面，住房土地供應要實現(xiàn)“三匹配”等。其中，土地各項改革的推進已經(jīng)逐步構成了未來房地產(chǎn)調(diào)控長效機制的主要架構。

十九大召開期間，就房地產(chǎn)長效機制，住建部部長王蒙徽接受公開采訪表示，住建部將綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段推進房地產(chǎn)長效機制的建立。這意味著，新一輪房改在根本制度上已經(jīng)做出調(diào)整，“多主體供給、多渠道保障”將會逐漸變成現(xiàn)實，商品房、政策性住房和集體土地入市將多路并進。

“按照‘立法先行、充分授權、分步推進’的原則，推進房地產(chǎn)稅立法和實施。對工商業(yè)房地產(chǎn)和個人住房按照評估值征收房地產(chǎn)稅?！必斦坎块L肖捷日前表示。對此，中國社會科學院學部委員、中國社會科學院經(jīng)濟研究所所長高培勇表示，地方政府債務形成的根本原因是沒有形成自我約束力，要加快房地產(chǎn)稅改革，從而削弱地方以地生財?shù)臎_動。

采訪中，清華大學房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉強調(diào)，“以往的調(diào)控主要針對房價，以短期政策為主，但是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場需要長期制度安排，本輪長效機制的建立重在改變供求關系和預期?！弊赓U房源大規(guī)模入市、削弱房地產(chǎn)金融屬性、房地產(chǎn)稅的研究制定，這些措施對抑制投機投資需求有直接作用，都是具有全局意義的長效制度安排。

在相關業(yè)內(nèi)人士看來，本輪調(diào)控更重視各項調(diào)控政策內(nèi)在銜接。比如去庫存已經(jīng)取得很大成效，一二三四線城市都不會在短期內(nèi)有大量庫存需要消化。樓市降溫、地市不冷，也給長效機制的建立提供了時間。尤其隨著房地產(chǎn)供給側改革的加快推進、“商品房+保障房”供應體系的日益完善，以及地方財稅體制和收入分配改革走向深入，我國房地產(chǎn)有望逐漸步入“租購并舉、理性開發(fā)、持續(xù)發(fā)展”的理性軌道。

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