龍湖地產(chǎn)競得上海宅地 銷售目標(biāo)僅完成兩成

• 2017年11月15日 FanTianQing來源：新浪網(wǎng) 1331 87
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  2017-2022年版房地產(chǎn)信托產(chǎn)業(yè)政府戰(zhàn)略管理與區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告

  區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃是地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的核心內(nèi)容，是各級政府部門發(fā)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)的“路線圖”，對于區(qū)域發(fā)展規(guī)劃來說，就相當(dāng)于一張藍(lán)圖對一個(gè)建筑物的重要性，有了這張“藍(lán)圖”，區(qū)域才能在有規(guī)劃有計(jì)...

11月14日，龍湖上海公司以42.3257億元的底價(jià)毫無懸念地得競得上海奉賢區(qū)南橋鎮(zhèn)15單元06A-03A、10A-03A地塊（以下簡稱“奉賢南橋新城地塊”），龍湖上一次在上海有新增住宅用地進(jìn)賬還是2015年12月。

龍湖地產(chǎn)在上海住宅市場取得新進(jìn)展，龍湖競得奉賢南橋新城地塊。

時(shí)隔兩年，歷經(jīng)兩任城市公司總經(jīng)理，重慶女富豪吳亞軍控制的龍湖地產(chǎn)終于在上海住宅市場取得新的進(jìn)展。11月14日，龍湖上海公司以42.3257億元的底價(jià)毫無懸念地得競得上海奉賢區(qū)南橋鎮(zhèn)15單元06A-03A、10A-03A地塊（以下簡稱“奉賢南橋新城地塊”），龍湖上一次在上海有新增住宅用地進(jìn)賬還是2015年12月。

出讓公告顯示，奉賢南橋新城地塊位于上海的南部，東至金二路，南至匯三路，西至金碧?hào)|河，北至北行村河。距離上海外環(huán)線的直線距離約18千米，距離上海繞城高速的直線距離約7千米。

奉賢地塊起始總價(jià)42.3257億元，總出讓面積92012平方米，容積率為2，成交樓板價(jià)約23000元/平方米。

龍湖在上海的上一宗住宅用地要追溯到2015年。當(dāng)年的12月，龍湖以溢價(jià)108.34%、總價(jià)46.5億元的總代價(jià)競得位于上海外環(huán)線附近的嘉定區(qū)江橋鎮(zhèn)北社區(qū)J1-01、J1-02、J1-03、J1-04地塊（以下簡稱“嘉定江橋地塊”）。

嘉定江橋地塊成交樓板價(jià)約27084元/平方米，出讓面積95382.2平方米，容積率1.8，該地塊被規(guī)劃為中高端精品住宅社區(qū)。

2016年6月，龍湖在進(jìn)入上海十年之際舉行大型戰(zhàn)略發(fā)布會(huì)，龍湖商業(yè)品牌虹橋天街正式開業(yè)；同時(shí)宣布，嘉定江橋地塊將被打造成龍湖產(chǎn)品系最高級別的天璞系，并公布案名為“龍湖天璞”。

隨著產(chǎn)品戰(zhàn)略一同發(fā)布的還有龍湖在上海的野心。時(shí)任龍湖上?？偨?jīng)理的張澤林（現(xiàn)已經(jīng)離任）宣布，龍湖此后3-5年在上海的目標(biāo)，升級為城市運(yùn)營商2.0，當(dāng)年的2016年實(shí)現(xiàn)目標(biāo)百億，3年目標(biāo)150億，5年目標(biāo)200億。

但此后兩年，雄心壯志之下的龍湖卻開啟了一段相對失落的歷程。

2015年12月至今，龍湖在上海的新增土地儲(chǔ)備均和住宅無緣，一宗工業(yè)用地，四宗商辦地塊。

2016年，龍湖在上海共回獲取三宗地塊，均為商辦性質(zhì)。

其中，閔行區(qū)馬橋鎮(zhèn)地塊占地面積約4.17萬平方米，規(guī)劃建筑面積約10.43萬平方米，成交平方米總價(jià)5.2億元，折合樓面價(jià)4985元/平方米，被規(guī)劃發(fā)展配套商業(yè)綜合體項(xiàng)目。

閔行區(qū)顓橋鎮(zhèn)地塊占地面積約8.36萬平方米，規(guī)劃建筑面積約19.44萬平方米，成交平方米總價(jià)25億元，樓面價(jià)12861元/平方米平方米，被規(guī)劃發(fā)展為區(qū)域型綜合購物中心。

另一宗土地則是通過收購得來，龍湖收購位于松江區(qū)的上海昆秀湖地塊平方米65%股權(quán)，占地面積平方米8.02萬平方米，規(guī)劃平方米建筑面積平方米13.26平方米，權(quán)益地價(jià)平方米8.06平方米億元，折合樓面價(jià)平方米6078 元/平方米，被規(guī)劃發(fā)展商業(yè)及辦公項(xiàng)目。

2017年3月，龍湖通過收購的方式獲取上海臨港產(chǎn)業(yè)園一工業(yè)項(xiàng)目，成龍湖首個(gè)工業(yè)性質(zhì)的項(xiàng)目。

臨港項(xiàng)目占地面積平方米7.5平方米萬平方米，總規(guī)劃建筑面積平方米11.27平方米萬平方米，總地價(jià)平方米1.61平方米億元，折合樓面價(jià)平方米1，426平方米元/平方米，此前該項(xiàng)目被規(guī)劃為工業(yè)性質(zhì)別墅，未來將如何規(guī)劃尚不明確。

2017年7月，龍湖以4.75億元總價(jià)獲取上海寶山區(qū)的顧村鎮(zhèn)地塊，成交樓板價(jià)約1.68萬/平方米，占地面積2.44萬平方米，總規(guī)劃建筑面積2.83萬平方米，將規(guī)劃為長租公寓為主的綜合性商業(yè)項(xiàng)目。

龍湖上海百億銷售目標(biāo)仍需寄望于住宅項(xiàng)目，能解燃眉之急的僅為龍湖天璞。但自2016年10月開始樓市調(diào)控，控制房價(jià)成為各城市主要的目標(biāo)之一，因定價(jià)等因素，龍湖天璞始終未能進(jìn)入銷售階段。

龍湖天璞的銷售窘境，直接導(dǎo)致龍湖上海公司2016年銷售目標(biāo)未能完成。龍湖2016年年報(bào)顯示，公司全年實(shí)現(xiàn)銷售額881.4億元，龍湖上海實(shí)現(xiàn)銷售額約77.56億元。

而2017年龍湖上海仍承擔(dān)了百億銷售目標(biāo)，這一目標(biāo)至今完成不足三成。來自第三方統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)克而瑞的數(shù)據(jù)，今年前10月，龍湖在上海實(shí)現(xiàn)銷售額為21.25億元。澎湃新聞就該數(shù)據(jù)向龍湖方面進(jìn)一步核實(shí)，截至發(fā)稿并未有進(jìn)一步的回復(fù)。

龍湖完成銷售任務(wù)面臨的另一尷尬境地是旗下類產(chǎn)品住宅遭遇政府叫停。2017年1月，上海市住建委宣布，鑒于部分商業(yè)辦公項(xiàng)目喬裝改扮成“類住宅”出售，且存在擅自改建等情況，將集中清理核查。 128個(gè)類住宅項(xiàng)目被暫停銷售，包括龍湖北城天街。

此前這一產(chǎn)品是龍湖上海的主要回款來源之一。2015年，龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)545億元的銷售額，其中上海貢獻(xiàn)逾48億元，當(dāng)年龍湖內(nèi)部的比拼中，上海的類住宅產(chǎn)品北城天街?jǐn)堜N售金居第五，銷售面積第一。

2016年底，來自龍湖沈陽公司的溫介邦取代張澤林成為龍湖上海總經(jīng)理。此后，龍湖上海的商運(yùn)部、物業(yè)部、投資發(fā)展部、營銷部的負(fù)責(zé)人相繼主動(dòng)或被動(dòng)離職。

2017年僅剩最后的一個(gè)半月，龍湖天璞這個(gè)幾乎要等成現(xiàn)房的項(xiàng)目在產(chǎn)品發(fā)布會(huì)后一年半之后，能否進(jìn)入銷售環(huán)節(jié)將直接關(guān)系龍湖在上海業(yè)績最終是否能夠達(dá)成。

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