房企逆襲之路：一家小型房企如何2年并購(gòu)70個(gè)項(xiàng)目？

• 2017年9月19日 FanTianQing來(lái)源：鳳凰網(wǎng) 712 42
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來(lái)自第三方研究機(jī)構(gòu)克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，今年前8個(gè)月，一家名不見(jiàn)經(jīng)傳的房企——來(lái)自福建的福晟集團(tuán)新增土地儲(chǔ)備1358.8萬(wàn)平方米，新增土地價(jià)值571.6億元。新增土地儲(chǔ)備面積僅次于融創(chuàng)中國(guó)、中國(guó)恒大、碧桂園、保利地產(chǎn)、萬(wàn)科和新城控股，位于房企新增土地儲(chǔ)備榜單的第七位

　　一家名不見(jiàn)經(jīng)傳的房企竟在1-8月新增土地儲(chǔ)備榜單中排名第七位。這家企業(yè)是什么來(lái)頭？

　　數(shù)百億并購(gòu)案

　　來(lái)自第三方研究機(jī)構(gòu)克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，今年前8個(gè)月，一家名不見(jiàn)經(jīng)傳的房企——來(lái)自福建的福晟集團(tuán)新增土地儲(chǔ)備1358.8萬(wàn)平方米，新增土地價(jià)值571.6億元。新增土地儲(chǔ)備面積僅次于融創(chuàng)中國(guó)、中國(guó)恒大、碧桂園、保利地產(chǎn)、萬(wàn)科和新城控股，位于房企新增土地儲(chǔ)備榜單的第七位。

　　在通過(guò)榜單進(jìn)入大眾視野之前，最近的兩年，福晟集團(tuán)并購(gòu)逾70個(gè)項(xiàng)目，總占地面積1680萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積3800萬(wàn)平方米，總貨值約6500億元。這樣的戰(zhàn)績(jī)甚至超出了以并購(gòu)見(jiàn)長(zhǎng)的陽(yáng)光城。過(guò)去的兩年，陽(yáng)光城新增項(xiàng)目42個(gè)，規(guī)劃建筑面積1293萬(wàn)平方米。福晟趕超的還包括，開(kāi)始注重銷售規(guī)模的老牌房企金地、以擴(kuò)張著稱的閩系房企等。

　　2015和2016年，金地共獲取66宗土地，總投資額696億元，新增土地儲(chǔ)備約980萬(wàn)平方米。同期，閩系房企代表融信中國(guó)(03301.HK)新增土地儲(chǔ)備36個(gè)項(xiàng)目，新增土地儲(chǔ)備建筑面積約885萬(wàn)平方米。

　　寸土寸金的一線城市中，深圳更是拿地的難點(diǎn)。福晟集團(tuán)深圳公司相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，過(guò)去兩年，單單深圳一個(gè)城市，公司新增9個(gè)項(xiàng)目，市值約3000億元，占地面積200萬(wàn)平方米，這幾乎趕上深圳市一年的城市更新計(jì)劃。

　　今年7月，深圳市規(guī)土委在官方網(wǎng)站上發(fā)布《深圳市2017年度城市建設(shè)與土地利用實(shí)施計(jì)劃》，全市(含前海合作區(qū))計(jì)劃供應(yīng)建設(shè)用地1350公頃，其中城市更新計(jì)劃供應(yīng)建設(shè)用地250萬(wàn)平方米。

　　最年輕的鎮(zhèn)長(zhǎng)辭職下海

　　并購(gòu)背后是，房企的規(guī)模之戰(zhàn)。“巧婦難為無(wú)米之炊”，如今的土地儲(chǔ)備總量和結(jié)構(gòu)，決定了今后的銷售業(yè)績(jī)和江湖地位，“沒(méi)有’小而美’，太小就沒(méi)了”，福晟集團(tuán)董事局主席潘偉明認(rèn)為。

　　潘偉明1964年生于廣東省從化縣（1994年撤縣設(shè)市）呂田鎮(zhèn)，80年代大學(xué)畢業(yè)后，進(jìn)入從化縣工作，并在25歲成為從化縣最年輕的副鎮(zhèn)長(zhǎng)；于此同時(shí)，潘偉明的哥哥潘超文，在大學(xué)畢業(yè)后也進(jìn)入從化縣公安局工作。農(nóng)家子弟雙雙捧上“金飯碗”，這一度是整個(gè)家族的驕傲，但一次偶然機(jī)會(huì)，潘氏兄弟感受到了房地產(chǎn)的“魔力”。

　　1991年，潘偉明離職前的兩年，因廣州籌建水電站，潘家原籍的土地被征收，按照當(dāng)時(shí)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，每人5萬(wàn)元，全村1200人的安置費(fèi)用約5000萬(wàn)元，但大家的安置金不足以去市場(chǎng)購(gòu)買讓村民滿意的房產(chǎn)，由此潘氏兄弟萌發(fā)“房地產(chǎn)”的概念。潘氏兄弟與村民協(xié)商，將安置資金借給自己，成立房地產(chǎn)公司，在安置房項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完之后，用房抵扣相應(yīng)款項(xiàng)或者留在公司享受分紅。因兄弟兩人公務(wù)員的身份，并在招商引資等方面有一定的經(jīng)驗(yàn)，潘氏兄弟的首個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目得以按時(shí)完工、交房。安置房工程結(jié)束，潘氏兄弟決定辭職，投身房地產(chǎn)視野，創(chuàng)建福晟集團(tuán)的前身廣州云星地產(chǎn)公司。

　　公司成立后的十年間，至2002年，幸運(yùn)集團(tuán)先后在廣東省內(nèi)開(kāi)發(fā)包括廣州星河綠洲、夏日港灣等在內(nèi)的30多個(gè)項(xiàng)目，總開(kāi)發(fā)面積超過(guò)500萬(wàn)平方米，年銷售額超過(guò)2億元。此時(shí)，潘氏兄弟想把生意做的更大，謀求向外擴(kuò)張。因廣州、深圳等珠三角城市的地價(jià)高等條件，潘氏兄弟將投向省會(huì)城市，并嘗試拿下一些小型地塊。

　　2003年，通過(guò)拍地，云星集團(tuán)正式進(jìn)入，并將總部搬至福州，成立福晟地產(chǎn)。至2016年底，福晟集團(tuán)地產(chǎn)版塊銷售金額226億元,同比增長(zhǎng)58%;建筑版塊銷售金額達(dá)200億元,同比增長(zhǎng)9.3%。

　　目前，福晟集團(tuán)總資產(chǎn)約500億資產(chǎn)。地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)涉及8省10市，先后開(kāi)發(fā)100多個(gè)錢隆系列項(xiàng)目；地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之外，福晟集團(tuán)旗下還包括金融業(yè)務(wù)管理平臺(tái)福晟資本和建筑企業(yè)福建六建集團(tuán)。

　　2015年，福晟集團(tuán)開(kāi)始謀求旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)通過(guò)H股佑威國(guó)際借殼上市，交易達(dá)成后佑威國(guó)際將更名為福晟國(guó)際。

　　中小房企并購(gòu)優(yōu)勢(shì)

　　福晟集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，公司將全國(guó)分為8大區(qū)域，并在區(qū)域公司成立投資拿地的飛虎隊(duì)，區(qū)域負(fù)責(zé)人為飛虎大隊(duì)的隊(duì)長(zhǎng)；此外，設(shè)立董事會(huì)下屬機(jī)構(gòu)機(jī)動(dòng)大隊(duì)和支援大隊(duì)。

　　相較于傳統(tǒng)的城市公司-區(qū)域公司-集團(tuán)的三級(jí)管理，支援大隊(duì)和機(jī)動(dòng)大隊(duì)從事項(xiàng)目拓展外的后方工作，如稅務(wù)籌劃、交易結(jié)構(gòu)設(shè)置、盡職調(diào)查等，并直接將董事會(huì)的意見(jiàn)帶至項(xiàng)目收購(gòu)的第一線。

　　有上市房企從事并購(gòu)的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然大家都在追求規(guī)模，但就并購(gòu)而言，現(xiàn)階段中小房企有更多的優(yōu)勢(shì)。決策者可以很快決策，節(jié)省時(shí)間。就福晟而言，上述業(yè)內(nèi)人士稱，董事會(huì)下直接設(shè)立后方支援團(tuán)隊(duì)，直接進(jìn)行稅務(wù)籌劃、盡調(diào)能職責(zé)，避開(kāi)了城市公司和區(qū)域公司的流程，較高效，但隨著規(guī)模的增長(zhǎng)或難以全部覆蓋。

　　此外，合作形式的多樣，也是中小房企的優(yōu)勢(shì)之一。在福晟的合作方式中，對(duì)外開(kāi)放股權(quán)，吸引資源；具體操作環(huán)節(jié)，不追求操盤；以及合作的物業(yè)類型更多樣，包括在建工程并購(gòu)，三舊改造等。

　　大規(guī)模的擴(kuò)展，資金成為首要問(wèn)題。首先是自有資金轉(zhuǎn)起來(lái)，福晟集團(tuán)介紹，公司拓展的所有項(xiàng)目均需符合“3691”原則，即項(xiàng)目3個(gè)月開(kāi)工、6個(gè)月開(kāi)盤、9個(gè)月封頂、1年資金回正，以最大限度增加現(xiàn)金流。同時(shí)，成立運(yùn)營(yíng)指揮中心，確保所有并購(gòu)項(xiàng)目做到高周轉(zhuǎn)，保證并購(gòu)資金池。自身的資金回籠以外，福晟集團(tuán)試圖借助外部的資金完成擴(kuò)張，包括今年8月7日，鉅派投資集團(tuán)與福晟集團(tuán)簽署協(xié)議，聯(lián)合打造的近百億地產(chǎn)股權(quán)投資基金等。

　　房企的高速擴(kuò)張，問(wèn)題隨之而來(lái)。在因?yàn)橐?guī)模過(guò)小而失去生存空間之前，房企試圖“先揚(yáng)長(zhǎng)，后補(bǔ)短”，即先拓展，占有市場(chǎng)，再謀求其他發(fā)展。在通往規(guī)模的路上，中小房企任重而道遠(yuǎn)。

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