多元化布局仍將是房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的大趨勢

• 2017年8月29日 FanTianQing來源：騰訊網(wǎng) 497 26
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大部分受訪者認(rèn)為，從長遠(yuǎn)來看，增量房地產(chǎn)市場的紅利正逐漸減退，多元化布局仍將是企業(yè)轉(zhuǎn)型的大趨勢。

　　物管業(yè)績普遍增長

　　由于與傳統(tǒng)業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)度較高，專注后居住階段服務(wù)的物管業(yè)務(wù)，是房企最早布局的領(lǐng)域之一。從上半年的業(yè)績來看，這部分業(yè)務(wù)的增長相對(duì)較好。

　　中海旗下的中海物業(yè)于2015年10月在香港聯(lián)交所上市，是較早分拆上市的物業(yè)公司之一。今年上半年，中海物業(yè)實(shí)現(xiàn)收入13.08億港元，同比增長4.1%；毛利潤為3.94億港元，增長27.1%。

　　同期毛利率為30.4%，其中物業(yè)服務(wù)板塊的毛利率由去年同期的22.0%提高至28.0%，增值服務(wù)板塊毛利率則由52.7%提高至55.8%。

　　遠(yuǎn)洋集團(tuán)旗下的物業(yè)服務(wù)板塊遠(yuǎn)洋億家在新三板上市。根據(jù)遠(yuǎn)洋集團(tuán)財(cái)報(bào)，上半年遠(yuǎn)洋億家為集團(tuán)帶來營業(yè)收入約人民幣5.8億元，同比增長17%；實(shí)現(xiàn)凈利潤約人民幣8900萬元，同比增長84%。

　　一些并未做出分拆的公司，也錄得該項(xiàng)業(yè)務(wù)的大幅增長。

　　上半年，金科的“社區(qū)服務(wù)”業(yè)務(wù)進(jìn)駐城市已達(dá)85個(gè)，在管項(xiàng)目超過400個(gè)。期內(nèi)該項(xiàng)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入4.53億元，同比增長約54%。同期，禹洲地產(chǎn)旗下的物業(yè)管理服務(wù)公司錄得物業(yè)管理費(fèi)收入為人民幣1.17億元，同比增長90.89%。

　　上述業(yè)績可被視為物管業(yè)績的縮影。由于潛在市場巨大、利潤率高，不少房企將物業(yè)管理業(yè)務(wù)作為發(fā)展重點(diǎn)并提前布局。較早布局的房企，如今都已實(shí)現(xiàn)規(guī)?；\(yùn)營。

　　“經(jīng)過最初的探索后，一些企業(yè)的物管業(yè)務(wù)已經(jīng)嘗到規(guī)?；季值摹痤^’?！蹦橙倘耸肯蛎襟w表示，規(guī)模不僅是物管業(yè)務(wù)盈利的基本保證，同時(shí)也是未來實(shí)施并購重組、發(fā)力衍生業(yè)務(wù)的必要因素。

　　中信建投一份報(bào)告稱，2014年到2016年是社區(qū)O2O市場的探索期。從2017年開始，該市場進(jìn)入啟動(dòng)階段，市場優(yōu)勝劣汰，社區(qū)物業(yè)的價(jià)值將得以完全體現(xiàn)。2020年以后，市場將逐步進(jìn)入高速發(fā)展期和應(yīng)用成熟期，社區(qū)物業(yè)與房產(chǎn)、家裝、金融的協(xié)同價(jià)值越來越顯著。且大數(shù)據(jù)、社區(qū)金融等的發(fā)展，將使得社區(qū)物業(yè)市場更加成熟。

　　但從目前來看，除彩生活等個(gè)別企業(yè)外，物管業(yè)務(wù)對(duì)母公司的業(yè)績貢獻(xiàn)并不高。如上半年遠(yuǎn)洋億家的收入占集團(tuán)總收入比重不足3%，凈利潤占比也僅為3.3%；金科、禹洲物管業(yè)務(wù)的營收占比則在4.3%和1.6%。

　　“風(fēng)口業(yè)務(wù)”尚需時(shí)間

　　房企另一項(xiàng)傳統(tǒng)的多元化領(lǐng)域?yàn)樯虡I(yè)，主要分為銷售型和投資型。在度過粗放式的散售階段后，如今房企對(duì)商業(yè)物業(yè)的操作主要表現(xiàn)為投資型，即以持有和運(yùn)營為主，謀求租金和管理費(fèi)收入。

　　出于政策和市場的雙重原因，近年來，越來越多房企將商業(yè)運(yùn)營的模式延伸到住宅、工業(yè)、文旅及綜合體等業(yè)態(tài)，在業(yè)績報(bào)表中多將其統(tǒng)稱為投資型物業(yè)。其中，長租公寓、特色小鎮(zhèn)和聯(lián)合辦公的運(yùn)營成為新熱點(diǎn)。

　　今年上半年，房企投資型物業(yè)的業(yè)績普遍向好。華潤置地的投資型物業(yè)租金收入為40億港元，同比增長13.2%；龍湖的租金收入為人民幣11.4億元，同比增長28.8%；新城控股12家吾悅廣場實(shí)現(xiàn)租金及管理費(fèi)收入3.44億元。

　　企業(yè)將原因主要?dú)w結(jié)為寫字樓、商品等物業(yè)出租率提升，以及租金水平提高。但除華潤、北辰等少數(shù)企業(yè)外，房企投資型物業(yè)的收入和利潤占比普遍不高。

　　此外，房企投資型物業(yè)的業(yè)績，主要來自于商鋪、寫字樓、酒店等傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。長租公寓、共享辦公、特色小鎮(zhèn)等新興“風(fēng)口業(yè)務(wù)”尚未形成實(shí)質(zhì)性業(yè)績貢獻(xiàn)。

　　公告顯示，今年上半年，龍湖長租公寓產(chǎn)品冠寓的租金收入，僅占投資型物業(yè)租金總收入的0.3%，也即約300多萬元。截至今年7月，冠寓僅進(jìn)入7個(gè)城市，運(yùn)營了10個(gè)項(xiàng)目。

　　在共享辦公領(lǐng)域，SOHO中國并未公布其相應(yīng)產(chǎn)品SOHO3Q的業(yè)績。有分析人士指出，由于該類產(chǎn)品所占比重較低，預(yù)計(jì)其租金貢獻(xiàn)微不足道。

　　特色小鎮(zhèn)也面臨類似問題。奧園的管理層在業(yè)績會(huì)上大談特色小鎮(zhèn)，并稱擬將文旅地產(chǎn)分拆上市。但其現(xiàn)有的特色小鎮(zhèn)產(chǎn)品均處于前期運(yùn)作及開發(fā)階段，根據(jù)管理層的表態(tài)，最快也要在今年下半年形成業(yè)績。

　　上海易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，與傳統(tǒng)轉(zhuǎn)型方向相比，上述“風(fēng)口業(yè)務(wù)”起步較晚，投資回報(bào)周期相對(duì)較長，且部分產(chǎn)品（如特色小鎮(zhèn)）的盈利模式尚不清晰，因此難以在短期內(nèi)形成收入。即便以輕資產(chǎn)形式運(yùn)作，但因運(yùn)營中的專業(yè)性強(qiáng)，要形成穩(wěn)定的業(yè)績貢獻(xiàn)也需要時(shí)間。

　　多元化尚未迎來“收獲期”

　　房企進(jìn)行多元化嘗試已成風(fēng)氣，除前述方向外，還包括養(yǎng)老、醫(yī)療、物流、文旅、體育、金融、消費(fèi)等領(lǐng)域。其中有些領(lǐng)域能夠與傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)；有些則并無明顯關(guān)聯(lián)，如金科涉足的風(fēng)電、光伏等新能源領(lǐng)域。

　　企業(yè)布局多元化的契機(jī)也不相同。既有主動(dòng)落子，也有被動(dòng)調(diào)整，還有機(jī)緣巧合下的順勢布局。2015年8月，藍(lán)光發(fā)展借殼迪康藥業(yè)上市，之后便利用后者的殼資源，涉足生物醫(yī)藥領(lǐng)域。

　　“房企實(shí)施多元化的目的各有不同，但大致可以分為三類：助力主營業(yè)務(wù)；培育新的增長點(diǎn)；形成協(xié)同效應(yīng)，共同發(fā)展?！北本┠撤科笕耸肯蛴浾弑硎荆词共季滞活I(lǐng)域，也可能有不同目的。如金融，既可以作為新的增長點(diǎn)，又能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)務(wù)融資提供便利。

　　該人士表示，如果目的是“助力主營業(yè)務(wù)”，就不能以業(yè)績的好壞來判斷多元化成功與否。相反，如果作為新的業(yè)務(wù)增長點(diǎn)，則需要看經(jīng)營業(yè)績是否達(dá)到預(yù)期。

　　根據(jù)公告，在新能源方面，金科上半年完成上網(wǎng)發(fā)電1.8億度，同比增長約22%；實(shí)現(xiàn)發(fā)電收入約7365萬元，同比增長約14%。雖然業(yè)績有所增長，但考慮到“在新能源領(lǐng)域再造一個(gè)金科”的目標(biāo)，這一業(yè)績并不能令人滿意。

　　事實(shí)上，綜合已經(jīng)發(fā)布中報(bào)的房企，除華夏幸福等極少數(shù)企業(yè)外，無論在業(yè)績占比還是利潤貢獻(xiàn)上，非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)鮮有挑大梁者。受訪者普遍指出，“多元化”的邏輯雖然清晰，真正操作起來卻非易事。

　　上述房企人士指出，10年前，時(shí)任萬科集團(tuán)董事長的王石還曾公開表態(tài)“萬科只做住宅”。這也側(cè)面反映出，大部分企業(yè)實(shí)施多元化布局的時(shí)間較晚。從時(shí)間周期上看，大部分業(yè)務(wù)并未迎來真正的收獲期。

　　與此同時(shí)，多元化業(yè)務(wù)對(duì)企業(yè)的要求較高。嚴(yán)躍進(jìn)表示，從開發(fā)商到運(yùn)營商的角色轉(zhuǎn)變，是很多房企轉(zhuǎn)型過程中的必經(jīng)階段。這要求企業(yè)有戰(zhàn)略規(guī)劃、人才儲(chǔ)備、資金投入、項(xiàng)目累積等，并非一蹴而就。

　　此外還需考慮到資本市場的要求。有些多元化業(yè)務(wù)雖然利潤率較高，但投資回報(bào)周期長，除非大規(guī)模布局，否則短期內(nèi)很難產(chǎn)生足夠的營收規(guī)模，亦難以在資本市場收獲較好的估值和評(píng)級(jí)。如特色小鎮(zhèn)目前并無成熟的盈利模式；長租公寓的運(yùn)營難度之大被業(yè)界公認(rèn)，且利潤率相對(duì)不高。

　　大部分受訪者認(rèn)為，從長遠(yuǎn)來看，增量房地產(chǎn)市場的紅利正逐漸減退，多元化布局仍將是企業(yè)轉(zhuǎn)型的大趨勢。對(duì)于較早布局的多元化業(yè)務(wù)，其業(yè)績將在未來數(shù)年得到檢驗(yàn)；近幾年布局的多元化領(lǐng)域，則需要更長時(shí)間來考量。

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