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市場潛在空間大 房產(chǎn)中介紛紛跑步證券化

2017年2月28日     來源:中國證券報      編輯:HeDaoHui      繁體
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今年1月,國創(chuàng)高新公告擬以38億元的價格收購Q房網(wǎng)。此外,融創(chuàng)將通過增資以26億元獲得北京鏈家6.25%股權(quán)。按融創(chuàng)公告披露的股權(quán)價值計算,鏈家此輪融資后估值為416億元。至此,在房屋中介龍頭公司中,主營新房代理的世聯(lián)行已經(jīng)上市,主營二手房交易代理的公司中,規(guī)模
  市場潛在空間大

  伴隨房地產(chǎn)開發(fā)的火熱,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)迎來了快速發(fā)展期,并催生出鏈家地產(chǎn)、我愛我家、中原地產(chǎn)、21世紀(jì)中國不動產(chǎn)、世聯(lián)行等行業(yè)巨頭。尤其是一二線城市,陸續(xù)進(jìn)入存量房時代,房產(chǎn)中介交易規(guī)模逐年攀升。

  2015年,中原地產(chǎn)的成交金額達(dá)到9205億元,鏈家地產(chǎn)則實現(xiàn)7090億元交易額。以新房代理為主要業(yè)務(wù)的世聯(lián)行,2015年的新房代理銷售額達(dá)到4309億元。

  從目前主要中介的財務(wù)數(shù)據(jù)看,中介龍頭在凈利潤方面接近中等上市房企。

  昆百大A重組報告書顯示,我愛我家成立于1998年,旗下?lián)碛小拔覑畚壹摇薄ⅰ皞I(yè)顧問”、“匯金行”以及“相寓”等多個業(yè)務(wù)品牌,是知名的房地產(chǎn)綜合服務(wù)企業(yè)。截至2016年12月31日,我愛我家業(yè)務(wù)已涉及北京、天津、上海、南京、蘇州等主要一、二線城市,擁有2215家直營門店,旗下經(jīng)紀(jì)人愈4.5萬人。2015年度,我愛我家實現(xiàn)營業(yè)收入511190.41萬元,凈利潤14969.08萬元;2016年1-9月,我愛我家實現(xiàn)營業(yè)收入633718.37萬元,凈利潤30018.95萬元。收入及規(guī)模均持續(xù)擴(kuò)張,預(yù)計未來將進(jìn)一步快速增長。

  根據(jù)融創(chuàng)發(fā)布的公告以及其他相關(guān)資料,2015年,鏈家共完成7090億元交易額,營業(yè)收入達(dá)到155.2億元,相比2014年的39.3億增長了近3倍。其中,二手房經(jīng)紀(jì)占到公司2015年總收入的76%。2015年稅前純利約為11.96億元,稅后純利約為8.08億元。公司預(yù)計2016年將實現(xiàn)交易額1萬億元,收入208億元,凈利潤20億元。

  業(yè)內(nèi)人士表示,存量房中介業(yè)務(wù)市場規(guī)模仍然有增長空間。首先是流通率。對應(yīng)400萬套左右的二手房成交量,全國層面的流通率不足2%。按照海外市場發(fā)展情況,中國市場二手房交易達(dá)到4%-5%的流通率可能性大。這意味著二手房交易量可以達(dá)到1000萬套左右。其次是經(jīng)紀(jì)滲透率。即經(jīng)紀(jì)人員和經(jīng)紀(jì)公司參與完成二手房交易的比率。一線城市的滲透率達(dá)到85%以上,二線城市只有60%左右,未來還有很大提升空間。第三是傭金率。大部分城市的傭金率不足2%,在勞動力成本日益上升的條件下,傭金率至少不存在大幅下降空間。

  近年來,為擴(kuò)張市場份額,行業(yè)龍頭不斷兼并收購。僅2015年,鏈家地產(chǎn)就完成10宗并購。偉業(yè)我愛我家自2012年至今在9個城市完成了11次投資并購。

  行業(yè)發(fā)展仍須規(guī)范

  盡管行業(yè)仍然看好,但房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)對于資本市場仍然是新興行業(yè)。一位投行人士對記者表示,房地產(chǎn)中介公司登陸資本市場仍然存在一些障礙。這或許也是房產(chǎn)中介公司選擇通過被收購的方式實現(xiàn)證券化的原因。

  該人士對記者表示,首先房地產(chǎn)市場受宏觀調(diào)控政策影響巨大,交易量易受房地產(chǎn)、信貸政策影響,業(yè)績波動較大,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司普遍面臨存在收入不穩(wěn)定的問題。

  其次,行業(yè)發(fā)展至今存在著很多不規(guī)范之處,合規(guī)問題較為突出。2016年6月召開的“2016中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)年會”上,住建部副部長陸克華曾指出,行業(yè)發(fā)展中存在一些突出問題,包括“中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員良莠不齊,侵害群眾權(quán)益的不良行為時有發(fā)生,行業(yè)形象不佳等?!?/p>

  此外,員工社保、交易價格透明度等問題也可能成為上市方面的障礙。

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