根據(jù)多家機(jī)構(gòu)的預(yù)測，北京今年預(yù)計有15個甲級寫字樓入市，未來四年北京全市寫字樓存量或?qū)⑹乾F(xiàn)有存量的1.5倍，屆時北京寫字樓平均空置率會因大量新項目的入市出現(xiàn)暫時性上漲，倘若整體市場大量新增供應(yīng)短期內(nèi)無法被消化，北京市平均租金或?qū)⒚媾R下行壓力。

　　空置率上升

　　“近來我經(jīng)常能接到寫字樓項目的推銷電話”，有讀者向北京商報記者反映，以前電話推銷都是住宅產(chǎn)品，但最近推銷樓盤中開始出現(xiàn)寫字樓產(chǎn)品，而其中更不乏甲級寫字樓項目，戶型從幾十平方米到上千平方米都有。“散售能保證北京甲級寫字樓的品質(zhì)、環(huán)境和租金收益嗎?”該讀者向記者表達(dá)了他的疑惑。

　　而該讀者的經(jīng)歷也正反映了當(dāng)下北京寫字樓市場日趨激烈的競爭現(xiàn)實。據(jù)第一太平戴維斯日前發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2016年四季度北京甲級寫字樓市場共迎來三個項目入市，合計帶來16.6萬平方米新增辦公面積。至此，全市甲級寫字樓存量達(dá)到992萬平方米。

　　受此影響，2016年四季度全市甲級寫字樓空置率進(jìn)一步上漲至5.6%，環(huán)比上漲0.7個百分點(diǎn)。對此行業(yè)專家分析，一方面，新增供應(yīng)空置率相對較高，推高市場平均水平。另一方面，臨近年末需求相對較弱，加之CBD及周邊區(qū)域部分外資企業(yè)縮減租賃面積或搬遷至新興區(qū)域，對市場空置率造成一定影響。

　　2016年四季度北京市甲級寫字樓租金達(dá)每平方米每月336.9元，環(huán)比微降0.1%。部分品質(zhì)較高、空置面積較少的項目仍能保持良好的租金表現(xiàn)。但與此同時，部分業(yè)主以較低的增幅續(xù)租現(xiàn)有租戶以期保持較高的入駐水平，這在一定程度上影響了整體租金的表現(xiàn)。

　　北京核心商圈寫字樓的表現(xiàn)相對更強(qiáng)勢一些，依舊無法擺脫空置率上升的局面。另一家機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)揭示了北京五大核心商圈甲級寫字樓的表現(xiàn)。統(tǒng)計顯示，截至2016年四季度，五大核心商圈按建筑面積計算的平均有效租金為每月每平方米409.5元，同比上升4.5%。新項目的入市導(dǎo)致核心商圈整體寫字樓市場空置率為5%，同比上升2.2個百分點(diǎn)。

　　高力國際預(yù)測，整體空置率的上升將對平均租金施加下行壓力，預(yù)計2016-2017年間租金將下降1.1%。

　　供應(yīng)井噴

　　據(jù)統(tǒng)計，2017年北京甲級寫字樓市場仍將迎來集中供應(yīng)，預(yù)計將有15個項目竣工交付，或?qū)槭袌鲂略龀^百萬平方米的甲級寫字樓面積。其中新興區(qū)域?qū)⑹切略龉?yīng)的主要來源，占比或達(dá)八成以上。

　　需求方面，內(nèi)資企業(yè)預(yù)計將占有更大的比重，包括金融服務(wù)、IT及高科技，以及專業(yè)服務(wù)等在內(nèi)的第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展將繼續(xù)促進(jìn)北京甲級寫字樓市場的活躍需求。而在全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境不確定性增加的情況下，外資企業(yè)在華擴(kuò)張的策略或?qū)⑦M(jìn)一步分化，并影響到其在北京的甲級寫字樓租賃需求。

　　項目集中入市，市場整體空置率預(yù)計將有明顯攀升。市場競爭加劇的情況下，市場平均租金水平或?qū)⑦M(jìn)一步下探。與此同時，區(qū)域間的表現(xiàn)將進(jìn)一步分化，金融街由于供應(yīng)有限，預(yù)計空置率仍將保持低位，租金仍有上浮空間。而其他傳統(tǒng)及新興區(qū)域?qū)⒁蛐略龉?yīng)及區(qū)域內(nèi)競爭的關(guān)系，入駐率及租金水平料將有不同程度的下滑。與此同時，新興的區(qū)域?qū)⒂锌赡艹霈F(xiàn)更多的升級和搬遷需求，從而進(jìn)一步縮小與傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)之間的差距。

　　戴德梁行發(fā)布的《2017中國寫字樓核心趨勢》分析認(rèn)為，大量寫字樓新增供應(yīng)將于2017年入市，這將對租戶市場帶來重大影響。而新增供應(yīng)將改變寫字樓市場格局，寫字樓業(yè)主產(chǎn)生非常大的競爭壓力，但同時也為寫字樓租戶提供更多的選擇空間和機(jī)遇。

　　戴德梁行大中華區(qū)租戶研究主管高級董事Shaun Brodie表示：“2017年城市新興商圈的優(yōu)質(zhì)寫字樓供應(yīng)將日趨成熟。鑒于較低的租用成本和大量可用面積，這些新興商圈將繼續(xù)吸引大量企業(yè)從核心商務(wù)區(qū)搬離出去，在新興商圈設(shè)立新的總部辦公室，甚至是園區(qū)式辦公樓。預(yù)計北京麗澤金融商務(wù)區(qū)將會受到追捧，該區(qū)將在2017年底交付約60萬平方米的寫字樓面積。

　　投資機(jī)會仍在

　　針對上述現(xiàn)象行業(yè)專家提醒，雖然供應(yīng)集中對市場總體租金水平會有所沖擊，但優(yōu)質(zhì)寫字樓的價值以及投資機(jī)會仍在。

　　2016年四季度，北京甲級寫字樓資本值環(huán)比微幅上升0.5%至7.53萬元/平方米。同時，大宗投資市場持續(xù)活躍。一方面，機(jī)構(gòu)投資者積極投資位于新興區(qū)域的發(fā)展中寫字樓項目。而另一方面，受限于一手土地市場的有限供應(yīng)及激烈競爭，投資者對于二手土地資源的熱度不減。季內(nèi)共錄得6宗大宗成交，成交金額約108.9億元。

　　據(jù)高力國際統(tǒng)計，相較2015年7宗交易，2016年北京共有12宗整售交易，涵蓋了寫字樓、商鋪以及住宅物業(yè)。其中6宗交易為寫字樓物業(yè)。例如某保險公司以35億元購得位于燕莎的中央公園廣場A1座，中央公園廣場包括寫字樓和住宅。

　　同時，一手散售市場需求仍然旺盛，成交面積達(dá)67.6萬平方米，較三季度大幅上升60.3%。同時，總成交金額亦環(huán)比大幅上升99.5%至247.4億元。

　　預(yù)計未來機(jī)構(gòu)投資者尤其是內(nèi)資保險、信托及投資管理公司將繼續(xù)尋求投資寫字樓市場。其中，核心區(qū)的寫字樓項目仍將是其首選，但投資組合的選擇將會越發(fā)多元化，進(jìn)一步延伸到零售物業(yè)、酒店及服務(wù)式公寓等業(yè)態(tài)。此外，除了存量市場外，位于具有較高發(fā)展?jié)摿^(qū)域的在建項目亦會受到越來越多的關(guān)注。

　　專家提醒，在北京“控地價，限房價”的住宅用地出讓形式成為未來土地市場主流背景下，為保證商業(yè)用地的出讓質(zhì)量，自持比例及年限等條款亦將在商業(yè)用地的出讓中更為常見。這些限制都將繼續(xù)提升一手土地資源獲取的難度。在此情況下，部分亟待擴(kuò)充土地儲備的開發(fā)商及投資者將進(jìn)一步轉(zhuǎn)向?qū)で蠖滞恋刭Y源，市場將有可能迎來更多項目及股權(quán)交易。