全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)

據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)，2024年全國(guó)百城新建住宅價(jià)格累計(jì)結(jié)構(gòu)性上漲2.68%，較2023年擴(kuò)大2.41個(gè)百分點(diǎn)。2024年以來(lái)，受改善型樓盤入市帶動(dòng)，百城新建住宅價(jià)格月度環(huán)比均呈結(jié)構(gòu)性上漲態(tài)勢(shì)，去年12月百城新建住宅均價(jià)為16654元/平方米，環(huán)比上漲0.37%。

二手房方面，2024年百城二手房?jī)r(jià)格累計(jì)下跌7.26%，環(huán)比已連跌32個(gè)月，去年9月底新政后核心城市價(jià)格有所趨穩(wěn)，去年11月和12月分別有4個(gè)和2個(gè)城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲，結(jié)束百城二手房?jī)r(jià)格連續(xù)7個(gè)月全跌的局面，其中成都、深圳二手房?jī)r(jià)格連續(xù)2個(gè)月上漲。

從成交來(lái)看，據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2024年重點(diǎn)30城一二手房總成交面積預(yù)計(jì)達(dá)到3.7億平方米，較2023年微降8%。其中，二手房成交量持續(xù)增長(zhǎng)但增幅放緩;新房成交量穩(wěn)中有降，降幅收窄至24%。

2025年房地產(chǎn)全面回穩(wěn)仍面臨一些挑戰(zhàn)，整體或仍處于筑底階段。中性情形下，預(yù)計(jì)2025年全國(guó)新建商品房銷售面積同比下降約6%，市場(chǎng)銷售的恢復(fù)節(jié)奏有賴于已出臺(tái)政策的推進(jìn)與落實(shí)，尤其是貨幣化安置100萬(wàn)套城中村改造、收儲(chǔ)存量房等政策。同時(shí)，宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行企穩(wěn)、居民就業(yè)和收入改善也是房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)的必要條件。

新房?jī)r(jià)格同比漲幅擴(kuò)大

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2024年12月，百城新建住宅平均價(jià)格為16654元/平方米，價(jià)格環(huán)比結(jié)構(gòu)性上漲0.37%;受部分優(yōu)質(zhì)改善樓盤入市影響，全年則同比累計(jì)結(jié)構(gòu)性上漲2.68%，較2023年擴(kuò)大2.41個(gè)百分點(diǎn)。其中，一線和二線城市新房?jī)r(jià)格同比分別上漲5.82%和1.87%。

全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資情況

(1)房地產(chǎn)開發(fā)投資

2024年1—11月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資93634億元，同比下降10.4%(按可比口徑計(jì)算，詳見附注6);其中，住宅投資71190億元，下降10.5%。

(2)房地產(chǎn)新開工面積

2024年1—11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積726014萬(wàn)平方米，同比下降12.7%。其中，住宅施工面積508389萬(wàn)平方米，下降13.1%。

(3)房地產(chǎn)土地開發(fā)面積

2024年1—11月份，房屋新開工面積67308萬(wàn)平方米，下降23.0%。其中，住宅新開工面積48989萬(wàn)平方米，下降23.1%。房屋竣工面積48152萬(wàn)平方米，下降26.2%。其中，住宅竣工面積35197萬(wàn)平方米，下降26.0%。

全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售情況

2024年1—11月份，新建商品房銷售面積86118萬(wàn)平方米，同比下降14.3%，其中住宅銷售面積下降16.0%。新建商品房銷售額85125億元，下降19.2%，其中住宅銷售額下降20.0%。11月末，商品房待售面積73286萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)12.1%。其中，住宅待售面積增長(zhǎng)18.4%。

全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)資金來(lái)源

2024年1—11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金96575億元，同比下降18.0%。其中，國(guó)內(nèi)貸款13476億元，下降6.2%;利用外資30億元，下降29.2%;自籌資金34676億元，下降11.0%;定金及預(yù)收款29624億元，下降25.2%;個(gè)人按揭貸款13911億元，下降30.4%。

全國(guó)土地市場(chǎng)整體分析

2024年，受到宏觀經(jīng)濟(jì)弱復(fù)蘇的影響，房?jī)r(jià)下行疊加庫(kù)存去化放緩，整體土地供需活躍度減弱，2024年全國(guó)重點(diǎn)65城土地成交規(guī)模仍延續(xù)同比收縮的趨勢(shì)。根據(jù)安居客監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2024年全國(guó)重點(diǎn)65城成交經(jīng)營(yíng)性土地9039宗，總規(guī)劃建面65495.7萬(wàn)平方米，成交規(guī)模同比下降19%。其中，涉宅用地成交2308宗，總規(guī)劃建面17828.7萬(wàn)平方米，成交規(guī)模同比下降28%。

整體來(lái)看，涉宅用地的成交規(guī)模降幅大于土地市場(chǎng)的整體回落幅度。尤其，在經(jīng)過(guò)了兩年的土地供需調(diào)整之后，2024年涉宅用地的成交規(guī)模較2021年回落約64%。究其原因，一方面，由于2024年國(guó)土資源部要求各城市根據(jù)庫(kù)存去化周期調(diào)整供地節(jié)奏，以調(diào)整高庫(kù)存城市的供需關(guān)系，對(duì)全國(guó)整體土地成交規(guī)模的下降也存在一定影響。另一方面，由于地產(chǎn)需求端缺乏有效需求的支撐，導(dǎo)致房企拿地仍偏謹(jǐn)慎。但是，結(jié)合四季度樓市新政的效果，疊加年末核心一二線城市土拍市場(chǎng)熱度的回暖跡象。預(yù)計(jì)，2025年土地市場(chǎng)有望進(jìn)入止跌企穩(wěn)的階段。

分城市能級(jí)來(lái)看，一線城市的土地成交宗數(shù)同比降幅相對(duì)較高，二線及三四線城市較去年同期降幅有所收窄。其中，涉宅用地方面，一線和二線城市土地成交宗數(shù)同比下降25%、19%;而三四線城市涉宅用地成交宗數(shù)同比降幅11%。主要原因在于，一線城市和部分二線城市2024年選擇以供應(yīng)優(yōu)質(zhì)、高溢價(jià)地塊為主的策略，三四線城市土地整體仍保持低溢價(jià)成交的現(xiàn)狀。

從土地成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，2024年涉宅用地的成交占比繼續(xù)小幅下降。從規(guī)劃建面規(guī)模來(lái)看，2024年涉宅用地成交建面規(guī)模占比已不足三成，較去年下降4%。同時(shí)，涉宅用地的出讓金額占比仍維持在八成，但較去年下降4%。2024年，由于整體土地市場(chǎng)表現(xiàn)偏冷，核心一二線城市均頻頻推出優(yōu)質(zhì)、高溢價(jià)地塊，多個(gè)城市“地王”記錄刷新，導(dǎo)致土地出讓金總額降幅有限。