購物中心產(chǎn)業(yè)市發(fā)展：高質(zhì)量發(fā)展和長期價值成長是中國購物中心的發(fā)展方向

• 黃婷 2024年2月28日 來源：互聯(lián)網(wǎng) 201 5
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購物中心是多種零售店鋪、服務(wù)設(shè)施集中在一個建筑物內(nèi)或一個區(qū)域內(nèi)，向消費者提供綜合性服務(wù)的商業(yè)集合體。這種商業(yè)集合體內(nèi)通常包含數(shù)十個甚至數(shù)百個服務(wù)場所，業(yè)態(tài)涵蓋大型綜合超市、專業(yè)店、專賣店、飲食店、雜品店以及娛樂健身休閑場所等。

購物中心是多種零售店鋪、服務(wù)設(shè)施集中在一個建筑物內(nèi)或一個區(qū)域內(nèi)，向消費者提供綜合性服務(wù)的商業(yè)集合體。這種商業(yè)集合體內(nèi)通常包含數(shù)十個甚至數(shù)百個服務(wù)場所，業(yè)態(tài)涵蓋大型綜合超市、專業(yè)店、專賣店、飲食店、雜品店以及娛樂健身休閑場所等。

它是20世紀(jì)50年代以來在西方國家興起的一種商業(yè)組織形式。戰(zhàn)后，西方國家城市居民為逃避交通擁擠和城市污染，紛紛遷居城郊，為滿足此類富裕居民的需要，購物中心由此應(yīng)運而生。它一般由投資者根據(jù)實際需要，在統(tǒng)一規(guī)劃、設(shè)計的基礎(chǔ)上興建，然后招商租賃所有承租的商店共同使用公共設(shè)施，也分擔(dān)公共支出，彼此既互相聯(lián)系，又相互競爭。

近年來購物中心業(yè)態(tài)調(diào)整變化數(shù)據(jù)看，零售業(yè)態(tài)整體配比有所減小，體驗性業(yè)態(tài)配比呈上升態(tài)勢，特別是兒童親子及服務(wù)類業(yè)態(tài)增長幅度相對較大，購物中心對此類業(yè)態(tài)的需求看漲。購物中心物業(yè)管理從最初的某物業(yè)管理公司到商業(yè)管理公司，再到資產(chǎn)管理公司，表面上是名字的變化，從深層來看是購物中心管理思維的變化，最早是物業(yè)管理思維，現(xiàn)在變成了運營管理思維，有了增值保值的概念。除傳統(tǒng)百貨、超市及影院外，購物中心引進主力商家的類型愈加多元化，各類中型業(yè)態(tài)成為購物中心吸客的新手段，兒童游樂體驗館、家居生活集合店、精品超市成為去傳統(tǒng)百超后的新主力商家。

據(jù)中研產(chǎn)業(yè)研究院《2024-2029年購物中心產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢分析報告》分析：

近年來，購物中心建設(shè)行業(yè)在我國方興未艾，項目興建如火如荼。但是在購物中心高速發(fā)展過程中也存在很多問題，如：購物中心的盈利模式、管理模式、定位、發(fā)展速度過快、重復(fù)建設(shè)等等問題，有些問題已經(jīng)成為制約產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵因素。近年來購物中心業(yè)態(tài)調(diào)整變化數(shù)據(jù)看，零售業(yè)態(tài)整體配比有所減小，體驗性業(yè)態(tài)配比呈上升態(tài)勢，特別是兒童親子及服務(wù)類業(yè)態(tài)增長幅度相對較大，購物中心對此類業(yè)態(tài)的需求看漲。除傳統(tǒng)百貨、超市及影院外，購物中心引進主力商家的類型愈加多元化，各類中型業(yè)態(tài)成為購物中心吸客的新手段，兒童游樂體驗館、家居生活集合店、精品超市成為去傳統(tǒng)百超后的新主力商家。

購物中心業(yè)態(tài)經(jīng)營比例：購物、餐飲、休閑1：1：1。(1)社區(qū)購物中心是在城市的區(qū)域商業(yè)中心建立的，面積在5萬平方米以內(nèi)的購物中心.(2)市區(qū)購物中心是在城市的商業(yè)中心建立的，面積在10萬平方米以內(nèi)的購物中心。商圈半徑為 10公里~20公里，有40 個~100個租賃店，包括百貨店、大型綜合超市、各種專業(yè)店、專賣店、飲食店、雜品店以及娛樂服務(wù)設(shè)施等，停車位1000 個以上，各個租賃店獨立開展經(jīng)營活動，使用各自的信息系統(tǒng)。(3)城郊購物中心是在城市的郊區(qū)建立的，面積在10萬平方米以上的購物中心。

購物中心產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀分析

2022年我國購物中心開業(yè)項目及體量主要集中在華東地區(qū)，購物中心開業(yè)項目152個，開業(yè)商業(yè)體量1391.3萬平方;華南區(qū)購物中心開業(yè)項目65個，開業(yè)商業(yè)體量511.73萬平方;華中區(qū)購物中心開業(yè)項目58個，開業(yè)商業(yè)體量538.12萬平方;西南區(qū)購物中心開業(yè)項目48個，開業(yè)商業(yè)體量 437.7萬平方。

從2022年我國購物中心新開業(yè)項目分布來看，高線級城市仍是商業(yè)主力市場，聚集度明顯高于低線級城市。2022年我國商業(yè)準(zhǔn)一線城市購物中心開業(yè)項目占20%;商業(yè)一線城市購物中心開業(yè)項目占17%;商業(yè)二線城市購物中心開業(yè)項目占19%;商業(yè)三線城市購物中心開業(yè)項目占17%;商業(yè)四線城市購物中心開業(yè)項目占12%;商業(yè)五線城市購物中心開業(yè)項目占15%。

數(shù)據(jù)顯示，截至2022年末，全國購物中心存量項目達5685個，同比增長5.24%。

近年來，商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)運營模式受到各大開發(fā)商青睞，購物中心發(fā)展策略從開發(fā)時代進入運營和資產(chǎn)管理的時代。目前商業(yè)物業(yè)開發(fā)過剩，零售企業(yè)業(yè)績不斷下滑，投資少、靈活性強、風(fēng)險低的輕資產(chǎn)運營模式自然成為投資開發(fā)之外快速擴張購物中心網(wǎng)絡(luò)的主要方式。

萬達、大悅城地產(chǎn)、愛琴海商業(yè)、華潤置地、花樣年、保.利商業(yè)等企業(yè)近年來紛紛推出了資產(chǎn)管理項目。除了馳騁多年的企業(yè)之外，天虹、世紀(jì)金源、紅星美凱龍、華地國際等都在搶點做外包輸出。

2020年，深圳市以創(chuàng)建國際消費中心城市為目標(biāo)，出臺了《深圳市關(guān)于進一步激發(fā)消費活力促進消費增長的若干措施》，其中明確提出“加快發(fā)展首店經(jīng)濟”的任務(wù)，對國際知名品牌在深圳開設(shè)全球性、全國性和區(qū)域性品牌首店、旗艦店給予支持。2020年，深圳26家代表性購物中心共引進知名品牌首店97個，位居全國前列。

如今商業(yè)地產(chǎn)市場逐漸進入存量時代，但針對不同城市、不同區(qū)域，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的特征也存在差異。一線城市購物中心規(guī)模已較大，市場未來或?qū)⒏右蕾囘\營，二線城市展現(xiàn)出存量與增量并行快速發(fā)展的格局，三四線城市當(dāng)前人均購物中心面積仍較小，未來具備一定增長空間。對于企業(yè)來說，未來對于三四線城市商業(yè)地產(chǎn)的布局應(yīng)關(guān)注人口規(guī)模大、消費能力強的重點城市，避免盲目擴張。

在購物中心的功能從僅滿足單一的購物需求到向復(fù)合功能轉(zhuǎn)化的過程中，情感性、社交性消費需求正在催生高景氣度新品類。如今，國內(nèi)消費市場存在品牌迭代快、流失率高的現(xiàn)象，但值得思考的是品類一旦形成則不會輕易消亡，但品牌會持續(xù)迭代。只有具備品牌與管理優(yōu)勢的企業(yè)，且能緊抓消費趨勢、主動挖掘消費者心智、引領(lǐng)潮流，才能在行業(yè)加速洗牌的過程中守住陣地，甚至逆勢而上。

隨著現(xiàn)代商業(yè)與城市生活的深度融合，未來我國城市商圈將從如今的便利化購物場所向融合文化、藝術(shù)、技術(shù)的特色消費體驗場景和社交空間拓展。

高質(zhì)量發(fā)展和長期價值成長是中國購物中心的發(fā)展方向

2023年10月13日，由新城控股集團主辦的2023新城商業(yè)年會在上海舉行。在高峰論壇環(huán)節(jié)，中國連鎖經(jīng)營協(xié)會副會長武瑞玲發(fā)表《中國購物中心未來發(fā)展方向》主題演講，就“零售巨變”“購物中心發(fā)展階段”“深度運營推動購物中心高質(zhì)量發(fā)展”“中國購物中心的發(fā)展方向”四個話題展開分享。

武瑞玲認為，如今正處于零售巨變之中。其一，消費者在發(fā)生新變化，理性、務(wù)實成為消費者的主流消費觀念;其二，當(dāng)前不同零售業(yè)態(tài)發(fā)展也在發(fā)生新變化。

購物中心發(fā)展階段方面，武瑞玲認為，中國購物中心業(yè)態(tài)經(jīng)過了起步發(fā)展、穩(wěn)步成長、跑步發(fā)展、緩步發(fā)展四個發(fā)展階段。她將現(xiàn)階段的發(fā)展特點總結(jié)為“三化”、“三重”，即分化、優(yōu)化、強化，和重塑、重構(gòu)、重建。

深度運營方面，購物中心建筑是“硬件”，深度運營是“軟件”，商戶和顧客是“芯片”，深度運營是推動購物中心高質(zhì)量發(fā)展的重要手段和路徑。同時，她說到，購物中心實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的主要途徑就是深度運營，而深度運營有三個關(guān)鍵目標(biāo)，即聯(lián)營租金占比、會員消費貢獻率、合作伙伴共創(chuàng)參與度。

高質(zhì)量發(fā)展和長期價值成長是中國購物中心的發(fā)展方向。她認為，轉(zhuǎn)型是大勢所趨，從高速發(fā)展到高質(zhì)量發(fā)展、從貨本主義到人本主義、從供給側(cè)到需求側(cè)、從降本增效到提質(zhì)增效都是轉(zhuǎn)型的重要途徑。此外也要跟隨消費者的需求變化，從管理思維、合作方式、運營方式、營銷方式等方面進行創(chuàng)新，因變而變，持續(xù)進行研究、探索、實踐、總結(jié)。

想要了解更多購物中心產(chǎn)業(yè)詳情分析，可以點擊查看中研普華研究報告《2024-2029年購物中心產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢分析報告》。

報告對中國購物中心運營行業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境、行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展?fàn)顩r、市場供需、競爭格局、標(biāo)桿企業(yè)、發(fā)展趨勢、機會風(fēng)險、發(fā)展策略與投資建議等進行了分析，并重點分析了我國購物中心運營行業(yè)將面臨的機遇與挑戰(zhàn)。報告將幫助購物中心運營企業(yè)、學(xué)術(shù)科研單位、投資企業(yè)準(zhǔn)確了解購物中心運營行業(yè)最新發(fā)展動向，及早發(fā)現(xiàn)購物中心運營行業(yè)市場的空白點，機會點，增長點和盈利點……準(zhǔn)確把握購物中心運營行業(yè)未被滿足的市場需求和趨勢，有效規(guī)避購物中心運營行業(yè)投資風(fēng)險，更有效率地鞏固或者拓展相應(yīng)的戰(zhàn)略性目標(biāo)市場，牢牢把握行業(yè)競爭的主動權(quán)。形成企業(yè)良好的可持續(xù)發(fā)展優(yōu)勢。

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  2024-2029年購物中心產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢分析報告

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