事關(guān)房地產(chǎn)企業(yè) 央行 金融監(jiān)管總局發(fā)布 房地產(chǎn)金融市場深度全景調(diào)研分析報(bào)告

• 李波 2024年1月26日 來源：中研普華集團(tuán)、央視財(cái)經(jīng)、中研網(wǎng) 1433 95
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國家金融監(jiān)督管理總局消息，1月24日，中國人民銀行辦公廳、金融監(jiān)管總局辦公廳聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好經(jīng)營性物業(yè)貸款管理的通知》(以下簡稱《通知》)。

國家金融監(jiān)督管理總局消息，1月24日，中國人民銀行辦公廳、金融監(jiān)管總局辦公廳聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好經(jīng)營性物業(yè)貸款管理的通知》(以下簡稱《通知》)。

《通知》明確，2024年底前，對(duì)規(guī)范經(jīng)營、發(fā)展前景良好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，全國性商業(yè)銀行在風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)基礎(chǔ)上，還可發(fā)放經(jīng)營性物業(yè)貸款用于償還該企業(yè)及其集團(tuán)控股公司(含并表子公司)存量房地產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)貸款和公開市場債券。

中國人民銀行、金融監(jiān)管總局將指導(dǎo)商業(yè)銀行抓緊落實(shí)《通知》要求，依法合規(guī)開展經(jīng)營性物業(yè)貸款業(yè)務(wù)，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

明確經(jīng)營性物業(yè)貸款定義

《通知》所稱經(jīng)營性物業(yè)貸款，是指商業(yè)銀行向持有已竣工驗(yàn)收合格、辦妥不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書并投入運(yùn)營的綜合效益較好的商業(yè)性房地產(chǎn)的企業(yè)法人發(fā)放的，以經(jīng)營性物業(yè)為抵押，實(shí)際用途投向物業(yè)本身或與房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域的貸款。

商業(yè)性房地產(chǎn)包括但不限于商業(yè)綜合體、購物中心、商務(wù)中心、寫字樓、酒店、文旅地產(chǎn)項(xiàng)目等，不包括商品住房、租賃住房。除本通知所稱經(jīng)營性物業(yè)貸款外，其他貸款仍按現(xiàn)行政策執(zhí)行。

堅(jiān)持依法合規(guī)展業(yè)

《通知》明確，商業(yè)銀行要按照市場化、法治化原則，依法合規(guī)開展經(jīng)營性物業(yè)貸款業(yè)務(wù)。符合《通知》定義的經(jīng)營性物業(yè)貸款應(yīng)納入房地產(chǎn)貸款統(tǒng)計(jì)。

經(jīng)營性物業(yè)貸款的借款人須依法成立，承貸物業(yè)應(yīng)產(chǎn)權(quán)清晰，無復(fù)雜的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。經(jīng)營性物業(yè)貸款的借款人可以為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

經(jīng)營性物業(yè)貸款可用于承貸物業(yè)在經(jīng)營期間的維護(hù)、改造、裝修等與物業(yè)本身相關(guān)的經(jīng)營性資金需求，以及置換借款人為建設(shè)或購置該物業(yè)形成的貸款、股東借款等，不得用于購地、新建項(xiàng)目或其他限制性領(lǐng)域。經(jīng)營性物業(yè)貸款在發(fā)放前應(yīng)明確貸款用途。

2024年底前，對(duì)規(guī)范經(jīng)營、發(fā)展前景良好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，全國性商業(yè)銀行在風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)基礎(chǔ)上，還可發(fā)放經(jīng)營性物業(yè)貸款用于償還該企業(yè)及其集團(tuán)控股公司(含并表子公司)存量房地產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)貸款和公開市場債券。

商業(yè)銀行要根據(jù)承貸物業(yè)經(jīng)營狀況、評(píng)估價(jià)值，以及借款人及其集團(tuán)公司的償債能力、信用狀況、擔(dān)保方式等因素，合理確定經(jīng)營性物業(yè)貸款額度。

經(jīng)營性物業(yè)貸款額度原則上不得超過承貸物業(yè)評(píng)估價(jià)值的70%。商業(yè)銀行應(yīng)結(jié)合承貸物業(yè)經(jīng)營情況等因素，按照市場化原則，與借款人協(xié)商確定貸款利率及還本付息方式。

經(jīng)營性物業(yè)貸款期限一般不超過10年，最長不得超過15年，且貸款到期日應(yīng)早于承貸物業(yè)產(chǎn)權(quán)證到期日至少5年。經(jīng)營性物業(yè)貸款第一還款來源應(yīng)為承貸物業(yè)本身的經(jīng)營收入。商業(yè)銀行應(yīng)與借款人在貸款合同中約定資金管理賬戶，承貸物業(yè)經(jīng)營收入原則上均應(yīng)進(jìn)入該賬戶，優(yōu)先用于償還當(dāng)期貸款本息。

商業(yè)銀行要加強(qiáng)對(duì)承貸物業(yè)經(jīng)營收支情況的監(jiān)測(cè)，保障信貸資金安全。商業(yè)銀行發(fā)放經(jīng)營性物業(yè)貸款應(yīng)以承貸物業(yè)作為抵押品。結(jié)合第三方評(píng)估公司價(jià)值評(píng)估情況等，審慎確定物業(yè)評(píng)估價(jià)值。借款人與承貸物業(yè)實(shí)際經(jīng)營管理主體不一致的，可將承貸物業(yè)實(shí)際經(jīng)營管理主體作為共同借款人或連帶責(zé)任保證擔(dān)保人。

加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理

在加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理方面，《通知》要求，商業(yè)銀行應(yīng)將經(jīng)營性物業(yè)貸款納入對(duì)借款人及其所在集團(tuán)客戶的統(tǒng)一授信管理，強(qiáng)化貸款審批、發(fā)放、收回全流程管理，切實(shí)保障信貸資金安全，支持通過銀團(tuán)貸款模式分散風(fēng)險(xiǎn)。

商業(yè)銀行應(yīng)嚴(yán)格開展貸前調(diào)查和貸中審查，科學(xué)區(qū)分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與集團(tuán)控股公司風(fēng)險(xiǎn)，承貸物業(yè)有共同產(chǎn)權(quán)人或第三方權(quán)利人的，貸款前應(yīng)取得其書面同意。

商業(yè)銀行應(yīng)加強(qiáng)貸款投放后的管理，嚴(yán)防貸款被挪用;及時(shí)對(duì)物業(yè)經(jīng)營及價(jià)值情況開展跟蹤評(píng)估，嚴(yán)密監(jiān)測(cè)借款人及集團(tuán)公司經(jīng)營、財(cái)務(wù)、信用、擔(dān)保、融資變化等重要信息，全面掌握各種影響貸款安全的風(fēng)險(xiǎn)因素，并采取針對(duì)性的風(fēng)險(xiǎn)緩釋和保全措施。

中國人民銀行、金融監(jiān)管總局各分支機(jī)構(gòu)要加強(qiáng)經(jīng)營性物業(yè)貸款監(jiān)管，指導(dǎo)督促商業(yè)銀行嚴(yán)格落實(shí)本通知要求，依法合規(guī)開展經(jīng)營性物業(yè)貸款業(yè)務(wù)，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

近日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部和金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)通知，要求各地建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，及時(shí)研判本地房地產(chǎn)市場形勢(shì)和房地產(chǎn)融資需求，協(xié)調(diào)解決房地產(chǎn)融資中存在的困難和問題。這是剛剛跨入2024年的中國房地產(chǎn)，迎來的一則重磅消息。

房地產(chǎn)金融是在房地產(chǎn)開發(fā)、流通和消費(fèi)過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進(jìn)行的籌資、融資及相關(guān)金融服務(wù)的一系列金融活動(dòng)的總稱。

其基本任務(wù)是運(yùn)用多種金融方式和金融工具籌集和融通資金，支持房地產(chǎn)開發(fā)、流通和消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)再生產(chǎn)過程中的資金良性循環(huán)，保障房地產(chǎn)再生產(chǎn)過程的順利進(jìn)行。房地產(chǎn)金融在國民經(jīng)濟(jì)和人們?nèi)粘Ｉ钪械牡匚慌c作用日益突出。

房地產(chǎn)金融行為對(duì)個(gè)人住房、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營和經(jīng)濟(jì)市場的有效性有著直接的影響。房地產(chǎn)業(yè)所需要的大量資金以及房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)用的“財(cái)務(wù)杠桿原理”決定了房地產(chǎn)資金不可能單純依賴開發(fā)商的自有資金，必須依靠金融工具融資。

房地產(chǎn)金融有廣義和狹義之分，廣義的房地產(chǎn)金融，是與房地產(chǎn)活動(dòng)有關(guān)的一切金融活動(dòng)。狹義的房地產(chǎn)金融表現(xiàn)為一些具體的金融形式，如對(duì)房地產(chǎn)銀行發(fā)行債券，成立住房儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)，安排房地產(chǎn)企業(yè)和基金上市，成立按揭類的證券公司，抵押貸款證券化等等。

一種看法認(rèn)為，房地產(chǎn)金融最簡單的含義就是房地產(chǎn)資金的融通，其實(shí)，房地產(chǎn)資金的融通不等于房地產(chǎn)金融，融資是房地產(chǎn)金融的一個(gè)主要方面，它包括房地產(chǎn)信貸融資、房地產(chǎn)股本融資、房地產(chǎn)債券融資和運(yùn)用信托方式融資等。

房地產(chǎn)金融除了融資功能還有許多其他的金融功能，如房地產(chǎn)保險(xiǎn)、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)證券、房地產(chǎn)典當(dāng)?shù)?。我國目前的房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀，還沒有形成真正意義上的房地產(chǎn)金融。

房地產(chǎn)金融還包括房產(chǎn)金融和地產(chǎn)金融。房產(chǎn)金融指房屋或建筑物的生產(chǎn)、流通和消費(fèi)過程中的各種資金融通活動(dòng)。地產(chǎn)金融又稱土地金融，指圍繞土地的有償使用而產(chǎn)生的融資活動(dòng)，具體可分解為市地金融和農(nóng)地金融。

市地金融是指圍繞城市土地的開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營所展開的資金融通活動(dòng)，包括市地獲得金融、市地改良金融、市地轉(zhuǎn)讓與經(jīng)營金融。農(nóng)地金融是圍繞農(nóng)地的開發(fā)、生產(chǎn)、經(jīng)營而展開的資金融通活動(dòng)，在國外又稱農(nóng)業(yè)金融，主要包括農(nóng)地獲得金融、農(nóng)地改良金融、農(nóng)地經(jīng)營金融。

房地產(chǎn)金融行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析

受到經(jīng)濟(jì)下行等宏觀因素的影響，2022年我國房地產(chǎn)開發(fā)投資額首次出現(xiàn)了負(fù)增長。具體來說，2022年的房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)值為132895億元，同比下降10.0%。

截止到2023年7月，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)呈下降趨勢(shì)，累計(jì)值降至67717億元，同比下降了8.5%。政府為積壓房地產(chǎn)泡沫，為房地產(chǎn)降杠桿，這對(duì)房地產(chǎn)業(yè)造成了一定的沖擊，導(dǎo)致投資額下降。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資主要集中在住宅領(lǐng)域，從2016年開始住宅投資比例逐漸增加。截至2023年7月，住宅投資累計(jì)值達(dá)到51485億元，同比下降7.6%，占據(jù)了房地產(chǎn)投資總額的76.0%，比重比去年增加0.3個(gè)百分點(diǎn)。

其他投資占比第二，從2015年開始呈震蕩增加的趨勢(shì)，截至2023年7月其他投資累計(jì)值為8707億元，同比下降7.4%，占房地產(chǎn)投資總額的比重為12.9%，比重增加0.6個(gè)百分點(diǎn)。商業(yè)營業(yè)用房投資占比第二小，從2016年開始其比重不斷減小，到2023年7月，其累計(jì)值為4837億元，同比下降18.3%，其占房地產(chǎn)投資累計(jì)值比重為7.1%，減少0.9個(gè)百分點(diǎn)。

辦公樓投資占比最小，從2015年開始其比重不斷減小，到2023年7月，其累計(jì)值為2689億元，同比下降8.1%，其占房地產(chǎn)投資累計(jì)值比重為4.0%，減少0.01個(gè)百分點(diǎn)。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2028年中國房地產(chǎn)金融市場深度全景調(diào)研及投資前景分析報(bào)告》顯示：

自2021年以來，中國房地產(chǎn)開發(fā)投資實(shí)際到位資金一直呈下降趨勢(shì)。截至2023年7月，實(shí)際到位資金總額為136866億元，同比下降了13.2%。

從資金來源來看，2023年1月至7月，自籌資金總額為23916億元，同比下降了23.0%，占到年度資金總額的30.6%，比重最大;其次是國內(nèi)貸款，總額為9732億元，同比下降了11.5%，占到年度資金總額的12.4%。

長期穩(wěn)定的金融支持政策是實(shí)現(xiàn)我國政治目標(biāo)、改善人民居住水平、培育支柱產(chǎn)業(yè)必需的制度保障。我國實(shí)現(xiàn)小康目標(biāo)和發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)需要明確而長期的金融支持政策。

發(fā)達(dá)國家在提出解決居民住房和發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)的政策目標(biāo)后，持續(xù)穩(wěn)定的住宅融資政策保障著政策目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，而且政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支持和鼓勵(lì)使其迅速成長為支柱產(chǎn)業(yè)。我國已提出建設(shè)小康社會(huì)的目標(biāo)，因此，明晰穩(wěn)定的房地產(chǎn)金融配套政策成為居民提高住房消費(fèi)能力的保證。

2022年11月11日，央行、原銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，也即金融支持房地產(chǎn)“十六條”對(duì)保持房地產(chǎn)業(yè)融資合理適度、推動(dòng)化解房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)等方面發(fā)揮了積極作用，取得了良好的政策效果;

那么，此次發(fā)布的《通知》則更體現(xiàn)了積極的信號(hào)，具有非常好的政策導(dǎo)向：保持金融支持房地產(chǎn)政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，體現(xiàn)了支持房地產(chǎn)市場和企業(yè)復(fù)蘇的堅(jiān)定決心，這應(yīng)該是《通知》出臺(tái)持最大政治經(jīng)濟(jì)意義所在。

2023年，國家金融監(jiān)管總局發(fā)布了《關(guān)于延長金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)政策期限的通知》(簡稱《通知》)，主要內(nèi)容是對(duì)去年發(fā)布的支持房地產(chǎn)金融“十六條”規(guī)定中的兩項(xiàng)有適用期限的——開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資和向?qū)ｍ?xiàng)借款支持項(xiàng)目發(fā)放的配套融資，將適用期限統(tǒng)一延長至2024年12月31日，其他不涉及適用期限的政策長期有效。

房地產(chǎn)金融行業(yè)未來發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)

我國經(jīng)濟(jì)的高速增長不僅提高了當(dāng)期的支出，更重要的是增加了居民未來收入增長的預(yù)期，這種預(yù)期造成了居民住房信貸的快速增長。

居民的住宅消費(fèi)需求和建設(shè)小康社會(huì)的目標(biāo)必然導(dǎo)致穩(wěn)定的住房投資，從而構(gòu)成房地產(chǎn)金融增長的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，其中房地產(chǎn)信貸增長空間大，持續(xù)時(shí)間長。而伴隨著房地產(chǎn)資產(chǎn)的增加和金融深化的加快，我國住宅證券金融的發(fā)展?jié)摿V闊，產(chǎn)品日益豐富。

未來相當(dāng)長一段時(shí)間內(nèi)，商業(yè)銀行信貸在住宅融資中的份額仍將是住宅融資的主要工具。而日益發(fā)展的證券化金融工具將成為住宅融資的有益補(bǔ)充，將大大豐富和完善住宅融資的渠道和手段。

房地產(chǎn)金融行業(yè)面臨著機(jī)遇和挑戰(zhàn)并存的局面。政府調(diào)控政策和市場規(guī)模的變化為行業(yè)帶來了發(fā)展機(jī)遇，同時(shí)競爭格局和風(fēng)險(xiǎn)控制也給行業(yè)帶來了挑戰(zhàn)。

金融機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)企業(yè)需要不斷創(chuàng)新和提升自身實(shí)力，以適應(yīng)市場的變化和滿足客戶需求。隨著全球化的發(fā)展，未來房地產(chǎn)金融行業(yè)將更加注重國際合作，與其他國家和地區(qū)的金融機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)企業(yè)展開合作，共同推動(dòng)全球房地產(chǎn)金融市場的健康發(fā)展。

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  2023-2028年中國房地產(chǎn)金融市場深度全景調(diào)研及投資前景分析報(bào)告

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