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樓市重磅 一線城市放大招 多子女家庭貸款限額上浮20% 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢及前景分析報(bào)告

  • 李波 2023年5月4日 來源:中研普華集團(tuán)、央視財(cái)經(jīng)、中研網(wǎng) 324 14
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4月30日晚,上海市住房公積金管理委員會發(fā)布通知,自2023年5月1日起,符合上海市住房公積金租賃提取規(guī)定的多子女家庭,可按照實(shí)際房租支出提取住房公積金;

4月30日晚,上海市住房公積金管理委員會發(fā)布通知,自2023年5月1日起,符合上海市住房公積金租賃提取規(guī)定的多子女家庭,可按照實(shí)際房租支出提取住房公積金;

多子女家庭購買首套住房,最高貸款限額(含補(bǔ)充公積金最高貸款限額)在最高貸款限額的基礎(chǔ)上上浮20%。除了上海,近期,廣州、長沙等多地出臺住房公積金新政,主要圍繞提高提取額度、向多孩家庭傾斜等。

上海:多子女家庭貸款限額上浮20%

上海市住房公積金管理委員會4月30日晚發(fā)布《關(guān)于本市實(shí)施多子女家庭住房公積金支持政策的通知》。

《通知》指出,自2023年5月1日起,符合上海市住房公積金租賃提取規(guī)定的多子女家庭,可按照實(shí)際房租支出提取住房公積金。

符合上海市住房公積金貸款規(guī)定的多子女家庭購買首套住房,最高貸款限額(含補(bǔ)充公積金最高貸款限額)在上海市最高貸款限額的基礎(chǔ)上上浮20%。

根據(jù)上海市公積金管理中心印發(fā)的《關(guān)于本市實(shí)施多子女家庭住房公積金支持政策的操作細(xì)則》,個人最高貸款限額為60萬元,繳交補(bǔ)充住房公積金的,最高貸款限額在上述限額基礎(chǔ)上增加12萬元;家庭最高貸款限額為120萬元,繳交補(bǔ)充住房公積金的,最高貸款限額在上述限額基礎(chǔ)上增加24萬元。

多地出臺公積金新政

長沙住房公積金管理中心4月28日發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化商轉(zhuǎn)公貸款業(yè)務(wù)的通知》,新增順位抵押方式辦理商業(yè)銀行住房貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款,即商轉(zhuǎn)公貸款,職工無需自籌全部資金結(jié)清原商業(yè)銀行住房貸款后再轉(zhuǎn)住房公積金貸款。該措施自2023年5月15日施行,有效期5年。

職工申請順位抵押方式辦理商轉(zhuǎn)公業(yè)務(wù)的,除應(yīng)符合現(xiàn)行住房公積金貸款條件外,須能配合辦妥第二順位抵押登記手續(xù),同意自籌資金償還商業(yè)貸款剩余本息超出住房公積金貸款金額的差額部分,并按要求結(jié)清商業(yè)貸款,辦理抵押權(quán)注銷手續(xù)。

廣州住房公積金管理中心4月28日發(fā)布《廣州住房公積金管理中心關(guān)于貫徹落實(shí)二孩及以上家庭支持政策的通知》意見征求公告。

《通知》擬明確,生育二孩及以上的家庭(至少一個子女未成年)使用住房公積金貸款購買首套自住住房的,住房公積金貸款最高額度上浮30%。其他貸款條件及要求依據(jù)廣州市住房公積金貸款政策執(zhí)行。

據(jù)了解,目前,廣州公積金貸款政策是單繳存職工個人住房貸款最高額度60萬元,雙繳存職工個人住房貸款最高額度100萬元。

若按本次通知上調(diào)30%,則最高可貸額度調(diào)至130萬元。本次政策針對的是生育二孩以上家庭人群,且需要至少有一個子女未成年,同時,還要是首套首貸自住房。

4月24日,河南省省直機(jī)關(guān)住房資金管理中心發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整住房公積金部分使用政策的通知》。《通知》提出,符合條件的高層次人才,最高貸款額度由原來的120萬元、90萬元統(tǒng)一調(diào)整為150萬元。

業(yè)內(nèi)稱有助于住房需求的釋放

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜表示,優(yōu)化公積金政策是各城市支持住房消費(fèi)、支持剛性和改善性住房需求的重要手段之一,2022年以來多個城市出臺提高公積金貸款額度、支持“商轉(zhuǎn)公”貸款、允許提取公積金支付首付款等政策,有利于減輕購房者還貸壓力,同時也提高了公積金資金池的使用效率。短期來看,各地或?qū)⒗^續(xù)結(jié)合自身公積金使用的實(shí)際情況因城施策,優(yōu)化公積金政策的城市有望繼續(xù)擴(kuò)圍。

根據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,今年以來截至3月6日,已有近40城出臺了優(yōu)化公積金政策。

陳文靜表示,公積金作為長期住房專用儲蓄,使用范圍較為受限,目前僅能專用于居民住房相關(guān)款項(xiàng),針對性優(yōu)化其使用范圍和使用方式符合大家對公積金的預(yù)期;同時,公積金政策指向性較強(qiáng),有利于直接為真正有購房需求的居民提供支持,促進(jìn)住房需求釋放。

2023房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢及前景分析

房地產(chǎn)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè),在疫情管控放松的背景下,宏觀經(jīng)濟(jì)的修復(fù)仍離不開地產(chǎn)的企穩(wěn),預(yù)計(jì)政策面仍以寬松為主。地產(chǎn)在經(jīng)歷了一年半快速下行期后,供給已降至接近中長期均衡水平,繼續(xù)下降的空間有限,政策不斷疊加下有望驅(qū)動行業(yè)走出困境。

中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展,最重要的頂梁柱,來自于房地產(chǎn)。這一點(diǎn)是毋庸置疑的。隨著中國房地產(chǎn)市場的開發(fā),引發(fā)國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,房地產(chǎn)市場在過去幾十年的發(fā)展中,成為了經(jīng)濟(jì)的支柱。所以,作為我國經(jīng)濟(jì)的最重要組成部分,房地產(chǎn)的地位是不容動搖的根本所在。

2023年1-3月房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額下滑5.8%,單月投資增速下滑7.2%,較前值下滑幅度擴(kuò)大1.5pct,預(yù)計(jì)主要是受制于土地購置費(fèi)滯后影響整體表現(xiàn)較弱。

1-3月銷售面積和銷售金額同比變動-1.8%和+4.1%,較前值變動+1.8pct和+4.2pct。3月單月銷售面積和銷售金額同比增速為-3.46%和6.34%,均價1-3月同比+6.8%,房價均價延續(xù)修復(fù)態(tài)勢。

1—3月,商品房銷售面積29946萬平方米,同比下降1.8%,其中住宅銷售面積增長1.4%。商品房銷售額30545億元,增長4.1%,其中住宅銷售額增長7.1%。

1-3月新建商品房銷售市場繼續(xù)向好,商品銷售指標(biāo)跌幅進(jìn)一步收窄,銷售金額同比由跌轉(zhuǎn)漲。與前兩個月相比,銷售金額同比變化大于銷售面積同比變化,表明整體市場的平均房價出現(xiàn)回升。

目前行業(yè)處在由“高規(guī)?!鞭D(zhuǎn)向“高質(zhì)量”發(fā)展時期,城市之間、企業(yè)之間、產(chǎn)品之間分化都在加劇,市場仍存在不確定性,走勢仍需進(jìn)一步觀察。

3月房地產(chǎn)政策環(huán)境持續(xù)寬松,供需兩端政策正在合力確保市場回歸平穩(wěn),地產(chǎn)行業(yè)的企穩(wěn)對穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)大盤有重要意義。3 月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下滑7.2%,降幅較1-2 月擴(kuò)大1.5pct。土地市場供求收縮、熱度分化,開工端依然低迷,竣工端表現(xiàn)亮眼。

1、3 月300城住宅類土地供求規(guī)模繼續(xù)同比收縮,主要受集中供地政策調(diào)整及部分城市土地需求不足的影響,但成交地塊溢價率延續(xù)修復(fù),說明土地市場熱度分化明顯。

2、弱復(fù)蘇下房企開工意愿謹(jǐn)慎+拿地?cái)?shù)量不足,新開工和施工面積同比降幅再次擴(kuò)大。3、保交付和工程延期等因素推動竣工面積同比大增。

據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)院研究報(bào)告《2023-2028年房地產(chǎn)行業(yè)市場深度分析及發(fā)展策略研究報(bào)告》分析

房地產(chǎn)市場對于中國而言,經(jīng)過20多年的快速發(fā)展,不僅影響著房地產(chǎn)行業(yè)本身,還有建筑行業(yè),兩者合并起來的GDP占比高達(dá)13%。對于中國GDP可謂影響重大。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),依托房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行就業(yè)的人員就高達(dá)7000多萬,如果按照一個家庭來計(jì)算的話,這些依托房地產(chǎn)市場工作的人員,間接的就涉及到超過2億人口的生活問題。

經(jīng)歷第三輪行業(yè)大洗牌后,房企要活下去的首要籌碼,便是財(cái)務(wù)盤面安全、融資通道順暢。

去年四季度以來,中央對房企端“三支箭”的融資支持政策落地,一定程度緩解了房企債務(wù)壓力,2023年前三個月房企國內(nèi)信用債和海外債新發(fā)行量均同比增長。但需要看到,目前能實(shí)現(xiàn)外部融資的企業(yè),仍是穩(wěn)健優(yōu)質(zhì)的企業(yè),大多出險(xiǎn)房企已被擋在門外。

住建部門表示2023年工作重點(diǎn)著力“穩(wěn)支柱、防風(fēng)險(xiǎn)、惠民生”三方面,并對房地產(chǎn)行業(yè)企穩(wěn)回升充滿信心。央行調(diào)查也顯示居民購房意愿提高,未來三月增加購房支出的占比為17.5%,比一季度提高1.5個百分點(diǎn)。企業(yè)要及時把握市場修復(fù)窗口,鞏固目前回升態(tài)勢。

長期來看,房地產(chǎn)市場資金將逐步流出,主要流向證券市場。從居民財(cái)富結(jié)構(gòu)來看,房地產(chǎn)資產(chǎn)占比太高,逐步下行比較合理。參考國外,合理的房地產(chǎn)資產(chǎn)占比也就30%-40%。

未來,農(nóng)村及中小城市人口可能會繼續(xù)朝著經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的地區(qū)流動,城鎮(zhèn)化水平繼續(xù)提升,會產(chǎn)生新的購房需求。另外一個是人均GDP水平上升,產(chǎn)生改善性需求。這一點(diǎn)在許多經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市已經(jīng)顯現(xiàn)出來。將來,收入水平上去了,改善型住房需求一定會增長。

欲了解更多關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的市場數(shù)據(jù)及未來行業(yè)投資前景,可以點(diǎn)擊查看中研普華產(chǎn)業(yè)院研究報(bào)告《2023-2028年房地產(chǎn)行業(yè)市場深度分析及發(fā)展策略研究報(bào)告》。

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