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舊城改造行業(yè)市場機遇分析:老舊小區(qū)改造要下足繡花功夫

對細節(jié)的精準把控應貫穿改造全過程。老舊小區(qū)往往失養(yǎng)失修失管,基礎(chǔ)設(shè)施老化程度嚴重,有的還存在電線雜纏外露等安全隱患,改造應堅持“面子”“里子”并重,不僅要讓老房換新裝,還要著力解決線路管網(wǎng)老化等實際問題。此類改造少不了入戶施工,難免影響居民日常起居,

老舊小區(qū)改造事關(guān)群眾切身利益,是項實實在在的惠民工程。但是,由于老舊小區(qū)情況各異、問題復雜,做好改造工作并不容易。不少網(wǎng)友反映,老舊小區(qū)改造存在施工現(xiàn)場組織粗放、工程管理監(jiān)管缺位、工程質(zhì)量難以保證等問題。要想將這項民生工程真正辦到群眾心坎兒上,尤需從細處著手,下足繡花功夫。

對細節(jié)的精準把控應貫穿改造全過程。老舊小區(qū)往往失養(yǎng)失修失管,基礎(chǔ)設(shè)施老化程度嚴重,有的還存在電線雜纏外露等安全隱患,改造應堅持“面子”“里子”并重,不僅要讓老房換新裝,還要著力解決線路管網(wǎng)老化等實際問題。此類改造少不了入戶施工,難免影響居民日常起居,尤其在夏季,停水、停電更是造成不便。因此,改造動工前,設(shè)計單位應加強調(diào)研、合理規(guī)劃,盡量做好入戶施工計劃并及時告知居民,方便大家提前安排好工作和生活。

改造流程的規(guī)范性與專業(yè)性直接關(guān)系工程質(zhì)量,如果老問題沒解決又出現(xiàn)新問題,導致返工,那不免影響改造工作進度。相關(guān)部門應組織好對施工企業(yè)、監(jiān)理單位的業(yè)務培訓,制定改造施工詳細規(guī)范,并督促施工單位嚴格執(zhí)行。

如果你想了解舊城改造行業(yè)的環(huán)境、行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展狀況、市場供需、競爭格局、標桿企業(yè)、發(fā)展趨勢、機會風險、發(fā)展策略與投資建議等進行了分析……我們研究院撰寫的《2023-2028年中國舊城改造行業(yè)發(fā)展前景及投資風險預測分析報告》。重點分析了我國舊城改造將面臨的機遇與挑戰(zhàn),對舊城改造行業(yè)未來的發(fā)展趨勢及前景作出審慎分析與預測。

數(shù)據(jù)顯示,2019年至2022年,各地在老舊小區(qū)改造過程中,共改造水電氣熱信等各類老化管線超20萬公里、加裝電梯7萬部、增設(shè)和提升停車位240萬個、增設(shè)電動汽車充電樁6.3萬個、增設(shè)養(yǎng)老托育等各類社區(qū)服務設(shè)施4.5萬個。

在城市化進程中,老舊小區(qū)改造一直是城市更新環(huán)節(jié)的重要板塊,也是和百姓民生息息相關(guān)的產(chǎn)業(yè)。近年來,我國圍繞老舊小區(qū)改造不斷落實相關(guān)政策,在政策和市場雙輪驅(qū)動下,越來越多的城市和家庭享受到老舊小區(qū)改造帶來的福利。進入2023年,老舊小區(qū)改造力度依然在持續(xù)強化。

近日,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于扎實推進2023年城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的通知》(以下簡稱《通知》),要求合理安排2024年城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造計劃,表明我國將持續(xù)推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造,這項工作將惠及更多城鎮(zhèn)居民。

《通知》明確,大力改造提升建成年代較早、失養(yǎng)失修失管、設(shè)施短板明顯、居民改造意愿強烈的住宅小區(qū)(含單棟住宅樓),重點改造2000年底前建成需改造的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)。鼓勵有條件的地方研究建立住宅小區(qū)“體檢查找問題、改造解決問題”機制,探索建立房屋養(yǎng)老金和保險制度,解決“錢從哪里來”的問題,形成住宅小區(qū)改造建設(shè)長效機制。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負責人介紹,老舊小區(qū)改造聚焦群眾急難愁盼問題,通過改造,提升了城市老舊小區(qū)、老社區(qū)的居住環(huán)境、設(shè)施條件、服務功能,滿足了人民群眾美好生活的需要,對加強和改進基層社會治理等也有積極作用。不難發(fā)現(xiàn),一些樓棟加裝電梯后,以前一年半載也難得下一次樓的“懸空老人”現(xiàn)在可以經(jīng)常下樓曬太陽、和老街坊聊天了。一些老舊小區(qū)實施無障礙改造,營造“無障有愛”的出行環(huán)境,

殘疾人、老年人、孕婦出行體驗更順暢了。一些老舊小區(qū)改造后增設(shè)了早餐店、修理點、小菜站等便民服務設(shè)施。

作為重大民生工程和發(fā)展工程,2020年至2022年,全國累計新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)14.8萬個,惠及居民2577萬戶,完成投資約6000億元。

舊城改造是對城區(qū)道路、路網(wǎng)、水電、通訊,局部或整體地、有步驟地改造和更新老城市的全部物質(zhì)生活環(huán)境,并根本改善其消防、出行、生產(chǎn)、勞動、生活、服務和休息等條件。既反映城市的發(fā)展過程,城市空間規(guī)劃組織以及建筑和社會福利設(shè)施的完善過程;又表示物質(zhì)成果,反映當時的建筑和福利設(shè)施狀況。舊城改造是個不間斷的過程,取決于城市的發(fā)展方向和速度。

由于舊改項目牽涉原業(yè)主、政府、企業(yè)、社區(qū)等多方利益主體。在拆除重建類項目中,往往涉及原業(yè)主的拆遷補償利益,與業(yè)主的談判難度較大,還可能遇到所謂的“釘子戶”導致項目難以推進。因此,舊改項目的操作更復雜。

舊城改造保持中心城市相對穩(wěn)定,增加一些結(jié)構(gòu)完整、規(guī)模適當?shù)姆忾]式衛(wèi)星城鎮(zhèn),城市用地被劃分為一些孤立的功能區(qū),而整個規(guī)劃結(jié)構(gòu)的發(fā)展,有賴于相交半放射環(huán)形系統(tǒng)的擴展;舊城改造行業(yè)在向靈活分區(qū)過渡的基礎(chǔ)上編制各種開敞式的城市結(jié)構(gòu),公共服務中心的布局則根據(jù)完善整個城市規(guī)劃結(jié)構(gòu)的具體條件,具有更加多樣的組合方案。

舊城改造行業(yè)市場前景分析

黨的二十大報告提出,提高城市規(guī)劃、建設(shè)、治理水平,加快轉(zhuǎn)變超大特大城市發(fā)展方式,實施城市更新行動,加強城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),打造宜居、韌性、智慧城市。

近年來,多地出臺條例,規(guī)范城市更新活動。梳理發(fā)展,老舊小區(qū)改造都是立法關(guān)注焦點。《北京市城市更新條例》規(guī)定,實施老舊小區(qū)綜合整治改造,應開展住宅樓房抗震加固和節(jié)能綜合改造,整治提升小區(qū)環(huán)境,改善小區(qū)居住品質(zhì)。若加裝電梯,應由業(yè)主表決確定,業(yè)主可依法確定費用分攤、收益分配。《深圳經(jīng)濟特區(qū)城市更新條例》提出,舊住宅區(qū)可采取整飾建筑外觀、加建電梯、增設(shè)停車位等措施實施綜合整治,并可按規(guī)定啟用物業(yè)專維資金。

此外,施工工序、建材規(guī)格等信息都應及時向居民公示,一方面是為了保障居民知情權(quán),另一方面有利于順利開展工作。社區(qū)在此過程中要充分發(fā)揮好溝通、監(jiān)督作用,開工后要緊盯施工進度及質(zhì)量,定期隨訪收集意見。

事實上,對如何做好老舊小區(qū)改造工作早有政策指引。2020年,國務院出臺了《關(guān)于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導意見》,涉及出資機制、改造內(nèi)容、計劃編制等多方面細節(jié)。住建部還相繼在官方網(wǎng)站公布了7批可復制政策機制清單,其中包含大量改造難點和地方典型做法,值得有關(guān)方面認真借鑒。

老舊小區(qū)改造是一項系統(tǒng)工程,往往涉及多個責任主體,不免眾口難調(diào),且改造過程中大概率會不斷發(fā)現(xiàn)新問題。根據(jù)住建部最新發(fā)布的通知,今年就要開始啟動2024年改造的前期工作。相關(guān)部門、街道社區(qū)及施工單位等都要發(fā)揮好主體責任,不斷吸收已完工小區(qū)的經(jīng)驗,加強總結(jié),不忽視每一個細節(jié),讓群眾真正感受到民生工程的溫度。

《深圳經(jīng)濟特區(qū)城市更新條例》創(chuàng)設(shè)了“個別征收+行政訴訟”機制——舊住宅區(qū)城市更新項目個別業(yè)主經(jīng)行政調(diào)解后仍未能簽訂搬遷補償協(xié)議時,為維護和增進社會公共利益,推進城市規(guī)劃實施,區(qū)人民政府可對未簽約部分房屋實施征收。被征收人不服,可依法申請行政復議或提起行政訴訟。若被征收人在法定期限內(nèi)既不申請行政復議或提起行政訴訟,又不搬遷,由區(qū)人民政府向法院申請強制執(zhí)行。

報告在總結(jié)中國舊城改造行業(yè)發(fā)展歷程的基礎(chǔ)上,結(jié)合新時期的各方面因素,對中國舊城改造行業(yè)的發(fā)展趨勢給予了細致和審慎的預測論證。報告資料詳實,圖表豐富,既有深入的分析,又有直觀的比較,為舊城改造企業(yè)在激烈的市場競爭中洞察先機,能準確及時的針對自身環(huán)境調(diào)整經(jīng)營策略。

除了本文所述的舊城改造行業(yè)內(nèi)容,我們還收集了更多深入的分析和見解。如果您感興趣,可以點擊查看中研普華研究報告《2023-2028年中國舊城改造行業(yè)發(fā)展前景及投資風險預測分析報告》。

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