2023住房租賃市場分析 上半年重點40城租賃成交量同比增長超10%

• 黃文玉 2023年8月18日 來源：互聯(lián)網(wǎng) 1208 78
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房屋租賃是指出租人(一般為房屋所有權人)將房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。由房屋的所有者或經(jīng)營者將其所有或經(jīng)營的房屋交給房屋的消費者使用，房屋消費者通過定期交付一定數(shù)額的租金，取得房屋的占有和使用權利的行為。

上半年重點40城租賃成交量同比增長超10%

根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年重點40城租賃成交量比去年同期增加超10%。分城市來看，上半年多數(shù)城市住房租賃市場活躍度同比提高，但租金還未回升至去年同期水平;從成交量來看，重點40城中，35個城市同比、環(huán)比均呈現(xiàn)回升態(tài)勢。

住房租賃市場主體活躍度較高，一批保障性租賃住房項目、市場化項目集中落地，且項目多分布于一線城市。同時企業(yè)層面通過品牌合作、產(chǎn)品迭代、服務迭代等方式提升企業(yè)自身競爭能力。金融方面，銀行信貸、住房租賃產(chǎn)業(yè)基金、REITs等多渠道齊發(fā)力。

上半年兩個租賃市場旺季如期而至，市場活躍度高于去年同期。住房租賃客群以新市民、青年人為主，租賃市場的活躍度與大城市新市民、青年人的安居就業(yè)緊密相關。隨著經(jīng)濟活躍度提升，上半年住房租賃市場熱度高于去年同期。

根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，2023年上半年重點40城租賃成交量比去年同期增加15.5%。從月度來看，春節(jié)后返城務工人員租賃需求集中釋放，推動2月重點40城租賃市場活躍度快速升高，迎來春節(jié)后租賃市場旺季。5、6月高校畢業(yè)生開始集中進入租賃市場，租賃市場活躍度連續(xù)環(huán)比上升，租賃市場開始進入畢業(yè)季租賃旺季，上半年租賃市場在6月達到上半年月度峰值。

房屋租賃是指出租人(一般為房屋所有權人)將房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。由房屋的所有者或經(jīng)營者將其所有或經(jīng)營的房屋交給房屋的消費者使用，房屋消費者通過定期交付一定數(shù)額的租金，取得房屋的占有和使用權利的行為。房屋租賃是房屋使用價值零星出售的一種商品流通方式。

根據(jù)房屋所有權的性質(zhì)，房屋租賃分為公有房屋的租賃和私有房屋的租貿(mào)。公有房屋的所有權人是國家，但在租賃關系中，國家并不作為民事法律主體出現(xiàn)，而是采取授權的方式，由授權的單位具體管理。按照目前我國的管理體制，直管公房一般由各級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門管理，房地產(chǎn)行政主管部門作為直管公房所有人的代表，依法行使占有、使用、收益和處分的權利;自管公房由國家授權的單位管理。私有房屋的所有權人是指持有完全的房屋所有權證的個人。對于持有共有權證書的私房主，只能稱為共有權人，共有權人必須在所有共有權人同意后方可將房屋出租。

住房租賃行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析

近年來，得益于城市化進程快速推進與居民消費升級等積極因素，住房租賃市場進入前所未有的發(fā)展階段。2015年以來，中央、地方相繼出臺一系列政策、意見支持租賃市場發(fā)展，各類市場競爭主體競相參與中國長租公寓，誕生出一批具有中國特點的長租公寓品牌。引導長租公寓市場健康可持續(xù)發(fā)展既是我國住房制度改革的重要一環(huán)，更是落實黨中央“房住不炒、租購并舉”的關鍵舉措。與美國、日本等較為成熟的長租公寓市場比較后發(fā)現(xiàn)，目前中國長租行業(yè)發(fā)展仍處在起步階段，這集中表現(xiàn)為：市場規(guī)模有巨大開發(fā)空間、法律法規(guī)有待更加完善，承租人權益保障舉措需更加豐富等。

《2019世界租賃業(yè)發(fā)展報告》顯示：2019年，世界租賃業(yè)務總量，即租賃合同余額，約為41600億美元，與2018年約 38000億美元相比，增長了9.5 %。其中：以美國為主的北美地區(qū)業(yè)務總量約為12000億美元，比2018年增長了11.1%，業(yè)務總量約占世界總量的28.9%;以中國為主的亞洲地區(qū)業(yè)務總量約為11700億美元，比2018年增長了4.5%，業(yè)務總量約占世界業(yè)務總量的28.1%;以英國、德國、法國、愛爾蘭等為主的歐洲地區(qū)。業(yè)務總量約為11400億美元，比2018年約10600億美元，增長了6.6%，業(yè)務總量約占世界業(yè)務總量的27.4%;澳洲、南美和非洲等其他地區(qū)，業(yè)務總量約為6500億美元，比上年增長了18.2%，這些地區(qū)的業(yè)務總量約占世界總量的15.6%。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2028年住房租賃行業(yè)市場深度分析及發(fā)展策略研究報告》顯示：

我國城鎮(zhèn)化率保持逐年穩(wěn)定增長，據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2020年中國城鎮(zhèn)化率已達63.89%。城鎮(zhèn)化率的持續(xù)提高。2010至2020年期間，我國流動人口及外出農(nóng)民工規(guī)模呈波動走勢，2020年全國流動人口激增達3.76億人，十年間增長了將近70%，外出農(nóng)民工規(guī)模達1.7億人。近年來我國住房租賃市場規(guī)模平穩(wěn)上升。數(shù)據(jù)顯示，2020年住房租賃市場規(guī)模達到1.9萬億元。

2020年11月3日《中共中央關于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二〇三五年遠景目標的建議》提出：有效增加保障性住房供給，完善土地出讓收入分配機制，探索支持利用集體建設用地按照規(guī)劃建設租賃住房，完善長租房政策，擴大保障性租賃住房供給。北大光華課題組基于對城鎮(zhèn)化建設、住房問題和公積金制度改革的長期研究認為，啟動“住房公積金制度、租賃住房和REITs三位一體”的新一輪改革，推動新型住房體制建設，以高質(zhì)量供給引領和創(chuàng)造住房新需求，最終實現(xiàn)人的城市化。

2021年中國住房租賃市場規(guī)模與2019年相比增幅達到122.9%，在兩年之內(nèi)實現(xiàn)了規(guī)模的翻番。從住房租賃巿場發(fā)展的十個重點城市來看，成都租賃住房規(guī)模增長253.60%，位居中國第一;深圳租賃住房規(guī)模增長175.90%，位居中國第二;廣州租賃住房規(guī)模增長135.70%，位居中國第三。青年公寓、租賃式社區(qū)、宿舍型公寓等產(chǎn)品均可納入保障性租賃住房行列。從2021的中國十個重點城市的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，北京、上海、深圳、廣州青年公寓、租賃式社區(qū)、宿舍型公寓等租賃住房供給總量中的比重分別為93.5%、97.1%、96.3%、96.3%，杭州、南京、成都、重慶、武漢、西安均占到100%。

按照房間規(guī)模統(tǒng)計，我國租賃住房類型整體呈現(xiàn)“金字塔”形態(tài)，滿足年輕人需求的青年公寓占比最大，達到81%，是租賃住房供給的穩(wěn)定基石;租賃式社區(qū)占10.7%;宿舍型公寓占6.9%;高端公寓比例僅為1.4%。四類產(chǎn)品的高端公寓中,服務式公寓是主力產(chǎn)品線，占比約69.8%;青年公寓產(chǎn)品則基本以緊湊型產(chǎn)品占96.3%，舒適型產(chǎn)品數(shù)量占30.2%;租賃式社區(qū)中青年型產(chǎn)品占56.9%，家庭型產(chǎn)品占43.1%;宿舍型公寓占8.6%。

住房租賃市場未來發(fā)展趨勢

從需求特征來看，隨著保障性租賃住房發(fā)力，機構化房源供應增加并受到新市民、青年人的青睞;租客對兩居室、60-90平米房源的需求保持旺盛，一居室、60平米以下房源占比同比略有減少。同時，隨著租客在租賃市場停留時間拉長，租客年齡呈現(xiàn)增長趨勢，大戶型需求逐步增強，整體租賃需求走向多元化。

展望：預計2023下半年市場熱度先升后穩(wěn)，7月或8月迎來全年租賃市場熱度高峰。政策層面，保障性租賃住房政策繼續(xù)完善，供需兩端的金融支持力度加大。行業(yè)層面，住房租賃新項目、新品牌將陸續(xù)推出，住房租賃機構化率提升。

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