房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)研 2023房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及趨勢前景分析

• 方蔓桃 2023年7月5日 來源：百度 473 25
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從橫向來看，二零二零年房地產(chǎn)行業(yè)占第三產(chǎn)業(yè)比重達13.5%，比重僅僅略低于金融業(yè)、零售業(yè)等一些老牌行業(yè)，這表明房地產(chǎn)行業(yè)已然成為了第三產(chǎn)業(yè)不可或缺的部分，助力打造著第三產(chǎn)業(yè)繁榮的強勁引擎，二零二零年第三產(chǎn)業(yè)國內(nèi)生產(chǎn)總值貢獻比率達到54.5%，筑牢了我國市場經(jīng)

房地產(chǎn)行業(yè)市場前景怎么樣?房地產(chǎn)行業(yè)是一個具有高度綜合性、先導(dǎo)性和關(guān)聯(lián)性的行業(yè)，具有產(chǎn)業(yè)鏈較長、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度較大等特點，是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一。房地產(chǎn)的發(fā)展能有效拉動鋼鐵、水泥、建材、建筑施工、室內(nèi)裝修、家具、家電、物業(yè)服務(wù)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)，對國家和地區(qū)整體經(jīng)濟的拉動作用明顯。政府對房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)注度較高，宏觀調(diào)控和微觀管理力度較大。

因此，房地產(chǎn)行業(yè)對政府政策的敏感性很強，政府土地出讓制度、土地規(guī)劃條件、行業(yè)管理政策、稅費政策、交易管理等相關(guān)政策法規(guī)都直接影響房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

中研普華產(chǎn)業(yè)院研究報告《2023-2028年房地產(chǎn)行業(yè)市場深度分析及發(fā)展策略研究報告》分析顯示

房地產(chǎn)行業(yè)市場深度分析

從橫向來看，二零二零年房地產(chǎn)行業(yè)占第三產(chǎn)業(yè)比重達13.5%，比重僅僅略低于金融業(yè)、零售業(yè)等一些老牌行業(yè)，這表明房地產(chǎn)行業(yè)已然成為了第三產(chǎn)業(yè)不可或缺的部分，助力打造著第三產(chǎn)業(yè)繁榮的強勁引擎，二零二零年第三產(chǎn)業(yè)國內(nèi)生產(chǎn)總值貢獻比率達到54.5%，筑牢了我國市場經(jīng)濟體制的基石。

過去一年，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了大規(guī)模的調(diào)控與整頓。2022年的房地產(chǎn)市場，各項數(shù)據(jù)表現(xiàn)不甚樂觀。房地產(chǎn)是中國重要的支柱產(chǎn)業(yè)，與房地產(chǎn)相關(guān)的貸款占銀行信貸的比重接近40%，房地產(chǎn)相關(guān)收入占地方綜合財力的50%，房地產(chǎn)占城鎮(zhèn)居民資產(chǎn)的60%。2022年中國商品房銷售面積同比下降24.3%，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額同比下降10.0%，分別創(chuàng)1992年、1999年有統(tǒng)計以來的新低，成為2022年中國經(jīng)濟最大的拖累。

30大中城市商品房銷售數(shù)據(jù)顯示，2023年3月商品房銷售可能進一步改善。2023年1-2月，30大中城市商品房銷售面積共計1991萬平方米，同比下降13.7%，跌幅較2022年12月的21.0%有所收窄。3月以來(截至3月25日)，30大中城市商品房累計銷售1238萬平方米，同比增長38.2%。2021年一季度是近年同期30大中城市商品房銷售的景氣高點，與2021年同期相比，2023年1-2月、3月前25日30大中城市商品房銷售面積分別下降34.8%、下降25.3%，跌幅也在收窄。

在房地產(chǎn)市場經(jīng)歷高速增長后逐漸趨于穩(wěn)定的背景下,行業(yè)轉(zhuǎn)型升級已成為當(dāng)務(wù)之急。　房地產(chǎn)行業(yè)步入存量時期，精細化轉(zhuǎn)型勢在必行，地產(chǎn)科技正顛覆傳統(tǒng)格局，成為房企轉(zhuǎn)型升級的重要賽道。

據(jù)悉，近兩年盡管行業(yè)面臨調(diào)整與轉(zhuǎn)型，但無論是地產(chǎn)、商業(yè)、物業(yè)，還是產(chǎn)城、物流、租賃，乃至文旅、康養(yǎng)、金融資管等領(lǐng)域，仍存在大量機遇。未來房企將以多元業(yè)態(tài)為題，探尋市場的新機會。

房地產(chǎn)行業(yè)是典型的周期性行業(yè);長期來看,房地產(chǎn)需求主要取決于置業(yè)人口的總 量和結(jié)構(gòu);中短期來看,由于房地產(chǎn)內(nèi)在的量價邏輯和外部逆周期政策的影響,呈 現(xiàn)出周而復(fù)始的波動。

我國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，對推動國民經(jīng)濟的快速發(fā)展、改善居民居住條件、加快城市化建設(shè)等均發(fā)揮了重要作用。而在快速發(fā)展的同時，部分城市房價上漲過快、住房供求結(jié)構(gòu)性失衡、住房保障制度相對滯后等問題也日益凸顯。為了促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，國家近年來加大了對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度，出臺了一系列宏觀調(diào)控的政策，使得房地產(chǎn)行業(yè)在整體保持穩(wěn)步增長的同時出現(xiàn)了階段性的波動。

房地產(chǎn)行業(yè)作為中國的國民經(jīng)濟支柱性行業(yè)是綠色減碳的關(guān)鍵領(lǐng)域，隨著中國進入碳達峰碳中和關(guān)鍵窗口期，發(fā)展中的矛盾卻日益激化。一方面行業(yè)內(nèi)適應(yīng)各種新型建造方式和管理模式的建筑業(yè)高層次人才日益短缺，老齡化問題凸顯，用工荒、流動性大、用工成本上升、安全問題突出等問題在不斷加劇。另一方面，建筑能耗、建筑垃圾、施工污染等也成為我國房地產(chǎn)建筑業(yè)在環(huán)保上面臨的主要挑戰(zhàn)。

我國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，對推動國民經(jīng)濟的快速發(fā)展、改善居民居住條件、加快城市化建設(shè)等均發(fā)揮了重要作用。而在快速發(fā)展的同時，部分城市房價上漲過快、住房供求結(jié)構(gòu)性失衡、住房保障制度相對滯后等問題也日益凸顯。為了促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，國家近年來加大了對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度，出臺了一系列宏觀調(diào)控的政策，使得房地產(chǎn)行業(yè)在整體保持穩(wěn)步增長的同時出現(xiàn)了階段性的波動。

人類社會在最近的兩百年中，隨著工業(yè)化的急速興起，出現(xiàn)了人口由農(nóng)村向城市的大規(guī)模集聚，這就是城市化，它的重要表現(xiàn)形式是，城市規(guī)模越來越大，城市中間的各類功能物業(yè)形態(tài)千姿百態(tài)，商務(wù)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、文旅地產(chǎn)等等交織呈現(xiàn)。土地和房產(chǎn)價格也伴隨城市化過程逐步走高。目前，歐美發(fā)達國家的城市化已經(jīng)完成，城市化率達到80%甚至90%以上，城市化的人口紅利已經(jīng)結(jié)束。中國的城市化高潮于上個世紀80年代開始，經(jīng)過40年的高速發(fā)展，城市化率由不到20%迅速上升到2020年的63%，按照國際標準，中國還有將近20年的城市化人口紅利期。顯然，城市化型的房地產(chǎn)是依附在基礎(chǔ)型房地產(chǎn)上面的一種特殊的房地產(chǎn)發(fā)展格局，是有一定的歷史階段特色的業(yè)態(tài)，它仍然有將近20年的機會。

可以說，這種類型的房地產(chǎn)是依附于城市化型房地產(chǎn)上面的一種扭曲性的業(yè)態(tài)，它利用了房地產(chǎn)發(fā)展必然伴隨的貨幣金融扶持功能，抓住了房地產(chǎn)和樓市的土地和房產(chǎn)交易過程中的融資機會，采取了不斷加杠桿的方式，使得土地和房產(chǎn)進入變態(tài)性的炒作流程中，地價、房價不斷快速拉升，甚至出現(xiàn)短期內(nèi)的飆升，導(dǎo)致房地產(chǎn)積累的泡沫和風(fēng)險日益增大，房地產(chǎn)出現(xiàn)較大的甚至劇烈的上下波動。

中國過去的二十年，伴隨著貨幣化改革和土地招拍掛制度，這種暴利炒作型房地產(chǎn)就一直存在。由于它對房地產(chǎn)行業(yè)和市場的巨大沖擊力和破壞力，國家和各地政府以不斷加碼的調(diào)控政策實施對沖和壓制，效果日益顯現(xiàn)。最重要的調(diào)控政策出現(xiàn)在五年前的2016年，國家提出“房住不炒”的基本戰(zhàn)略，提出了“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的三穩(wěn)策略，經(jīng)過五年來的一系列調(diào)控操作，依附在城市化型房地產(chǎn)業(yè)態(tài)上面的暴利炒作型房地產(chǎn)扭曲業(yè)態(tài)開始加速萎縮，那些寄希望于這種暴利炒作的房地產(chǎn)機會也極大地弱化了，甚至要消失了。

2022 年，房地產(chǎn)企業(yè)紓困政策密集出臺，從信貸、債券、股權(quán)三大融資渠道出發(fā)，“三箭齊發(fā)”支持我國房地產(chǎn)企業(yè)滿足合理融資需求，助力房地產(chǎn)市場平穩(wěn)、健康發(fā)展。從長遠來看，隨著城鎮(zhèn)化進程的演進以及我國人均居住水平的進一步上升，我國房地產(chǎn)行業(yè)仍有較大的發(fā)展空間。

在此背景下，數(shù)智化轉(zhuǎn)型，推進智能化的建設(shè)、銷售方式已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的必然選擇。

今年以來，房地產(chǎn)市場總體呈現(xiàn)企穩(wěn)回升勢頭。此前市場調(diào)整涉及多重原因，但根本還在于過去多年形成的“高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”發(fā)展模式難以為繼。當(dāng)前，要加快推動房地產(chǎn)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

從市場節(jié)奏來看，在現(xiàn)行市場環(huán)境下，4-5月新房成交規(guī)模預(yù)計將低于2-3月，市場熱度趨于平穩(wěn)，但在去年同期低基數(shù)下，同比數(shù)據(jù)或大概率為正增長，6月進入上半年收官節(jié)點，房企加快推貨促銷，有望帶動銷售環(huán)比回升，但考慮到去年基數(shù)較高，同比增速承壓。

房地產(chǎn)行業(yè)市場前景分析

房地產(chǎn)仍然有機會，而且機會大把，畢竟，中國的城市化挺進到80%的成熟度，還有將近20個百分點，按照一年一個點的進程，也就是還有將近20年的時間，而常態(tài)化的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展和市場交易更會長期存在，它只是需要進入房地產(chǎn)的人們保持一顆平常心，就如你進入任何一類制造業(yè)和服務(wù)業(yè)一樣，經(jīng)營常態(tài)化生意，獲取正常性收益。隨著經(jīng)濟的增長，房地產(chǎn)也會生成中長期的投資價值，進入者當(dāng)然會從中獲取一定的中長期投資的財產(chǎn)性收益，但這和暴利炒作完全沒有關(guān)系，同樣是一種正常性、合法性的收益。

對房企而言最主要的有幾個點。第一個是控制現(xiàn)金流。第二個是保交付。第三個是留住團隊。第四個其實是沒必要來回地去瞎折騰。尤其是第四條。原有的房企在快速沖規(guī)模全國性布局的過程中，已經(jīng)在建立的規(guī)范管理體系應(yīng)對發(fā)展，在經(jīng)營效率的手段方面已經(jīng)有了很大的積累。這些東西不要因為周期性的變化而輕易的放掉它。這才是各家房企。積累的核心能力?，F(xiàn)在看來，規(guī)模并不是唯一重要的。

從未來市場趨向來看，越多的公司會走向?qū)I(yè)化，規(guī)范化與完善化。此外，人才不斷引進、技術(shù)不斷革新也將對行業(yè)的升級，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)在流通環(huán)節(jié)的運用和智能化體系的建設(shè)差距顯然還有很大。

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)致力于提供滿足健康居住、健康生活需要的住房。此外，綠色低碳和智能化也是重要發(fā)展方向，新設(shè)計、新材料、新工藝和新科技將支撐高品質(zhì)住房發(fā)展。未來，企業(yè)需要通過提升資產(chǎn)運營、資本運作等能力，尋找新的增長點。

黨的二十大報告提出，要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。未來，應(yīng)鼓勵地方政府和金融機構(gòu)加大保障性租賃住房供給，探索長租房市場建設(shè)，重點解決好青年人新市民的住房問題。住房租賃將在解決城鎮(zhèn)居民住房問題中發(fā)揮更加重要的作用，這也為開發(fā)企業(yè)、運營企業(yè)、裝飾裝修企業(yè)等提供了新發(fā)展機遇。

未來，欲了解更多關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的市場數(shù)據(jù)及未來行業(yè)投資前景，可以點擊查看中研普華產(chǎn)業(yè)院研究報告《2023-2028年房地產(chǎn)行業(yè)市場深度分析及發(fā)展策略研究報告》。

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  2023-2028年房地產(chǎn)行業(yè)市場深度分析及發(fā)展策略研究報告

  中研普華通過對房地產(chǎn)行業(yè)長期跟蹤監(jiān)測，分析房地產(chǎn)行業(yè)需求、供給、經(jīng)營特性、獲取能力、產(chǎn)業(yè)鏈和價值鏈等多方面的內(nèi)容，整合行業(yè)、市場、企業(yè)、用戶等多層面數(shù)據(jù)和信息資源，為客戶提供深度的...

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