土地拍賣市場冷熱不均 熱點地區(qū)密集進行土地出讓 部分民營房企拿地積極

• 曾燕 2023年6月29日 來源：互聯(lián)網(wǎng) 296 12
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報道稱，今年以來局部土拍市場高光頻現(xiàn)。在北京，觸頂+溢價成交是主旋律;在廈門，144家房企競拍3宗地塊，其中88家房企搶一宗地，創(chuàng)下參拍企業(yè)數(shù)量新高;在杭州，地塊觸頂成交率一度高達80%，民企拿地金額占比超六成。

土地拍賣市場冷熱不均

報道稱，今年以來局部土拍市場高光頻現(xiàn)。在北京，觸頂+溢價成交是主旋律;在廈門，144家房企競拍3宗地塊，其中88家房企搶一宗地，創(chuàng)下參拍企業(yè)數(shù)量新高;在杭州，地塊觸頂成交率一度高達80%，民企拿地金額占比超六成。整體而言，核心城市核心地塊溢價率高，上海、杭州、成都、合肥多宗地塊拍賣至地價上限，但其非核心區(qū)域土地多以低價成交。此外，非核心城市底價成交則是主流，比如，無錫、天津、武漢等城市的土拍情緒仍較低。業(yè)內(nèi)人士認為，如果核心城市土地拍賣市場競爭持續(xù)加劇，不排除部分房企將投資戰(zhàn)線下沉，屆時部分三四線城市土拍或許會迎來活躍期。

今年以來，局部土拍市場高光頻現(xiàn)。在北京，觸頂+溢價成交是主旋律;在廈門，144家房企競拍3宗地塊，其中88家房企搶一宗地，創(chuàng)下參拍企業(yè)數(shù)量新高;在杭州，地塊觸頂成交率一度高達80%，民企拿地金額占比超六成。整體而言，核心城市核心地塊溢價率高，上海、杭州、成都、合肥多宗地塊拍賣至地價上限，但其非核心區(qū)域土地多以低價成交。此外，非核心城市底價成交則是主流，比如，無錫、天津、武漢等城市的土拍情緒仍較低。在當前市場情況下，保證去化率，讓有效回款盡快充盈現(xiàn)金流量表，已成為房企投資拿地的新規(guī)律。業(yè)內(nèi)人士認為，如果核心城市土地拍賣市場競爭持續(xù)加劇，不排除部分房企將投資戰(zhàn)線下沉，屆時部分三四線城市土拍或許會迎來活躍期。

6月20日下午，隨著北京本月第四場土拍結(jié)束，北京第一批供應(yīng)住宅清單中的最后7宗地塊全部完成出讓，意味著北京第一輪集中供地落幕。本次供地共推出23宗住宅用地，用地規(guī)模約98.05公頃，規(guī)劃建筑規(guī)模約181.44萬平方米，土地成交價款約712億元。

第一輪土拍收官，第二輪土拍也將開啟。5月17日，北京2023年第二輪擬供應(yīng)商品住宅用地清單已公布，共涉及29宗用地，地上建筑規(guī)模為307萬平方米。其中，6月30日將有房山區(qū)2宗地、平谷區(qū)1宗地進行公開出讓。

6月27日，天津9宗宅地成功出讓，涉及南開、海教園、西青、北辰、中北、水西等區(qū)域，總占地面積54.82萬平方米，總建筑面積104.63萬平方米。最終以1宗封頂搖號、8宗底價成交，攬金122.66億元。

據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院出版的《2023-2028年中國房地產(chǎn)行業(yè)深度發(fā)展研究與“十四五”企業(yè)投資戰(zhàn)略規(guī)劃報告》統(tǒng)計分析顯示：

土地市場分化明顯

6月26日，蘇州第三批次住宅用地搖號結(jié)果出爐，12宗宅地全部出讓成功，總出讓面積為42萬平方米，總建面為68萬平方米，出讓金額合計約118億元，成交樓面均價17323元/平方米，平均溢價率為2.45%。其中，8宗地塊底價成交，4宗地塊有溢價，吳門橋、斜塘2宗地塊觸頂搖號。

業(yè)內(nèi)人士表示，蘇州本批次土拍與上批次相隔不足一月，地塊素質(zhì)稍遜于上批次，核心區(qū)供地減少，整體競爭程度有一定回落，地塊所處板塊熱度分化明顯。從拿地房企來看，仍以中建國際、中建三局、保利置業(yè)、建發(fā)房產(chǎn)等央國企為主，蘇州軌交、漕湖置業(yè)等地方國企也積極參與聯(lián)合拿地。

今年以來，蘇州已經(jīng)從多個方面出臺政策降低購房門檻，如契稅補貼、放松限購、提高公積金貸款額度、商轉(zhuǎn)公等，政策環(huán)境相對寬松，但購房者預(yù)期和置業(yè)信心依舊不高，新房成交整體表現(xiàn)較為平淡，房企也面臨產(chǎn)品同質(zhì)化問題，競爭壓力較大。

除蘇州外，北京、廣州、杭州等地相繼推出新一輪土地集中出讓。

6月20日，北京再迎土地集中出讓，掛牌7宗地塊，總起拍價格184.2億元，最終總成交金額189億元。截至6月20日，北京6月以來共出讓17宗住宅用地，總成交金額543.9億元。地塊之間熱度不一。

拿地積極性提升

對于房企拿地特征，中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水分析認為，近兩年房地產(chǎn)市場深度調(diào)整，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營壓力不斷上升，房企拿地意愿急劇下降。今年以來，房地產(chǎn)市場發(fā)生積極變化，房企拿地出現(xiàn)新現(xiàn)象。從區(qū)域來看，浙江、江蘇和廣東這些民營經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的中小民營房企拿地較為活躍。這些目前在積極拿地的民營房企，將是房地產(chǎn)行業(yè)未來的新勢力。

從上市公司公告看，近期，城建發(fā)展、京投發(fā)展、濱江集團、華發(fā)股份等公司相繼披露拿地公告。

城建發(fā)展6月25日晚公告稱，6月21日，公司收到黃山市黃山區(qū)自然資源和規(guī)劃局出具的《成交確認書》，公司全資子公司北京城建黃山投資發(fā)展有限公司以3251.3萬元的價格競得B-02-01地塊、以15001.3萬元的價格競得B-02-02地塊、以4145.06萬元的價格競得B-07-01地塊、以814.56萬元的價格競得B-07-02地塊國有建設(shè)用地使用權(quán)。

部分房企拿地金額較高。華發(fā)股份公告顯示，6月13日，公司全資子公司成都華耀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司經(jīng)公開競投獲得四川天府新區(qū)公園城市建設(shè)局公開掛牌轉(zhuǎn)讓的編號為TF(07)：2023-13地塊的國有建設(shè)用地使用權(quán)，成交總價為38.18億元，溢價率為14.38%。

京投發(fā)展6月20日晚公告稱，京投置地和京投公司組成的聯(lián)合體收到《北京市國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓成交確認書》，以50億元的價格競得北京市豐臺區(qū)地鐵十九號線新宮車輛段綜合利用項目FXG-1401-0601-03等地塊R2二類居住用地、A334托幼用地項目的使用權(quán)。

此外，京投置地和保利北京地產(chǎn)組成的聯(lián)合體收到《北京市國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓成交確認書》，以33.2億元的價格競得北京市朝陽區(qū)東壩北西區(qū)B006地塊的使用權(quán);以24億元的價格競得上述東壩北西區(qū)C009、C012地塊的使用權(quán)。負責上述地塊開發(fā)建設(shè)的項目公司的持股比例為京投置地20%、保利北京地產(chǎn)80%。

對此，機構(gòu)表示，對房地產(chǎn)市場而言，當前供需兩端政策都在確保房地產(chǎn)市場回歸平穩(wěn)發(fā)展，政策正在形成合力，銷售市場雖有波動，但從年內(nèi)整體來看，依然處于觸底回升之中。此外，銷售的分化程度也在提升，銷售與拿地都在向高能級城市集中。投資策略方面，推薦重點布局高能級城市、具有信用優(yōu)勢的優(yōu)質(zhì)央企、國企，以及有望受益于融資端的支持、有效改善資產(chǎn)負債狀況的優(yōu)質(zhì)民企。

熱點地區(qū)密集進行土地出讓 部分民營房企拿地積極

日前，多個熱點地區(qū)密集進行土地集中出讓，地塊之間熱度分化明顯，部分房企拿地積極。從區(qū)域來看，浙江、江蘇和廣東這些民營經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的中小民營房企拿地較為活躍。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)競爭的不斷加劇，大型企業(yè)間并購整合與資本運作日趨頻繁，國內(nèi)外優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)愈來愈重視對行業(yè)市場的分析研究，特別是對當前市場環(huán)境和客戶需求趨勢變化的深入研究，以期提前占領(lǐng)市場，取得先發(fā)優(yōu)勢。正因為如此，一大批優(yōu)秀品牌迅速崛起，逐漸成為行業(yè)中的翹楚。中研普華利用多種獨創(chuàng)的信息處理技術(shù)，對房地產(chǎn)行業(yè)市場海量的數(shù)據(jù)進行采集、整理、加工、分析、傳遞，為客戶提供一攬子信息解決方案和咨詢服務(wù)，最大限度地降低客戶投資風險與經(jīng)營成本，把握投資機遇，提高企業(yè)競爭力。

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