這個(gè)一線城市 連發(fā)四條樓市新政 明確三類保障性住房規(guī)范 房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展分析

• 李波 2023年7月5日 來(lái)源：中研普華集團(tuán)、央視財(cái)經(jīng)、中研網(wǎng) 1181 76
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7月3日，深圳連發(fā)四項(xiàng)樓市新政。具體來(lái)看，深圳住建局發(fā)了四項(xiàng)規(guī)章，分別對(duì)公共租賃住房等三類住房的保障對(duì)象、申請(qǐng)條件、供應(yīng)分配方式、租售價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)、用地保障、建設(shè)籌集主體和渠道、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、監(jiān)督管理等進(jìn)行了規(guī)范。規(guī)章將于8月1日正式實(shí)施。

7月3日，深圳連發(fā)四項(xiàng)樓市新政。具體來(lái)看，深圳住建局發(fā)了四項(xiàng)規(guī)章，分別對(duì)公共租賃住房等三類住房的保障對(duì)象、申請(qǐng)條件、供應(yīng)分配方式、租售價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)、用地保障、建設(shè)籌集主體和渠道、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、監(jiān)督管理等進(jìn)行了規(guī)范。規(guī)章將于8月1日正式實(shí)施。

在市場(chǎng)最為關(guān)心的價(jià)格方面，公共租賃住房管理辦法明確，符合公共租賃住房收入財(cái)產(chǎn)限額標(biāo)準(zhǔn)的，租金為市場(chǎng)參考租金的30%，屬于特困人員、最低生活保障家庭、最低生活保障邊緣家庭的，租金為市場(chǎng)參考租金的3%。

明確三類保障性住房規(guī)范

在四項(xiàng)規(guī)章中，《深圳市保障性住房規(guī)劃建設(shè)管理辦法》(以下簡(jiǎn)稱《辦法》)相當(dāng)于“總則”，明確三類保障性住房的定義及規(guī)范，三類保障性住房包括公共租賃住房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房等。

其中，公共租賃住房，是指政府提供政策優(yōu)惠，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和租金水平，面向符合條件的住房困難戶籍居民和為社會(huì)提供基本公共服務(wù)的一線職工出租的住房。

保障性租賃住房，是指政府提供政策支持，以小戶型為主、限定租金水平，面向符合條件的新市民、青年人、各類人才租賃的住房。

共有產(chǎn)權(quán)住房，是指限定套型面積、銷售價(jià)格、使用和處分權(quán)利等，面向符合條件的居民供應(yīng)，實(shí)行政府與購(gòu)房人按份共有產(chǎn)權(quán)的住房。

值得注意的是，《辦法》指出，支持各類企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)、社會(huì)組織等參與保障性住房的投融資、建設(shè)籌集、運(yùn)營(yíng)管理等工作，支持具備條件的保障性租賃住房項(xiàng)目發(fā)行不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)及資產(chǎn)支持證券(類REITs)。

此外，《辦法》對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位的違規(guī)情形和法律責(zé)任進(jìn)行規(guī)定，明確建筑面積和總套數(shù)不符合監(jiān)管協(xié)議書(shū)相關(guān)要求，且逾期未改正的，總建筑面積不足部分，每平方米處一萬(wàn)元罰款;總套數(shù)不足部分，每套處五萬(wàn)元罰款。

戶內(nèi)和公共區(qū)域裝修不符合監(jiān)管協(xié)議書(shū)相關(guān)要求，且逾期未改正的，若戶內(nèi)裝修不符合要求的，每套處二萬(wàn)元罰款;公共區(qū)域裝修不符合要求的，每平方米處二千元罰款。

采用差異化租售價(jià)格

在市場(chǎng)最為關(guān)心的價(jià)格方面，此次規(guī)章明確，根據(jù)不同的住房類型和保障對(duì)象，采用差異化的租售價(jià)格。

如符合公共租賃住房收入財(cái)產(chǎn)限額標(biāo)準(zhǔn)的，租金為市場(chǎng)參考租金的30%，屬于特困人員、最低生活保障家庭、最低生活保障邊緣家庭的，租金為市場(chǎng)參考租金的3%。

其中，“收入財(cái)產(chǎn)限額標(biāo)準(zhǔn)”由深圳市發(fā)展改革部門根據(jù)深圳市居民收入水平、家庭財(cái)產(chǎn)狀況、住房狀況以及財(cái)政承受能力、住房市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r等因素劃定，并實(shí)施動(dòng)態(tài)調(diào)整。

保障性租賃住房租金則按市場(chǎng)參考租金的60%確定。社會(huì)主體出租的保障性租賃住房，租金不高于同期同區(qū)域同品質(zhì)租賃住房市場(chǎng)參考租金的百分之九十。

另外，共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目的銷售均價(jià)按照市場(chǎng)參考價(jià)格的50%確定。購(gòu)房人產(chǎn)權(quán)份額按照項(xiàng)目銷售均價(jià)占市場(chǎng)參考價(jià)格的比例確定，原則上不低于50%;其余部分為政府產(chǎn)權(quán)份額。需要注意的是，共有產(chǎn)權(quán)住房采用封閉流轉(zhuǎn)形式。

購(gòu)房人自簽訂買賣合同之日起滿5年，需要轉(zhuǎn)讓所購(gòu)共有產(chǎn)權(quán)住房的，可以向住房保障實(shí)施機(jī)構(gòu)申請(qǐng)轉(zhuǎn)讓給符合條件的對(duì)象，轉(zhuǎn)讓價(jià)格由買賣雙方協(xié)商確定。

劃定住房面積標(biāo)準(zhǔn)

在居住體驗(yàn)方面，市場(chǎng)比較關(guān)心面積問(wèn)題。其中，公共租賃住房戶型建筑面積以60平方米以下為主;新增建設(shè)籌集的保障性租賃住房戶型建筑面積以70平方米以下為主;共有產(chǎn)權(quán)住房戶型建筑面積以90平方米以下為主。

在配租、配售標(biāo)準(zhǔn)方面，公共租賃住房配租建筑面積標(biāo)準(zhǔn)按照符合條件的家庭人口數(shù)確定，單身居民以不超過(guò)35平方米為主，2人家庭以不超過(guò)50平方米為主，3人以上(含3人)家庭以不超過(guò)60平方米為主，建筑面積超過(guò)70平方米的房源，優(yōu)先面向5人以上(含5人)家庭配租，根據(jù)供需情況也可以面向4人家庭配租。

共有產(chǎn)權(quán)住房配售建筑面積標(biāo)準(zhǔn)按照符合條件的家庭人口數(shù)確定，3人以下(含3人)家庭或者單身居民為65平方米左右，4人以上(含4人)家庭為85平方米左右，建筑面積85平方米左右的房源，也可以根據(jù)實(shí)際情況面向3人家庭配售，具體在配售通告中明確。

房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)到底怎么樣?端午假期過(guò)后，各大中介紛紛曬出端午假期樓市成交情況。

從中介機(jī)構(gòu)披露的數(shù)據(jù)看，受高溫天氣等因素影響，端午假期多地樓市表現(xiàn)平淡，銷售不及預(yù)期。其中，北京地區(qū)新房成交面積2.42萬(wàn)平方米，同比下降超兩成。

端午假期期間(6月22日至24日)，代表城市新房成交面積較去年端午假期(2022年6月3日至5日)增長(zhǎng)近兩成，但與去年同期相比成交面積下降約七成。此外，今年端午假期代表城市成交面積較2019年端午假期下降一成。

端午假期期間，雖然多地樓盤(pán)推出優(yōu)惠活動(dòng)，但市場(chǎng)情緒偏低，銷售表現(xiàn)平淡。

以北京地區(qū)為例，端午假期期間，北京商品住宅成交面積為2.42萬(wàn)平方米，較去年端午假期期間下降20.2%。由于天氣持續(xù)高溫，看房人數(shù)減少。

行業(yè)增速放緩背景下，房企逐步加大開(kāi)拓新業(yè)務(wù)板塊，依托原有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資源，通過(guò)謀求主業(yè)相關(guān)多元化發(fā)展以謀求新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

眾多房企主要是以地產(chǎn)業(yè)務(wù)為軸心進(jìn)行延伸，如目前已初具規(guī)模的長(zhǎng)租公寓、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、物業(yè)管理等細(xì)分領(lǐng)域。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2028年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析及發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告》顯示：

中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展分析

3月份，眾多上市房企集中發(fā)布了2022年財(cái)報(bào)。眾所周知，2022年是房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷困境的一年，也是行業(yè)進(jìn)行深度反思和調(diào)整的一年。

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)更直觀地體現(xiàn)了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況，在公布財(cái)報(bào)的房地產(chǎn)企業(yè)中，多數(shù)房企業(yè)績(jī)明顯下滑或出現(xiàn)虧損，仍保持增長(zhǎng)勢(shì)頭的僅為少數(shù)。

不過(guò)，從上市房企召開(kāi)的業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)中傳遞出的信息可以看出，隨著今年年初市場(chǎng)出現(xiàn)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，一些房地產(chǎn)企業(yè)正在從資金鏈吃緊狀態(tài)和經(jīng)營(yíng)困境中走出，他們對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)和行業(yè)的信心正在恢復(fù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)溫和復(fù)蘇的態(tài)勢(shì)有望進(jìn)一步鞏固。

企業(yè)在寒冬中艱難前行，也在反思中收獲成長(zhǎng)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2022年商品房銷售面積和銷售額分別下跌24.3%和26.7%。

從2022年房企年報(bào)中不難發(fā)現(xiàn)，企業(yè)出現(xiàn)利潤(rùn)下滑是較為普遍的現(xiàn)象，眾多房企呈虧損狀態(tài)，其中不乏知名企業(yè)。

面對(duì)前所未有的挑戰(zhàn)，仍有一些房企積極克服困難，穩(wěn)經(jīng)營(yíng)，降負(fù)債，取得了來(lái)之不易的業(yè)績(jī)。

如萬(wàn)科營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)均實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，是2022年為數(shù)不多兩項(xiàng)指標(biāo)均正增長(zhǎng)的企業(yè);碧桂園債務(wù)規(guī)模和融資成本實(shí)現(xiàn)“雙降”，2022年到期債務(wù)全部?jī)敻?，?cái)務(wù)狀況保持穩(wěn)健。

近期，上市房企陸續(xù)披露2023年4月銷售簡(jiǎn)報(bào)。從銷售業(yè)績(jī)看，多家上市房企銷售金額、銷售面積逐步企穩(wěn)向好，融資動(dòng)作整體較為頻繁。

從拿地態(tài)度看，房企拿地較為分化，銷售恢復(fù)較好的房企拿地態(tài)度較為積極。

招商蛇口近日披露的2023年4月銷售及近期購(gòu)得土地使用權(quán)情況簡(jiǎn)報(bào)顯示，4月公司實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積136.42萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)134.95%;實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額379.26億元，同比增長(zhǎng)169.11%。

1-4月，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積441.69萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)69.95%;累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額1101.92億元，同比增長(zhǎng)79.36%。

數(shù)據(jù)顯示，1—4月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資35514億元，同比下降6.2%(按可比口徑計(jì)算);其中，住宅投資27072億元，下降4.9%。

1—4月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積771271萬(wàn)平方米，同比下降5.6%。其中，住宅施工面積542968萬(wàn)平方米，下降5.9%。房屋新開(kāi)工面積31220萬(wàn)平方米，下降21.2%。

其中，住宅新開(kāi)工面積22900萬(wàn)平方米，下降20.6%。房屋竣工面積23678萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)18.8%。其中，住宅竣工面積17396萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)19.2%。

值得注意的是，部分中介機(jī)構(gòu)提供VR看房服務(wù)?！疤鞖鈱?shí)在是太熱，客戶約不出來(lái)，帶看、成交都受到較大影響?！?/p>

多位中介人士告訴中國(guó)證券報(bào)記者，“但大家也沒(méi)有閑著，一直在線上講解?？蛻艨梢韵仍诰€上看，過(guò)幾天氣溫下降了再線下看。

接下來(lái)一段時(shí)間，預(yù)計(jì)會(huì)有一波集中線下帶看和成交?！?/p>

“最近，北京二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)較為明顯的回落，目前不少房源性價(jià)比不錯(cuò)?！敝薪槿耸扛嬖V中國(guó)證券報(bào)記者，“北京二手房?jī)r(jià)格整體都在回落，部分房源相比年初價(jià)格回落10%左右，其中包括一些學(xué)區(qū)房。

目前，北京二手房房源充足，漲價(jià)的片區(qū)很少?！?/p>

房地產(chǎn)市場(chǎng)保持平穩(wěn)健康發(fā)展，治本之策在于促轉(zhuǎn)型，即推動(dòng)建立房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式。

多名業(yè)內(nèi)人士表示，現(xiàn)房銷售可能成為主流，這有助于降低房地產(chǎn)行業(yè)杠桿率，進(jìn)而降低風(fēng)險(xiǎn)。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部近期表示，有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷售，繼續(xù)實(shí)行預(yù)售的，必須把資金監(jiān)管責(zé)任落到位，不能出現(xiàn)新的交樓風(fēng)險(xiǎn)。

未來(lái)，隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)、國(guó)家及地方政策的引導(dǎo)、城鎮(zhèn)化比例的持續(xù)提升、“剛性和改善性需求”方向的確定，將逐步激發(fā)消費(fèi)潛力，促進(jìn)消費(fèi)市場(chǎng)回暖，為行業(yè)發(fā)展提供持續(xù)的內(nèi)在動(dòng)力。

同時(shí)，隨著行業(yè)長(zhǎng)效機(jī)制的不斷健全，多層次住房供應(yīng)體系的不斷豐富，房地產(chǎn)行業(yè)將逐步進(jìn)入良性循環(huán)和健康發(fā)展階段。

82家房企及聯(lián)合體參與競(jìng)拍 北京土拍3宗“熱地”全部封頂成交

北京迎來(lái)6月份的第二場(chǎng)土拍，涉及海淀2宗、順義1宗地塊。據(jù)統(tǒng)計(jì)，3宗地塊共吸引了82家房企及聯(lián)合體關(guān)注并參與競(jìng)拍，最終全部封頂成交，攬金109.94億元，平均溢價(jià)率15%。

據(jù)悉，此次推出的海淀雙新村003-1、004-1地塊在還未掛出時(shí)便備受關(guān)注，也被稱為本場(chǎng)土拍的“王炸雙星”地塊，順義后沙峪幸福西街6022地塊則為老城臨鐵上新，也頗為吸引房企。

據(jù)了解，最終003-1地塊由越秀地產(chǎn)以觸頂價(jià)格79.35億元加上4.5萬(wàn)平方米超低能耗建筑面積競(jìng)得，004-1地塊最終由天恒正同以19.55億元觸及地價(jià)上限搖號(hào)競(jìng)得。

此外，順義區(qū)6022地塊起始價(jià)9.6億元，最終由石家莊創(chuàng)世紀(jì)以觸頂價(jià)格11.04億元競(jìng)得，為該房企首次進(jìn)京拿地。

受益于人口紅利、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)推動(dòng)的需求上升以及住房貨幣化改革等政策紅利帶來(lái)的需求釋放，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在過(guò)去十幾年間經(jīng)歷了高速增長(zhǎng)。

目前中國(guó)城鎮(zhèn)化率提升放緩，房地產(chǎn)行業(yè)容量總體穩(wěn)定，在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的趨勢(shì)下，龍頭企業(yè)集中度將進(jìn)一步提升。

房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)前景分析

中指研究院統(tǒng)計(jì)，2023年以來(lái)，已有百余城出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策超300次，其中濟(jì)南、長(zhǎng)沙、廈門等十余城對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行放松，部分熱點(diǎn)二線城市如杭州已多次出臺(tái)政策優(yōu)化限購(gòu)措施。

上海、廣州、深圳等一線城市也從公積金等方面持續(xù)對(duì)房地產(chǎn)政策進(jìn)行優(yōu)化，多孩家庭、人才、職住平衡產(chǎn)業(yè)人群等是核心城市政策支持的側(cè)重點(diǎn)

經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中已經(jīng)涌現(xiàn)出相當(dāng)一批具有良好口碑、資金實(shí)力雄厚、具備高水平開(kāi)發(fā)能力的企業(yè)。

同時(shí)，土地供應(yīng)市場(chǎng)日益規(guī)范，并愈趨市場(chǎng)化，有實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)將具備更強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。行業(yè)的進(jìn)入門檻將越來(lái)越高，行業(yè)集中度將不斷提高，規(guī)?；?、集團(tuán)化和品牌化將成為主要企業(yè)的發(fā)展方向。

分析師指出，地產(chǎn)銷售何時(shí)轉(zhuǎn)入持續(xù)性復(fù)蘇，仍取決于政策端適度發(fā)力前提下的居民端收入、價(jià)格、保交樓等預(yù)期的企穩(wěn)節(jié)奏，銷售筑底階段或?qū)⒀永m(xù)一段時(shí)間以待轉(zhuǎn)機(jī)，市場(chǎng)將持續(xù)博弈基本面恢復(fù)與政策預(yù)期。前期地產(chǎn)股超賣背景下，建議關(guān)注當(dāng)前地產(chǎn)板塊布局價(jià)值!

未來(lái)的行業(yè)格局可能在競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)、商業(yè)模式等方面出現(xiàn)較大轉(zhuǎn)變，重點(diǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入品牌主導(dǎo)下的精細(xì)化競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，實(shí)力較弱的中小企業(yè)將逐漸難以在與行業(yè)巨頭的競(jìng)爭(zhēng)中取得先機(jī)。

部分優(yōu)質(zhì)房企通過(guò)收并購(gòu)，可以降低成本獲取大量土地儲(chǔ)備或其他優(yōu)質(zhì)資源，資源轉(zhuǎn)而向行業(yè)龍頭優(yōu)勢(shì)企業(yè)聚集，行業(yè)集中度將進(jìn)一步提高。

同時(shí)，行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)企業(yè)將逐漸明確定位，在房地產(chǎn)細(xì)分領(lǐng)域不斷提升實(shí)力，進(jìn)行差異化競(jìng)爭(zhēng)。

本報(bào)告對(duì)國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行了深入透徹地分析，對(duì)我國(guó)行業(yè)市場(chǎng)情況、技術(shù)現(xiàn)狀、供需形勢(shì)作了詳盡研究，重點(diǎn)分析了國(guó)內(nèi)外重點(diǎn)企業(yè)、行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)以及行業(yè)投資情況，報(bào)告還對(duì)房地產(chǎn)下游行業(yè)的發(fā)展進(jìn)行了探討，是房地產(chǎn)及相關(guān)企業(yè)、投資部門、研究機(jī)構(gòu)準(zhǔn)確了解目前中國(guó)市場(chǎng)發(fā)展動(dòng)態(tài)，把握房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展方向，為企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策提供重要參考的依據(jù)。

了解更多行業(yè)數(shù)據(jù)詳情，可以點(diǎn)擊查閱中研普華產(chǎn)業(yè)研究院的《2023-2028年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析及發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告》。

• 相關(guān)深度報(bào)告REPORTS

  

  2023-2028年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析及發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告

  房地產(chǎn)研究報(bào)告對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)研究的內(nèi)容和方法進(jìn)行全面的闡述和論證，對(duì)研究過(guò)程中所獲取的房地產(chǎn)資料進(jìn)行全面系統(tǒng)的整理和分析，通過(guò)圖表、統(tǒng)計(jì)結(jié)果及文獻(xiàn)資料，或以縱向的發(fā)展過(guò)程，或橫向類別...

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