養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)分析2023 養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及未來趨勢

• 方蔓桃 2023年3月3日 來源：百度 1337 88
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目前養(yǎng)老地產(chǎn)主要的運營模式包括銷售模式(本地銷售模式、度假銷售模式)、租售結(jié)合、床位出租、會員制模式以及金融組合模式(以房養(yǎng)老、押金或養(yǎng)老金返還等)。

養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)市場多大?養(yǎng)老地產(chǎn)是以適老化設(shè)計為創(chuàng)新核心、配建日常生活護理、餐飲服務(wù)、醫(yī)療、康復(fù)、健康管理、文體活動等重點基礎(chǔ)設(shè)施的新興地產(chǎn)市場。與普通房地產(chǎn)開發(fā)相比，養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈延伸較長，涉及保險、醫(yī)療、教育、文化體育與娛樂等多個行業(yè)。市場參與主體涵蓋了地產(chǎn)開發(fā)商、保險機構(gòu)、醫(yī)療機構(gòu)，以及其他業(yè)務(wù)跨界企業(yè)。

根據(jù)養(yǎng)老地產(chǎn)運營主體的不同，可以分為國營機構(gòu)、民營機構(gòu)、公辦民營、公助民辦等類型;

根據(jù)養(yǎng)老地產(chǎn)服務(wù)的內(nèi)容以及收費差異情況，可以可以劃分為福利院、養(yǎng)老院、敬老院、療養(yǎng)院、老年公寓、護理院等。福利院、敬老院和養(yǎng)老院一般為政府主導(dǎo)的非營利性公辦機構(gòu)，收費較低，市場供不應(yīng)求，療養(yǎng)院，老年公寓、護理院等則一般為民辦盈利性機構(gòu)，提供個性化服務(wù)項目，收費相對高昂。

目前養(yǎng)老地產(chǎn)主要的運營模式包括銷售模式(本地銷售模式、度假銷售模式)、租售結(jié)合、床位出租、會員制模式以及金融組合模式(以房養(yǎng)老、押金或養(yǎng)老金返還等)。

據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)院研究報告《2022-2027年中國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)市場深度調(diào)研及投資策略預(yù)測報告》分析

養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)市場分析

近年來，隨著中國人口老齡化的加劇，如何養(yǎng)老的問題越來越受到關(guān)注，一些房地產(chǎn)企業(yè)從中發(fā)現(xiàn)了新的商機，一時間養(yǎng)老地產(chǎn)成為了開發(fā)商關(guān)注的焦點，掀起了新一輪的“圈地”運動。同時，生活水平的不斷提高也讓許多人對養(yǎng)老有了更高品質(zhì)的追求，如此看來，養(yǎng)老地產(chǎn)在未來勢必會成為“兵家必爭”之地。

養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

養(yǎng)老地產(chǎn)是老齡化時代所形成的特有的概念，它結(jié)合了養(yǎng)老和地產(chǎn)商業(yè)的概念，是一種“養(yǎng)老+地產(chǎn)+服務(wù)”的復(fù)合地產(chǎn)開發(fā)模式。目前，我國養(yǎng)老地產(chǎn)總體還處于探索階段，各方面機制都還沒有健全完善起來，存在著很多的可開發(fā)利用空間。

現(xiàn)如今，國內(nèi)對于老年住宅至今仍停留在傳統(tǒng)的居家式養(yǎng)老、養(yǎng)老院、老年公寓等發(fā)展模式，這已經(jīng)遠不能滿足老年人的需求。而中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)尚處于早期發(fā)展階段，但相信隨著老齡化社會的到來，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的社會需求將迅速增長，在相關(guān)經(jīng)營方式和服務(wù)理念更新轉(zhuǎn)變的帶動下，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有望實現(xiàn)社會效益與經(jīng)濟效益的"雙贏"。

養(yǎng)老地產(chǎn)實現(xiàn)了品質(zhì)地產(chǎn)和優(yōu)良健管家服務(wù)的有機結(jié)合，從護理、醫(yī)療、康復(fù)、健康管理、文體活動、餐飲服務(wù)到日常起居呵護，增加設(shè)施設(shè)備和精心打造專業(yè)管理團隊。養(yǎng)老地產(chǎn)主要的產(chǎn)品形態(tài)包括：保險資金推出的升級版的養(yǎng)老機構(gòu)，如養(yǎng)老院，把養(yǎng)老地產(chǎn)視做商業(yè)地產(chǎn)項目長期經(jīng)營;開發(fā)商推出的養(yǎng)老地產(chǎn)項目。

近年來，養(yǎng)老地產(chǎn)逐步成為了新的投資熱點，提前步入老齡化的中國社會不得不面對日益突出的養(yǎng)老、醫(yī)療和勞動力等多方面的壓力。因此，養(yǎng)老地產(chǎn)投資也被認為前景廣闊、市場巨大，但是除了正常經(jīng)營風(fēng)險外，政策和法規(guī)的配套完善，也是投資人，包括打算購買養(yǎng)老公寓、設(shè)施和服務(wù)的普通大眾應(yīng)該高度關(guān)注的。

據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，截止2021年，我國60歲及以上人口規(guī)模在2.67億人左右，占總?cè)丝诘?8.9%，與第七次全國人口普查數(shù)據(jù)相比，老齡化人口數(shù)量及占比，上漲趨勢明顯。且據(jù)人社部指出，“十四五”期間，我國將從輕度老齡化邁入中度老齡化階段，預(yù)計2025年我國60歲及以上人口將突破3億，2033年將突破4億，2053年將達到4.87億的峰值。此外，據(jù)中國社科院發(fā)布的《中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展白皮書》指出，我國未來養(yǎng)老市場潛力巨大，預(yù)計2030年，我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)模將達到13萬億元。在此背景下，預(yù)計養(yǎng)老地產(chǎn)未來需求規(guī)?；?qū)⒊孰A梯式增長。

按照一個項目最優(yōu)化床位數(shù)為400張計算，未來三年市場上將需要至少4500個項目的建設(shè)，粗略估計將有上萬億元投入。但從供應(yīng)角度看，市場上大部分養(yǎng)老機構(gòu)配套設(shè)施落后，缺乏現(xiàn)代化的管理方式;服務(wù)及費用參差不齊，針對中高端消費人群的養(yǎng)老機構(gòu)缺口仍然很大。在新型城鎮(zhèn)化建設(shè)中，利用異地生態(tài)養(yǎng)老和旅游產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的方式，能有效的化解中心城市土地資源緊張和人口老齡化等問題。養(yǎng)老地產(chǎn)的規(guī)模從2010年的近1萬億元，有望提升到2020年的8萬億元，到2030年達到22萬億元的規(guī)模，將是城鎮(zhèn)化建設(shè)產(chǎn)業(yè)支持的重要選項之一。

面對如此龐大的市場，各路資本也都躍躍欲試。目前，社會資本參與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)已有所發(fā)展，其中以養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)運營為主的養(yǎng)老地產(chǎn)最為集中，越來越多的企業(yè)和機構(gòu)進軍養(yǎng)老地產(chǎn)。目前已有萬科、保利、首創(chuàng)、綠城、龍湖、復(fù)星、遠洋地產(chǎn)等開發(fā)商在養(yǎng)老地產(chǎn)上爭奪市場份額，同時越來越多外資機構(gòu)也前來試水我國養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域。

雖然我國目前老年人多以“居家養(yǎng)老”這一傳統(tǒng)模式為主，隨著社會的發(fā)展，養(yǎng)老需求將進一步擴大，原有的傳統(tǒng)養(yǎng)老模式已跟不上時代的步伐，養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)面臨著新的機遇和挑戰(zhàn)，但可以肯定的是，這個尚未成熟的市場的發(fā)展前景是十分巨大的。

近年來，中國65歲及以上人口數(shù)量占比不斷提升，據(jù)統(tǒng)計，截至2021年中國65歲及以上人口數(shù)量為2.01億人，老年撫養(yǎng)比為21.1%。未來，隨著老年人口的增多，將帶動養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的加速發(fā)展。

總的來說，開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)是具有挑戰(zhàn)性的事業(yè)，與發(fā)達國家相比，我國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)才剛剛開始發(fā)展，尚無真正成熟的模式，但是我們應(yīng)該擺脫既定思維去創(chuàng)新，并在此基礎(chǔ)上緩步前行!

養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及未來趨勢

中國養(yǎng)老地產(chǎn)市場的“巨大蛋糕”在吸引眾多資本加入的同時，也對房企的運營開發(fā)能力提出了種種考驗。面對這一新事物，選擇何種盈利模式是擺在開發(fā)商面前的首要問題。

長投資、長回報特點決定了服務(wù)才是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)最終的盈利來源，但國內(nèi)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)都處于較短期階段，前期的成本無法收回，日常的收支無法平衡，這些都給養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的運營帶來了比較大的資金壓力，造成盈利困局。

在經(jīng)濟增長乏力背景下，提振信心急需體量巨大的替代產(chǎn)業(yè)。大養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在供給和需求側(cè)都有巨大提升空間。產(chǎn)業(yè)鏈的深度和廣度能對經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展提供有力支撐。

房地產(chǎn)業(yè)拉動了建筑、家裝、家具、建材和金融，大養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)則可以拉動養(yǎng)老地產(chǎn)、養(yǎng)老金融、醫(yī)療、保健、健康食品、養(yǎng)老文化產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老機構(gòu)投資、住宅小區(qū)適老化改造等等，并且因為未來人工成本的提升，大養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必定通過數(shù)智化手段，從而為前沿科技提供海量應(yīng)用場景，比如機器人技術(shù)、區(qū)塊鏈、大數(shù)據(jù)、人工智能。

據(jù)統(tǒng)計，2022年養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)模突破9萬億元，預(yù)計2025年實現(xiàn)12萬億元。

隨著“需求升級+政策紅利”，越來越多的資本企業(yè)把目光聚焦在養(yǎng)老地產(chǎn)這塊“蛋糕”上，據(jù)不完全統(tǒng)計，百強房企中涉足養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的主流房企有48家，百強房企外涉足養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的主流房企有48家，且隨著養(yǎng)老市場需求的持續(xù)釋放以及更加完善的政策扶持，會吸引一波又一波的資本企業(yè)布局，行業(yè)競爭進一步加劇，預(yù)計未來趨勢有望持續(xù)上升。

在現(xiàn)代市場經(jīng)濟活動中，信息已經(jīng)是一種重要的經(jīng)濟資源，信息資源的優(yōu)先占有者勝，反之則處于劣勢。中國每年有近百萬家企業(yè)倒閉，對于企業(yè)經(jīng)營而言，因為失誤而出局，極有可能意味著從此退出歷史舞臺。他們的失敗、他們的經(jīng)驗教訓(xùn)，可能再也沒有機會轉(zhuǎn)化為他們下一次的成功了!企業(yè)成功的關(guān)鍵就在于，是否能夠在需求尚未形成之時就牢牢地鎖定并捕捉到它。那些成功的公司往往都會傾盡畢生的精力及資源搜尋產(chǎn)業(yè)的當(dāng)前需求及前景。

養(yǎng)老地產(chǎn)研究報告對行業(yè)研究的內(nèi)容和方法進行全面的闡述和論證，對研究過程中所獲取的資料進行全面系統(tǒng)的整理和分析，通過圖表、統(tǒng)計結(jié)果及文獻資料，或以縱向的發(fā)展過程，或橫向類別分析提出論點、分析論據(jù)，進行論證。報告如實地反映客觀情況，一切敘述、說明、推斷、引用恰如其分，文字、用詞表達準確，概念表述科學(xué)化。報告對行業(yè)相關(guān)各種因素進行具體調(diào)查、研究、分析，洞察行業(yè)今后的發(fā)展方向、行業(yè)競爭格局的演變趨勢以及技術(shù)標準、市場規(guī)模、潛在問題與行業(yè)發(fā)展的癥結(jié)所在，評估行業(yè)投資價值、效果效益程度，提出建設(shè)性意見建議，為行業(yè)投資決策者和企業(yè)經(jīng)營者提供參考依據(jù)。

欲了解更多關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的市場數(shù)據(jù)及未來行業(yè)投資前景，可以點擊查看中研普華產(chǎn)業(yè)院研究報告《2022-2027年中國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)市場深度調(diào)研及投資策略預(yù)測報告》。

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