物流地產(chǎn)行業(yè)報(bào)告 物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?jié)摿巴顿Y策略

• 吳澳燕 2022年12月23日 來源：互聯(lián)網(wǎng) 624 36
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物流地產(chǎn)，是經(jīng)營專業(yè)現(xiàn)代化的物流設(shè)施的載體，是出于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)利潤的追求，根據(jù)物流企業(yè)客戶需要，選擇一個(gè)合適的地點(diǎn)，投資和建設(shè)企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展所需的現(xiàn)代物流設(shè)施。物流地產(chǎn)屬于工業(yè)地產(chǎn)的范疇,指投資商投資開發(fā)的物流設(shè)施,比如物流倉庫、配送中心、分撥中心等

物流地產(chǎn)，是經(jīng)營專業(yè)現(xiàn)代化的物流設(shè)施的載體，是出于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)利潤的追求，根據(jù)物流企業(yè)客戶需要，選擇一個(gè)合適的地點(diǎn)，投資和建設(shè)企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展所需的現(xiàn)代物流設(shè)施。物流地產(chǎn)屬于工業(yè)地產(chǎn)的范疇,指投資商投資開發(fā)的物流設(shè)施,比如物流倉庫、配送中心、分撥中心等等,這里的投資商可以是房地產(chǎn)開發(fā)商、物流商、專業(yè)投資商。現(xiàn)代物流地產(chǎn)的范疇包括物流園區(qū)、物流倉庫、配送中心、分撥中心等物流業(yè)務(wù)的不動(dòng)產(chǎn)載體。同傳統(tǒng)的物流地產(chǎn)相比,它更強(qiáng)調(diào)管理的現(xiàn)代化、規(guī)模效應(yīng)、協(xié)同效應(yīng)。

通過物流地產(chǎn)這種創(chuàng)新形式，一方面有需求的物流設(shè)施租賃企業(yè)可以減輕龐大的資產(chǎn)負(fù)擔(dān)，能夠更加專注于企業(yè)本身的核心業(yè)務(wù);另一方面物流地產(chǎn)投資商也可以獲得更加穩(wěn)定的出租收益，通過這種形式，物流租賃需求公司與物流地產(chǎn)投資商在利益和風(fēng)險(xiǎn)方面可以達(dá)到共贏局面。

物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展格局

目前，我國物流地產(chǎn)行業(yè)目前呈現(xiàn)“一超多強(qiáng)”的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)局面，目前我國物流地產(chǎn)企業(yè)呈現(xiàn)三個(gè)競(jìng)爭(zhēng)梯隊(duì)，第一梯隊(duì)為市占率在10%以上，其中普洛斯是中國境內(nèi)最大的現(xiàn)代物流及工業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施提供商和服務(wù)商，在現(xiàn)代倉儲(chǔ)領(lǐng)域具有絕對(duì)的領(lǐng)先地位，2020年市場(chǎng)份額占比28.5%;第二梯隊(duì)為市占率在5%-10%之間，代表企業(yè)有萬緯、寶灣、宇培、豐樹，2020年市場(chǎng)份額分別占比8.0%、6.5%、5.7%與5.2%。第三梯隊(duì)為市占率在2%-5%之間，代表企業(yè)有嘉民、安博、平安、易商等。

物流地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)需求

從物流地產(chǎn)的需求方看，可以將客戶主要?jiǎng)澐譃槿悾弘娚?、第三方物流、制造業(yè)。根據(jù)世邦魏理仕的統(tǒng)計(jì)：2021Q3 三類客戶租賃的倉儲(chǔ)物流面積占比分別為 55%、38%、 7%。其中電商為第一大需求方。我們?cè)購拇硇晕锪鞯禺a(chǎn)企業(yè) ESR 披露數(shù)據(jù)看：主要租戶為電子商務(wù)及第三方物流公司， 占比達(dá) 64%;其他租戶包括零售業(yè)、制造業(yè)、冷鏈行業(yè)，占比分別為 12%、10%、5%。 2020年公司前十大租戶收入占比 40%、出租面積占比 39%，其中超 2/3 的收入來自電子 商務(wù)相關(guān)公司，包括京東、亞馬遜、菜鳥等。

實(shí)物網(wǎng)購金額看，2015-2021 年 CAGR 超過 20%。截至 2021 年，中國實(shí)物網(wǎng)購金額已經(jīng)達(dá)到 10.8 萬億，約為美國網(wǎng)絡(luò)零售額的 2 倍以上。我國實(shí)物商品網(wǎng)上零售額占社會(huì)消費(fèi)品零售總額的比重看，從 2015 年的 8%提升至 2021 年超過 24%，在 2020年疫情下網(wǎng)購滲透率一度提升至 25.2%。2020年美國網(wǎng)絡(luò)零售額比 重為 14.5%。第三方物流也享受了電商大發(fā)展的紅利期。以快遞行業(yè)為例，電商快遞成為我國快遞行 業(yè)主力軍，2008 年至 2021 年，快遞行業(yè)收入由 408 億元增長至 2021 年突破 1 萬億。

物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?jié)摿巴顿Y策略

我國物流地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，從上世紀(jì)八十年代開始，至今僅有幾十年歷史，但在物流的強(qiáng)勁拉動(dòng)下，再加上這幾年國家積極出臺(tái)各項(xiàng)扶持政策，物流地產(chǎn)發(fā)展勢(shì)頭很強(qiáng)。

比如，在2014年，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)物流降本增效促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的意見》就明確要求，要降低物流成本，提升物流業(yè)發(fā)展水平;2017年，財(cái)政部和國家稅務(wù)總局又出臺(tái)了《關(guān)于繼續(xù)實(shí)施物流企業(yè)大宗商品倉儲(chǔ)設(shè)施用地城鎮(zhèn)土地使用稅收優(yōu)惠政策的通知》。

從政策層面來看，我國官方推動(dòng)物流地產(chǎn)發(fā)展主要有兩個(gè)抓手，一是降本增效，二是建設(shè)物流樞紐。通過減稅降費(fèi)鼓勵(lì)物流地產(chǎn)發(fā)展，通過規(guī)劃物流樞紐建設(shè)，發(fā)展現(xiàn)代化物流。

隨著電商和第三方物流蓬勃發(fā)展，全國物流總額增長迅速。到2020年初，全國社會(huì)物流總額達(dá)到298萬億元，十年間復(fù)合增長率高達(dá)11.9%。整體來看，物流在朝著自動(dòng)化和智慧化方向發(fā)展。

物流地產(chǎn)是智慧物流的上游環(huán)節(jié)，在促進(jìn)物流地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展上，國家多次發(fā)布扶持政策，自動(dòng)化程度低、基礎(chǔ)設(shè)施弱的行業(yè)局面不斷得到改善。

據(jù)物聯(lián)云倉平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，2021年第四季度全國高標(biāo)庫新增供應(yīng)581.31萬㎡，主要集中在東部地區(qū)(占比為52.09%)，東北、中部、西部地區(qū)新增供應(yīng)相對(duì)較少。其中，東部地區(qū)中廊坊、天津、上海供應(yīng)量排名靠前。

年來，隨著國內(nèi)房地產(chǎn)暴利時(shí)代漸行漸遠(yuǎn)，眾多傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)開始尋求轉(zhuǎn)型升級(jí)發(fā)展，物流地產(chǎn)由于其擁有收益穩(wěn)定性較高、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較小的優(yōu)點(diǎn)，引起國內(nèi)地產(chǎn)商的普遍關(guān)注。

另外，根據(jù)CBRE的資料顯示，2019年北京、上海、地產(chǎn)的2-3%，其中高標(biāo)倉的投資凈回報(bào)率要高于物流地產(chǎn)的平均水平，高標(biāo)倉建設(shè)正逐漸成為傳統(tǒng)房地產(chǎn)商和專業(yè)物流地產(chǎn)商的投資熱點(diǎn)。

在物流行業(yè)專利量申請(qǐng)方面，截至2021年6月8日，蘇州科盛倉儲(chǔ)物流設(shè)備有限公司申請(qǐng)專利量拔得頭籌，高達(dá)100件;隨后是廣州金睿五金制品有限公司、北京京東尚科信息技術(shù)有限公司、北京京東世紀(jì)貿(mào)易有限公司，申請(qǐng)專利量都突破了80件，分別為92件、85件、84件。

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