中國(guó)物流地產(chǎn)投資交易市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇 2022年中國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀分析

• 陳澤芳 2022年12月1日 來源：互聯(lián)網(wǎng) 百度百科 1105 71
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目前我國(guó)物流交通能耗已占全社會(huì)總能耗的20%以上。其中，交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)和郵政業(yè)能源消費(fèi)量在2018年就已達(dá)到了4.36億噸標(biāo)準(zhǔn)煤，二氧化碳排放量約7.7億噸。目前全國(guó)共有物流相關(guān)法人單位40萬家左右，從業(yè)人員超過5000萬人。

自2020年以來，由于電商行業(yè)和制造業(yè)的發(fā)展，以及疫情對(duì)于醫(yī)藥醫(yī)療、生鮮冷鏈等行業(yè)的推動(dòng)，中國(guó)物流地產(chǎn)投資交易市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，促使物流資產(chǎn)成交價(jià)格上漲，資本化率下降。利潤(rùn)空間更小、投資回收期更長(zhǎng)，促使低碳運(yùn)營(yíng)理念受到重視，以此實(shí)現(xiàn)降本增效。其中，為了降低能源費(fèi)用，各類市場(chǎng)參與者主要從倉(cāng)庫(kù)的建設(shè)入手，主流措施包括安裝屋頂光伏、儲(chǔ)能系統(tǒng)、智能電表、水循環(huán)利用設(shè)施等。2021年，社會(huì)物流總費(fèi)用達(dá)到16.7萬億元，占GDP的比例為14.6%。

目前我國(guó)物流交通能耗已占全社會(huì)總能耗的20%以上。其中，交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)和郵政業(yè)能源消費(fèi)量在2018年就已達(dá)到了4.36億噸標(biāo)準(zhǔn)煤，二氧化碳排放量約7.7億噸。目前全國(guó)共有物流相關(guān)法人單位40萬家左右，從業(yè)人員超過5000萬人。

我國(guó)目前大約為5.5億平方米的倉(cāng)儲(chǔ)物流面積，但現(xiàn)代化物流設(shè)施僅為1.1億平方米，占比僅為20%;尤其人均倉(cāng)儲(chǔ)面積約為0.41平方米，僅為美國(guó)的1/13，相差巨大。中高標(biāo)準(zhǔn)物流設(shè)施方面，我國(guó)主要城市非自用中高標(biāo)準(zhǔn)物流設(shè)施存量累計(jì)僅約2600萬平米，人均面積不到0.015平米，而美國(guó)中高標(biāo)準(zhǔn)物流設(shè)施總存量約為3.7億平米，折合人均面積達(dá)1.13平米。在當(dāng)前電商經(jīng)濟(jì)滲透進(jìn)一步提升的情形下，需求方對(duì)時(shí)效性、安全性提出更高的要求，我國(guó)中高標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)代化倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施仍有較大的發(fā)展空間。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2021-2025年中國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)全景調(diào)研與發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告》顯示：

物流地產(chǎn)，是經(jīng)營(yíng)專業(yè)現(xiàn)代化的物流設(shè)施的載體，是出于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)利潤(rùn)的追求，根據(jù)物流企業(yè)客戶需要，選擇一個(gè)合適的地點(diǎn)，投資和建設(shè)企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展所需的現(xiàn)代物流設(shè)施。物流地產(chǎn)屬于工業(yè)地產(chǎn)的范疇,指投資商投資開發(fā)的物流設(shè)施,比如物流倉(cāng)庫(kù)、配送中心、分撥中心等等,這里的投資商可以是房地產(chǎn)開發(fā)商、物流商、專業(yè)投資商?，F(xiàn)代物流地產(chǎn)的范疇包括物流園區(qū)、物流倉(cāng)庫(kù)、配送中心、分撥中心等物流業(yè)務(wù)的不動(dòng)產(chǎn)載體。同傳統(tǒng)的物流地產(chǎn)相比,它更強(qiáng)調(diào)管理的現(xiàn)代化、規(guī)模效應(yīng)、協(xié)同效應(yīng)。

物流地產(chǎn)是由美國(guó)的普洛斯公司率先提出并實(shí)踐的,開始于上世紀(jì)80年代,至今為止已有20多年的歷史,物流地產(chǎn)發(fā)達(dá)的國(guó)家以歐洲和美國(guó)為主。隨著住宅地產(chǎn)“三限”政策的出臺(tái)，房地產(chǎn)商們作為后來者，紛紛轉(zhuǎn)向其他地產(chǎn)領(lǐng)域，此時(shí)物流地產(chǎn)才真正開始被房地產(chǎn)企業(yè)重視起來。物流地產(chǎn)投資熱潮的襲來并不僅受住宅地產(chǎn)發(fā)展受限的影響，其中物流設(shè)施的供不應(yīng)求是各開發(fā)主體躍躍欲試的原動(dòng)力。我國(guó)的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)總存量為1300萬平方米，僅相當(dāng)于美國(guó)波士頓一個(gè)城市的水平，且其中60%位于一線城市。

我國(guó)物流地產(chǎn)存量約9.55億平方米，處于領(lǐng)先地位，但是優(yōu)質(zhì)物流設(shè)施存量所占比重僅為5%。這些擁有優(yōu)質(zhì)物流設(shè)施的高標(biāo)倉(cāng)超過2/3分布于長(zhǎng)三角、珠三角和環(huán)渤海區(qū)域，并且呈現(xiàn)出長(zhǎng)期供不應(yīng)求、租金水平上升、空置率低的現(xiàn)象。而低水平的傳統(tǒng)倉(cāng)則是大量分布在我國(guó)多個(gè)城市，且被盲目地大量建造。由于這些低水平的傳統(tǒng)倉(cāng)庫(kù)根本無法滿足制造企業(yè)、流通企業(yè)和第三方物流企業(yè)等客戶對(duì)于現(xiàn)代物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的需求，長(zhǎng)期處于空置狀態(tài)，有部分傳統(tǒng)倉(cāng)空置率甚至達(dá)到50%以上，嚴(yán)重影響到物流用地的利用效率。

了解更多行業(yè)詳情，可以點(diǎn)擊查閱中研普華產(chǎn)業(yè)研究院的《2021-2025年中國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)全景調(diào)研與發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告》。報(bào)告對(duì)全球的物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)作了詳細(xì)分析，并對(duì)物流地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了趨向研判，是物流地產(chǎn)開發(fā)、運(yùn)營(yíng)企業(yè)，科研，投資機(jī)構(gòu)等單位準(zhǔn)確了解目前物流地產(chǎn)業(yè)發(fā)展動(dòng)態(tài)，把握企業(yè)定位和發(fā)展方向不可多得的精品。

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