北京辦公樓市場租金實現(xiàn)三年來首漲 辦公樓行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及前景分析

• 2022年4月7日 ZhouWei來源：互聯(lián)網(wǎng) 1466 97
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一季度北京辦公樓租賃市場強勢復(fù)蘇，租金實現(xiàn)三年以來首次上漲;全市整體空置率連續(xù)下降，收至10.2%，創(chuàng)過去10個季度以來最低水平。

一季度北京辦公樓市場租金實現(xiàn)三年來首漲

一季度北京辦公樓租賃市場強勢復(fù)蘇，租金實現(xiàn)三年以來首次上漲;全市整體空置率連續(xù)下降，收至10.2%，創(chuàng)過去10個季度以來最低水平。仲量聯(lián)行北京商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)張斯亮預(yù)計，2022年全年租金漲幅達6.7%，市場將持續(xù)活躍，但隨著整體租金的回升，需求勢頭可能于年中暫時放緩。

辦公樓行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示2022年2月全國辦公樓期房銷售面積累計值為226.72萬平方米，累計增長35.4%。

辦公樓指機關(guān)、企業(yè)、事業(yè)單位行政管理人員，業(yè)務(wù)技術(shù)人員等辦公的業(yè)務(wù)用房，一般具有較好的地理位置，相關(guān)的物業(yè)和服務(wù)設(shè)施水平高，具有聚集的商業(yè)圈，效率較高。從辦公樓建設(shè)情況來看，近年來我國辦公樓開發(fā)投資額與新開工面積均呈現(xiàn)先降后增的趨勢。2020年，我國辦公樓開發(fā)投資完成累計值達到0.65萬億元，較2019年增長5.37%;新開工面積為6604萬平方米，較2019年下滑6.8%。

辦公樓市場發(fā)展與宏觀經(jīng)濟存在較大的關(guān)聯(lián)度，經(jīng)濟的高速增長也將帶領(lǐng)辦公樓的需求增長。根據(jù)仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，我國GDP排名前30的城市，第三產(chǎn)業(yè)增加值每增長一個單位，將拉動辦公樓需求增長547平方米。其中，深圳影響系數(shù)最高，達到了1672億元/平方米。

改革開放40年來，我國經(jīng)濟取得驚人的增長，相應(yīng)的辦公樓市場也帶來了快速增長。近年來隨著經(jīng)濟進入高質(zhì)量發(fā)展階段，經(jīng)濟增速有所放緩，對辦公樓市場也帶來了影響。2020年我國辦公樓銷售面積及銷售額分別為3334.34萬平方米和5047.47億元，分別同比下降5.3%和10.4%。

從供求平衡關(guān)系來看，我國辦公樓市場尚存在供應(yīng)缺口。根據(jù)仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，我國GDP前50的城市現(xiàn)有存量距理論需求量之間仍存在6000多萬平方米的缺口，其中4座一線城市的供應(yīng)缺口達到3000萬平方米以上。

分城市類型來看，一線城市的供應(yīng)缺口最大，其辦公樓總存量僅占理論需求量的72%;其次是重點二、三線城市，其辦公樓總存量占理論需求量的比例為84%。

相比于供給端以及投資額不斷保持在高位，寫字樓需求端則出現(xiàn)了持續(xù)的下降，2010-2017年，我國辦公樓用房銷售面積總體呈增長態(tài)勢，2018年出現(xiàn)負(fù)增長，為2014年以來首次出現(xiàn)負(fù)增長，后連續(xù)三年下降。2020年，我國辦公樓用房銷售規(guī)模為3334.33萬平方米，同比下降10.43%。2021年1-5月份，我國辦公樓用房銷售規(guī)模為1012.95億元。同比增加10.5%。

整體從價格來看，我國寫字樓行業(yè)目前供給整體大于需求，且行業(yè)需求長期以來持續(xù)疲軟，這一點從我國寫字辦公樓平均銷售價格可以看出，2018年以來，我國寫字樓行業(yè)并沒有出現(xiàn)住宅地產(chǎn)行業(yè)類似的火熱行情銷售價格整體保持平穩(wěn)，截至2021年5月，全國寫字辦公樓平均銷售價格為13249.23元每平方米，較2018年10月還下降了近400元每平方米。

辦公樓行業(yè)發(fā)展前景

在疫情慢慢退去的環(huán)境下，經(jīng)濟將會持續(xù)增長，經(jīng)過近5年來的高位運行以及持續(xù)調(diào)控，市場已迎來理性增長時代。隨著房地產(chǎn)長效機制不斷完善，因城施策效果不斷顯現(xiàn)，2022年房地產(chǎn)投資有望平穩(wěn)健康發(fā)展。

2021年末中國城鎮(zhèn)常住人口比2020年末增加1205萬;特別是流動人口38467萬，比上年末增加885萬，會帶來新的住房需求。

房地產(chǎn)市場供給在逐步優(yōu)化，多主體供應(yīng)、多渠道保障、租售并舉的房地產(chǎn)市場供給格局在逐步形成，新的發(fā)展模式正在探索中成型。同時，房地產(chǎn)調(diào)控因城施策有利于促進房地產(chǎn)良性循環(huán)，也有利于保障群眾正常居住需要。

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