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4月份廣州商用物業(yè)市場供應(yīng)增幅均超200% 2021年國內(nèi)商用地產(chǎn)市場前景如何?

  • 2021年5月14日 YeYuJuan來源:中國新聞網(wǎng) 708 42
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4月廣州商用物業(yè)(寫字樓、公寓、商鋪)市場供應(yīng)大幅上漲,增幅均超200%。但在成交量上,環(huán)比均有所下降,但對比深受疫情影響的去年同期仍增幅不少。

商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)大量的空置率及租金收益大幅度下滑現(xiàn)象

商業(yè)地產(chǎn),顧名思義,作為商業(yè)用途的地產(chǎn)。以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn),以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等。商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式,從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。以辦公為主要用途的地產(chǎn),屬商業(yè)地產(chǎn)范疇,也可以單列。國外用的比較多的詞匯是零售地產(chǎn)的概念。泛指用于零售業(yè)的地產(chǎn)形式,是狹義的商業(yè)地產(chǎn)。

商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)價值取決于租金坪效、租金坪效取決于商戶零售坪效、零售坪效取決于新招商組合、新招商組合重點在于數(shù)字化新零售雙線品牌的引進,隨著傳統(tǒng)實體商家倒閉潮的到來,招商要重點轉(zhuǎn)向新零售品牌為主,并倒逼開發(fā)商自主投資自營新零售板塊,而自營新零售板塊比自持物業(yè)重要很多,物業(yè)就像硬件,沒有軟件的驅(qū)動就是一個爛殼沒有價值。

傳統(tǒng)百貨的、購物中心的關(guān)店潮會加速,一二線城市商業(yè)地產(chǎn)會出現(xiàn)大量的空置率以及租金收益大幅度下滑現(xiàn)象;三、四、五線城市會更慘烈,三、四、五城市大多屬于中小型開發(fā)商,幾乎90%以上開發(fā)商不具備自持物業(yè)的實力和運營能力,銀行資金又嚴(yán)禁進入商業(yè)地產(chǎn),資產(chǎn)證券化的路線在這些市場也無法跑通,開發(fā)商唯一的資金來源是民間高息借貸,這樣大部分資產(chǎn)已經(jīng)質(zhì)押給資金方最終成為不良資產(chǎn)。

十年間國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展概況

近年來,隨著房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度減緩,我國商業(yè)地產(chǎn)(含商業(yè)營業(yè)用地和辦公樓用地)銷售額呈現(xiàn)波動變化,增速變化幅度也較大。2018年全國商業(yè)地產(chǎn)銷售額為19625.45億元,同比下降0.35%。長期來看,2010-2018年,我國商業(yè)地產(chǎn)銷售面積總體呈上升趨勢,但增速略為波動,2016-2017年銷售面積增速一度達到20%以上,而2018年增速下滑到負增長水平,2018年,全國商業(yè)地產(chǎn)銷售面積為16334.65萬平方米,同比下降7.16%,為歷年最大下滑水平。

2009-2017年,中國商業(yè)地產(chǎn)施工面積總體不斷上升,2018年之后開始下降。2019年中國商業(yè)地產(chǎn)房施工面積為137641萬平方米,同比下降0.6%。2019年我國商業(yè)地產(chǎn)竣工面積為14737萬平方米,同比下降2.68%。

2019上半年,中國商辦(商業(yè)營業(yè)用房及辦公樓)用地成交規(guī)劃建筑面積達8762.1萬平方米,同比下降9.1%,并且一線及二線城市均有不同程度的下降。并且2019上半年,二線城市商辦用地成交規(guī)劃建筑面積占全國44.3%,而一線城市才占比3%。

4月廣州商用物業(yè)市場供應(yīng)大幅上漲

報道稱,4月廣州商用物業(yè)(寫字樓、公寓、商鋪)市場供應(yīng)大幅上漲,增幅均超200%。但在成交量上,環(huán)比均有所下降,但對比深受疫情影響的去年同期仍增幅不少。

寫字樓新增供應(yīng)約22萬平方米;成交3.54萬平方米,成交量環(huán)比3月下降58%,同比則上升208%。成交區(qū)域集中在黃埔區(qū)等多個外圍區(qū)域。傳統(tǒng)核心中心區(qū)域如天河區(qū)、海珠區(qū)等成交量略顯尷尬,2至4月合計成交量不足1000平方米。另一成交量環(huán)比下降較為明顯的是商鋪。數(shù)據(jù)顯示,4月廣州的商鋪新增供應(yīng)約4.9萬平方米,主要為“五一”期間住宅新貨連帶供應(yīng)。4月商鋪成交量為3.74萬平方米,對比3月多起大宗交易形成的峰值縮減至近一年平均水平。

公寓市場成交量則表現(xiàn)平穩(wěn)。4月廣州的公寓新增供應(yīng)13萬平方米。成交9.16萬平方米,同比上升40%,環(huán)比3月僅小幅下降7%。黃埔區(qū)奪得銷量冠軍。數(shù)據(jù)顯示,今年前4月除春節(jié)月外,其余月份廣州的公寓的成交量在均在9至10萬平方米左右,市場平穩(wěn)。

2021年商業(yè)地產(chǎn)機遇與挑戰(zhàn)并存

商業(yè)模式的變革正在來臨,也將深刻的影響商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。隨著社會主要矛盾發(fā)生改變,商業(yè)地產(chǎn)機遇與挑戰(zhàn)并存。宏觀層面來看,一方面,市場面臨去庫存壓力,商業(yè)開發(fā)投資出現(xiàn)疲軟;另一方面,服務(wù)業(yè)擴張步伐加快,消費市場規(guī)模進一步擴大,互聯(lián)網(wǎng)新興業(yè)態(tài)蓬勃發(fā)展,新零售正成為商業(yè)轉(zhuǎn)型升級風(fēng)口。微觀層面來看,居民收入持續(xù)提高,基本生活需求得到逐步滿足,消費觀念也在發(fā)生變化,消費者的需求層次也在不斷提高。

未來商業(yè)地產(chǎn)整體政策傾向頭部企業(yè),中小型開發(fā)商因缺乏內(nèi)容運營能力,在拿地成本、資金成本、開發(fā)成本和周轉(zhuǎn)速度沒有任何的優(yōu)勢;原有的自持物業(yè)要么低價快速變現(xiàn),要么抵債成不良資產(chǎn),只有少數(shù)基礎(chǔ)較好的開發(fā)商能夠生存下去。

欲了解商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)具體詳情可點擊查看《2021-2025年中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)競爭分析及發(fā)展前景預(yù)測報告》。


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