一線城市寫字樓市場吸納量創(chuàng)紀錄 香港寫字樓整體租金下跌8%-13%

• 2021年4月13日 HuangJiang來源：第一財經(jīng) 1474 98
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今年一季度北京凈吸納量超過23萬平方米，刷新近十年單季度凈吸納量的新高，這一數(shù)字去年全年只有不到3萬平方米。經(jīng)歷了一年低谷期的寫字樓市場，在今年一季度迎來了復蘇的信號。

一線城市寫字樓市場吸納量創(chuàng)紀錄

高力國際數(shù)據(jù)顯示，今年一季度北京凈吸納量超過23萬平方米，刷新近十年單季度凈吸納量的新高，這一數(shù)字去年全年只有不到3萬平方米。經(jīng)歷了一年低谷期的寫字樓市場，在今年一季度迎來了復蘇的信號。北上廣深四大一線城市寫字樓市場，在今年一季度都展示出了較強吸納量，北京甚至刷新近十年紀錄。

與北京類似，上海寫字樓市場也在今年一季度超出預期。高力國際數(shù)據(jù)顯示，雖一季度為傳統(tǒng)淡季，但上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場在今年一季度表現(xiàn)不俗，整體凈吸納量達22.1萬平方米，環(huán)比上漲8.4%。與此同時，預計今年產(chǎn)業(yè)園區(qū)整體凈吸納量將逐步走高，全年凈吸納量有望達到109萬平方米。

廣州也同樣有較好表現(xiàn)。第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，今年一季度廣州寫字樓租賃市場活躍度大幅提高，新興租賃需求持續(xù)增長。全市寫字樓凈吸納量為15.3萬平方米，較去年同期增長16萬平方米，創(chuàng)下歷年來的開年最高值。

香港寫字樓整體租金下跌8%-13%

戴德梁行發(fā)布2021年第一季香港寫字樓及商鋪租賃市場回顧及展望。戴德梁行香港董事總經(jīng)理蕭亮輝指，由于企業(yè)收縮趨勢持續(xù)，香港寫字樓整體租金于第一季比去年同期下跌了17.6%，而與2019年第一季高峰相比更下跌了24.4%，他預期寫字樓租金下跌趨勢將持續(xù)至2023年初。

疫情期間，由于部分跨國公司收縮租用面積，令2021年第一季度整體寫字樓空間的待租率升至14%，創(chuàng)下04年第二季度以來的新高，至于單季凈吸納量則達到有紀錄以來的負900,000平方呎的新高，戴德梁行執(zhí)行董事兼寫字樓部韓其峰指，雖然市場的積極氣氛慚強以及疫苗已展開接種，惟租客仍然保持審慎態(tài)度，尋找更優(yōu)惠的租務條件及根據(jù)成本效益的寫字樓選址。該行預計租金下行過程將持續(xù)未來數(shù)季，從而進一步推高待租率，直至2022年底。

由于單季負吸納量已達到有記錄以來新高，任何新供應都可能推動租金進一步下調(diào)，目前在建中位于非核心區(qū)的新寫字樓項目合共提供420萬平方呎，該行預計寫字樓租金下跌趨勢將持續(xù)至2023年初，預期今年港寫字樓整體租金下跌8%-13%。

國內(nèi)辦公樓銷售額歷史

2011-2017年，我國寫字樓開發(fā)投資金額逐年增加。由于四萬億的刺激，2011-2013年寫字樓投資增速不斷高升，在2013年高達38.2%，而2013年之后逐漸下滑，回落到比較穩(wěn)健的水平。2017年，中國寫字樓市場投資規(guī)模為6761.36億元，較2016年增長3.5%。

根據(jù)中研普華出版的《2021-2025年中國寫字樓行業(yè)競爭分析及發(fā)展前景預測報告》顯示：

辦公樓市場發(fā)展與宏觀經(jīng)濟存在較大的關聯(lián)度，宏觀經(jīng)濟下行，工業(yè)、服務業(yè)規(guī)模增速下降導致國內(nèi)辦公樓市場近兩年表現(xiàn)遠低于住宅市場。2018年，中國辦公樓開發(fā)投資規(guī)模跌破6000億元，2019年投資完成額略有回升，至6163億元，增長2.78%。

受辦公樓銷售面積快速下滑影響，國內(nèi)辦公樓銷售額在2019年跌破6000億元，至5328.96億元，同比下降15.1%，下降幅度從2018年的2.55%擴大至2019年的15.1%。與住宅房地產(chǎn)市場一樣，辦公樓銷售依舊以期房銷售為主，2019年辦公樓期房銷售4040.61億元，占辦公樓銷售額比重的75.82%，辦公樓現(xiàn)房銷售1288.36億元，占比24.18%。我國第三產(chǎn)業(yè)GDP雖然長期保持穩(wěn)定的增長趨勢，但增速從2008年至今，卻一直處于下降趨勢，截至2019年，我國第三產(chǎn)業(yè)GDP增速降至6.9%，相比2018年下降0.7個百分點。2019年中國工業(yè)增加值同比增長5.7%，相比2018年增速下降0.4個百分點。宏觀經(jīng)濟增速下降，以及經(jīng)濟下行壓力，給國內(nèi)辦公樓市場銷售帶來了一定負面影響。

寫字樓歷年竣工面積分析

圖表：寫字樓竣工面積(萬方)及增速情況

數(shù)據(jù)來源：中研普華產(chǎn)業(yè)研究院整理

2018年供應高峰持續(xù)上行，CBRE監(jiān)測的主要17個城市寫字樓新增供應接近850萬平方米。一線城市新增供應380萬平方米，與2017年基本持平。滬深將繼續(xù)看到百萬平方米級別的充沛供應，北京CBD、望京和麗澤區(qū)域項目集中上市迎來久違的供應釋放。二線城市新增供應大幅上漲50%，天津、沈陽、蘇州、寧波、武漢和長沙供應壓力較大。

截至2019年，國內(nèi)辦公樓竣工面積3923萬平方米，同比增長1%，2013-2019年中國辦公樓竣工面積復合增長率5.85%。

欲了解更詳實的中國寫字樓行業(yè)發(fā)展前景分析，可點擊中研普華《2021-2025年中國寫字樓行業(yè)競爭分析及發(fā)展前景預測報告》

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  2021-2025年中國寫字樓行業(yè)競爭分析及發(fā)展前景預測報告

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