26家房企銷售超千億元 11月全國樓市整體退熱

• 2018年12月5日 FanTianQing來源：新浪網(wǎng)、網(wǎng)易房產(chǎn)南寧 763 46
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  金融監(jiān)管趨嚴(yán)，融資環(huán)境寬中帶緊，房地產(chǎn)策劃代理企業(yè)如何實(shí)現(xiàn)有效投資？

  隨著房地產(chǎn)策劃代理行業(yè)競爭的不斷加劇，大型企業(yè)間并購整合與資本運(yùn)作日趨頻繁，國內(nèi)外優(yōu)秀的房地產(chǎn)策劃代理企業(yè)愈來愈重視對行業(yè)市場的分析研究，特別是對當(dāng)前市場環(huán)境和客戶需求趨勢變化的深...

26家房企銷售超千億元，11月全國樓市整體退熱。

進(jìn)入12月份，房企也相繼曬出了前11個(gè)月的銷售成績單。從整體情況看，龍頭房企仍保持穩(wěn)定增長，且市場占有率進(jìn)一步提升。

26家房企銷售超千億元

12月3日，碧桂園發(fā)布公告稱，截至11月30日，碧桂園及其附屬公司，連同其合營公司和聯(lián)營公司，共實(shí)現(xiàn)歸屬于公司股東權(quán)益的合同銷售額約4897.4億元，同比增長29.52%；歸屬于公司股東權(quán)益的合同銷售建筑面積約5246萬平方米，同比增長22.31%。以其前10個(gè)月銷售金額約4559.9億元計(jì)算，11月份碧桂園的權(quán)益銷售金額約為337.5億元。碧桂園全年的權(quán)益銷售額突破5000億元已是大概率事件。

而稍早前，融信中國也發(fā)布了11月份銷售業(yè)績，其當(dāng)月完成銷售額135.84億元，合約建筑面積約為62.15萬平方米。前11個(gè)月，融信共完成銷售額1082.17億元，同比分別增長125.8%及162.8%，首次躋身“千億級”房企，平均合約售價(jià)約為21573元/平方米。而以目前的銷售情況看，融信完成全年合約銷售目標(biāo)1200億元問題不大。

同時(shí)，富力地產(chǎn)11月份完成銷售額181.9億元，環(huán)比上升109%；銷售面積約159.82萬平方米，環(huán)比上升121%。前11個(gè)月，富力地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)總權(quán)益合約銷售金額約1138.5億元，銷售面積達(dá)892.91萬平方米，同比分別上升55%和56%。以1300億元的銷售目標(biāo)計(jì)算，富力地產(chǎn)已完成全年指標(biāo)的87.58%。

除了上述幾家“千億級”房企，遭遇曲折但家底頗厚的佳兆業(yè)也公布了其銷售情況。公告顯示，截至11月底，佳兆業(yè)共實(shí)現(xiàn)合約銷售約596.62億元，總合約建筑面積約335.93萬平方米，同比增長50.5%、30.3%。其中11月單月錄得合約銷售約105.7億元，錄得合約建筑面積約為45.14萬平方米，同比分別增長107.1%與40%。

此外，根據(jù)CREIS統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，目前TOP100房企銷售額穩(wěn)步增長，其中前10大房企的銷售總額高達(dá)36691.6億元，銷售額占比為40.6%。

從銷售情況來看，2018年前11個(gè)月銷售額突破千億元的房企已增至26家，年內(nèi)則有望超過30家。其中碧桂園、萬科與恒大均超5000億元，3家企業(yè)銷售額均值為5841.7億元，同比增長率均值為18.7%；1000億元-5000億元的企業(yè)共23家，銷售額均值為1725.3億元，同比增長率均值為58.3%，其中，融信、藍(lán)光發(fā)展兩家企業(yè)首次跨入千億元陣營。500億元-1000億元的企業(yè)有27家，銷售額均值為675.8億元；100億元-500億元的企業(yè)銷售額均值為317.7億元；TOP100門檻升至236.3億元。

11月全國樓市整體退熱

近期，全國房價(jià)走勢趨于平穩(wěn)，對樓市的預(yù)期不再單一樂觀，房地產(chǎn)政策也基本沒有繼續(xù)加碼。有分析稱，少部分房價(jià)虛高的二三四線城市可能進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)釋放區(qū)域。

全國房價(jià)走勢趨于平穩(wěn)。58安居客房產(chǎn)研究院近日發(fā)布的一份報(bào)告顯示，11月，受重點(diǎn)監(jiān)測的67個(gè)城市二手房掛牌均價(jià)為每平方米15163元，環(huán)比下降0.3%。其中，北京、深圳、上海、廣州二手房掛牌價(jià)分別為每平方米59610元、53756元、50240元和32273元，與上月相比，四個(gè)城市二手房掛牌價(jià)均有小幅下降。

“在經(jīng)濟(jì)政策穩(wěn)定的大背景下，11月中國房地產(chǎn)行業(yè)也保持了一定的穩(wěn)定性。從量價(jià)來看，全國樓市整體進(jìn)入下行通道，住房向理性居住需求回歸?！?8安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波說。

另據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的10月70城房價(jià)數(shù)據(jù)，二手房方面，一二三線城市環(huán)比漲幅均出現(xiàn)下降；新房方面，一線漲幅持平、二線回落、三線微擴(kuò)。

購房者信心指數(shù)降至近兩年的最低點(diǎn)。12月3日，58同城、安居客聯(lián)合中國社科院、華夏時(shí)報(bào)發(fā)布的《中國房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)報(bào)告(2018)》顯示，10月，購房者信心指數(shù)環(huán)比下降4.2%，為2017年1月以來最低點(diǎn)。

“近兩年購房者信心指數(shù)的最高點(diǎn)在2018年2月，此后一路下滑，反映了購房者市場預(yù)期由樂觀向相對悲觀的轉(zhuǎn)變。”報(bào)告稱。

調(diào)控政策沒有繼續(xù)加碼

房地產(chǎn)調(diào)控政策在樓市降溫中發(fā)揮了重要作用。

中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布的《中國住房市場發(fā)展月度分析報(bào)告》指出，在中央政治局會(huì)議定調(diào)堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲后，房價(jià)上漲預(yù)期有了顯著的改變。市場觀望情緒增強(qiáng)，投資投機(jī)熱情下降。

“房地產(chǎn)調(diào)控政策保持了其平穩(wěn)性與延續(xù)性，部分開發(fā)商及住房投資者關(guān)于調(diào)控政策放松的預(yù)期落空?！眻?bào)告稱。

值得注意的是，11月，房地產(chǎn)政策基本不再繼續(xù)加碼。

“相比之前的頻繁收緊，11月份，樓市相關(guān)的約束性政策銳減?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉說。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，11月以來，各地房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布約20次，相比之前每月平均40次的水平明顯減少。11月份也成為2018年全年房地產(chǎn)政策發(fā)布最少的月份。

張大偉認(rèn)為，房價(jià)漲幅明顯放緩是約束性政策減少的最主要原因。不過，雖然調(diào)控政策已經(jīng)見底，但依然將在底部運(yùn)行一段時(shí)間。

易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭也表示，如今調(diào)控政策已經(jīng)企穩(wěn)，不再加碼，但也暫時(shí)不會(huì)放松。

房價(jià)虛高城市或有風(fēng)險(xiǎn)

“短期內(nèi)，一二線城市房價(jià)穩(wěn)中略降，三四線城市漲速進(jìn)一步下降。少部分房價(jià)虛高的二三四線城市可能進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)釋放區(qū)域?！薄吨袊康禺a(chǎn)大數(shù)據(jù)報(bào)告(2018)》指出。

根據(jù)上述報(bào)告，一線城市重新成為樓市避風(fēng)港。一線城市已經(jīng)進(jìn)入存量房市場，受開發(fā)市場波動(dòng)及商品房庫存變動(dòng)因素的影響較小，市場變動(dòng)主要取決于政策特別是融資條件的變化，但政策進(jìn)一步趨緊的可能性并不大。

三四線城市樓市熱度難以為繼。調(diào)控政策向三四線城市延伸，使三四線城市住房投資投機(jī)活動(dòng)受到抑制。同時(shí)，棚改貨幣化政策淡出，對快速上漲的三四線城市房價(jià)起到釜底抽薪的功效。

租賃市場將迎來大發(fā)展？

在調(diào)控房價(jià)的同時(shí)，國家層面對租房市場的政策支持力度不斷加大。特別是對于長租公寓的發(fā)展，考慮到其租金收益率低、成本回收期長的特性，相關(guān)部門給予了充分的金融政策支持。

根據(jù)《中國房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)報(bào)告(2018)》，北京、上海、深圳、成都、武漢等重點(diǎn)城市長租公寓市場發(fā)展迅速。2018年11月，全國品牌公寓信息發(fā)布量同比增長83.37%。

不過，在快速發(fā)展的過程中，長租公寓利用金融杠桿加價(jià)爭奪房源的行為推高了部分城市的短期租金。報(bào)告稱，以北京為例，與2017年12月相比，北京2018年7月長租公寓房源租金累計(jì)上漲13.04%，遠(yuǎn)高于同期普通房源租金漲速(7.32%)。

2018年上半年，部分城市房租上漲較快。除了長租公寓利用資本杠桿爭搶房源外，大城市存量住房總量不足也是一個(gè)重要原因。

根據(jù)上述報(bào)告，在嚴(yán)厲的限購限貸政策作用下，雖然當(dāng)前房價(jià)上漲得到了抑制，但是住房供求矛盾仍通過一些曲折的形式表現(xiàn)出來。比如住房租金快速上漲等，就在一定程度上反映了一些大城市的住房供應(yīng)偏緊局面。

報(bào)告認(rèn)為，房屋租賃產(chǎn)業(yè)將迎來大發(fā)展，但租房市場有待進(jìn)一步規(guī)范化發(fā)展。建議建立完善的住房租賃市場相關(guān)制度，多渠道擴(kuò)大重點(diǎn)城市租賃房源，包括加快公租房的建設(shè)與配租等。

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