土地市場(chǎng)流拍頻出 房企拿地態(tài)度呈現(xiàn)兩極分化趨勢(shì)

• 2018年8月21日 ZhouXun來源：時(shí)代周報(bào)綜合 1028 65
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  2018-2023年版土地收儲(chǔ)產(chǎn)業(yè)政府戰(zhàn)略管理與區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告

  區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃是地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的核心內(nèi)容，是各級(jí)政府部門發(fā)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)的“路線圖”，對(duì)于區(qū)域發(fā)展規(guī)劃來說，就相當(dāng)于一張藍(lán)圖對(duì)一個(gè)建筑物的重要性，有了這張“藍(lán)圖”，區(qū)域才能在有規(guī)劃有計(jì)...

事實(shí)上，流拍在全國(guó)土地市場(chǎng)上越來越多，多個(gè)城市的地塊均有流拍現(xiàn)象，房企在土地市場(chǎng)上變得越來越謹(jǐn)慎。

利潤(rùn)率與去杠桿下的必然選擇

層層調(diào)控政策加碼后，一二線城市自去年下半年以后基本進(jìn)入全面限價(jià)。而在嚴(yán)格執(zhí)行限價(jià)的背景下，開發(fā)商的利潤(rùn)率逐漸被削弱。在此背景下，高單價(jià)、高溢價(jià)率的現(xiàn)象在土地市場(chǎng)明顯減少。

“利潤(rùn)和回款已成為我們公司考慮的硬性指標(biāo)，首先要符合10%以上的凈利潤(rùn)率，其次需要在8–10個(gè)月實(shí)現(xiàn)資金回籠?！? 某房企投拓部經(jīng)理向時(shí)代周報(bào)記者表示。

而土地供應(yīng)規(guī)則的改變亦在限制房企的土地需求側(cè)的活動(dòng)。銷售限價(jià)、配建自持面積等多樣化的土地拍賣規(guī)則與競(jìng)買條件使得項(xiàng)目的隱性成本更高，變相提升了開發(fā)商的拿地門檻和難度。

花都鳳凰路地塊二就因出讓條件太苛刻，企業(yè)反映開發(fā)難度太大而流拍。

出讓具體要求競(jìng)得人須在用地范圍內(nèi)提供12000平方米住房由廣州市花都區(qū)政府指定單位按3500元/平方米的價(jià)格回購(gòu)，而此地塊樓面價(jià)為15914元/平方米。

此地在5次延期出讓仍流拍后改為由兩宗純住宅用地組合出讓，最終以底價(jià)成交。

“條件限制是一個(gè)比較大一個(gè)問題，很難全部符合條件，所以導(dǎo)致許多土地都流拍，”一位業(yè)內(nèi)人士向時(shí)代周報(bào)記者感嘆，以“時(shí)間換空間”戰(zhàn)略來拿高價(jià)地的邏輯已經(jīng)不復(fù)存在。

資金方面的壓力也使得房企拿地理性了許多。根據(jù)wind數(shù)據(jù)顯示，2018年一季度，上市房地產(chǎn)企業(yè)的平均杠桿率飆升至76.16%。

負(fù)債率飆升的同時(shí)，房企融資規(guī)模也在逐步緊縮。同策咨詢研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)表示，在2018年前7個(gè)月，40家典型房企融資總額達(dá)到4105億元，相當(dāng)于2017年下半年融資體量。同時(shí)，股權(quán)融資凍結(jié)、公司債、銀行貸款等融資方式受到嚴(yán)格監(jiān)管。

在此背景之下，各大房企均提出了去杠桿的目標(biāo)，而這最直接的影響體現(xiàn)在土地投資上。

目前，大多數(shù)城市均對(duì)土地資金來源有著嚴(yán)格的要求，房企必須全款自有資金拿地，銀行貸款、轉(zhuǎn)貸、股東借款和私募資金都不能用于支付土地出讓金。而這使得手頭資金并不闊綽的房企在地塊的選擇上不敢盲目。

房企拿地態(tài)度呈現(xiàn)兩極

土地流拍率上升、溢價(jià)率降低背后，房企的拿地態(tài)度也呈現(xiàn)兩級(jí)分化趨勢(shì)。

時(shí)代中國(guó)逐漸放緩拿地腳步。根據(jù)財(cái)報(bào)顯示，2018年上半年時(shí)代中國(guó)共斥資61.15億元拿地, 而在2018年初時(shí)代中國(guó)的拿地計(jì)劃資金為200億元。董事長(zhǎng)岑釗雄表示，公司下半年在拿地方面會(huì)更加理性謹(jǐn)慎， 200億元資金不一定都要花完。

土地拍賣競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，也有房企另辟蹊徑, 欲通過收購(gòu)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、舊改等方式來實(shí)現(xiàn)“曲線拿地”。

時(shí)代中國(guó)將城市更新作為增加土地儲(chǔ)備的重要途徑。截至2018年上半年，時(shí)代中國(guó)擁有城市更新項(xiàng)目70個(gè)。

上述世茂集團(tuán)廣深區(qū)域的投拓人士向時(shí)代周報(bào)記者表示，公司也在逐漸加大非常市場(chǎng)拿地的比重，目前公司公開和非公開市場(chǎng)拿地比例都在50%左右。

盡管受限于資金緊缺，整體拿地節(jié)奏較去年有所放緩，但為了保證自身的經(jīng)營(yíng)規(guī)模，仍有部分企業(yè)逆市拿地，趁低吸納。

2018年上半年雅居樂在土地市場(chǎng)上相當(dāng)活躍，在逆周期內(nèi)大規(guī)模搶地?cái)U(kuò)張。

據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，雅居樂上半年拿地金額高達(dá)309億元。積極擴(kuò)張的勢(shì)頭還將繼續(xù)，雅居樂內(nèi)部人士向時(shí)代周報(bào)記者表示：“如果有合適的機(jī)會(huì)，算的過賬，我們還是會(huì)出手的。年初制定的投資目標(biāo)不會(huì)改變，但是我們會(huì)更謹(jǐn)慎，不代表不出手?！?/p>

“堅(jiān)持逆周期擴(kuò)張”也是旭輝一貫的投資策略，2018年上半年旭輝在土地市場(chǎng)上也是相當(dāng)積極。根據(jù)中期業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，上半年，旭輝集團(tuán)共新增67個(gè)新項(xiàng)目，新進(jìn)入了14個(gè)城市，新增土儲(chǔ)總建面約為869萬平方米。

“我們認(rèn)為今年下半年是拿地的好時(shí)機(jī)，基于對(duì)市場(chǎng)判斷廣深區(qū)域在上半年未參與土地市場(chǎng)的拍賣中，下半年我們會(huì)加大拿地角度，在9月、10月份會(huì)有一些動(dòng)作?！鄙鲜鍪烂瘡V深區(qū)域投拓人士補(bǔ)充道。

土地流拍是怎么回事?

土地流拍是指國(guó)家有關(guān)部門拿出土地進(jìn)入市場(chǎng)拍賣的時(shí)候，由于買家競(jìng)價(jià)太低，或者沒有買家出價(jià)，導(dǎo)致土地沒有拍賣出去的現(xiàn)象，在房地產(chǎn)市場(chǎng)好的時(shí)候是不存在土地流拍現(xiàn)象的，只有房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)資金短缺，房屋質(zhì)押導(dǎo)致開發(fā)商資金鏈無法連接的情況才會(huì)出現(xiàn)土地流拍。

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