山西太原8宗出讓土地全流拍 為何流拍？

• 2018年8月14日 FanTianQing來源：鳳凰財(cái)經(jīng) 1470 97
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  2018-2024年中國房地產(chǎn)信托行業(yè)市場前瞻與未來投資戰(zhàn)略分析報(bào)告

  隨著房地產(chǎn)信托行業(yè)競爭的不斷加劇，大型企業(yè)間并購整合與資本運(yùn)作日趨頻繁，國內(nèi)外優(yōu)秀的房地產(chǎn)信托企業(yè)愈來愈重視對行業(yè)市場的分析研究，特別是對當(dāng)前市場環(huán)境和客戶需求趨勢變化的深入研究，...

克而瑞研究數(shù)據(jù)顯示，2018年前7個(gè)月，全國經(jīng)營性用地的流拍數(shù)量達(dá)到419幅，對比去年同期的235幅上漲78%。

近日，一場備受關(guān)注的土地拍賣，爆出大冷門，山西太原8宗區(qū)域絕佳、原本有望拍出地王的土地全部流拍，無一幸免。

太原只是全國土地市場的一個(gè)縮影。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，2018年前7個(gè)月，全國土地流拍數(shù)量高達(dá)796宗，其中一線城市流拍13宗，二線城市流拍154宗，三四線城市合計(jì)流拍629宗，不僅遠(yuǎn)高于去年同期，還創(chuàng)下近年流拍數(shù)量新高。

克而瑞研究數(shù)據(jù)顯示，2018年前7個(gè)月，全國經(jīng)營性用地的流拍數(shù)量達(dá)到419幅，對比去年同期的235幅上漲78%。

中信建投證券的一份研報(bào)則顯示，2018年前7個(gè)月，300城總流拍宗數(shù)已達(dá)258宗，與2014年同期相比高出了59%。2014年是近年來流拍量最高的一年，總流拍宗數(shù)為345宗。

盡管各家統(tǒng)計(jì)結(jié)果有較大差距，但均指向一個(gè)結(jié)果：土地流拍數(shù)量增多。

為何流拍？

土地流拍，顧名思義，就是說在土地在拍賣過程中，地塊無人出價(jià)或出價(jià)低于底價(jià)，導(dǎo)致交易無法進(jìn)行。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波分析，這和當(dāng)前市場降溫有直接關(guān)系，一方面受限價(jià)政策影響，房企拿地在利潤方面的考核更為嚴(yán)苛，算不過來賬的生意自然無法成交；另一方面，樓市進(jìn)入下行周期，成交量減少、價(jià)格下探，導(dǎo)致房企對未來的預(yù)期更為謹(jǐn)慎。

買賣不成，也并非一方的原因。在新城控股高級副總裁歐陽捷看來，部分原因是地方政府“太貪心”，將土地底價(jià)設(shè)置太高，超出了房企預(yù)期?！案叩貎r(jià)、高要求導(dǎo)致房企有心買地，卻無力承受”。

無論是市場原因也好，地方貪心也罷，導(dǎo)致土地流拍增多的原因還與當(dāng)前的宏觀調(diào)控政策有關(guān)。在全國去杠桿的大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外。房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)碧桂園、萬科、恒大、融創(chuàng)均提出了降低杠桿水平，保持財(cái)務(wù)健康的要求。

“當(dāng)前房屋銷售依然受到管控，部分三四線城市也在升級，房企需要防范資金回籠方面的壓力。融資渠道依然偏窄，中小型房企需警惕資金鏈斷裂?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，形勢不允許大規(guī)模擴(kuò)張，房企市場策略以穩(wěn)健為主。

對比2014年那場土地流拍潮，中信建投證券分析師陳慎、劉璐認(rèn)為，上一次土地流拍主要是因?yàn)槭鞘袌鲣N售低迷導(dǎo)致開放商拿地能力與意愿減弱；這一次房產(chǎn)銷售相對穩(wěn)定，流拍增加主要是房企基于利潤率及去杠桿下的理性選擇。

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